부모 공동명의 집에서 어머니 지분만 상속받았다면, 공동상속주택 소수지분인가 상속주택인가
"부모님이 아파트를 절반씩 공동명의로 가지고 계셨습니다. 어머니가 돌아가셔서 어머니 지분은 제가 혼자 상속받았고, 아버지는 그 집에 계속 사십니다. 저는 따로 사는데 제 집도 한 채 있습니다. 이 지분은 소수지분이라 주택 수에서 빠지나요?" 공동명의 집이라도 상속으로 지분을 받은 사람이 자녀 한 명뿐이라면 조문상 소수지분으로 보기 어렵습니다. 아버지 지분은 상속이 아니라 원래 매매로 취득한 몫이기 때문입니다. 이 차이로 일반주택 비과세를 판정하는 조문과 상속 5년 뒤 중과 여부가 달라집니다.
공동상속주택은 상속인 사이의 지분으로 판정합니다
소수지분 특례는 공동상속주택에 적용합니다. 공동상속주택은 상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택이고, 상속지분이 가장 큰 상속인은 이 특례에서 제외됩니다.
제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, …] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, …
비교 기준은 '상속지분'입니다. 질문의 집에서 상속으로 지분을 받은 사람은 어머니 지분을 단독으로 상속받은 자녀뿐이고, 아버지의 절반은 어머니가 돌아가시기 전부터 매매로 보유한 몫입니다. 조문대로 보면 아버지 지분은 상속지분 비교에 들어가지 않으므로 자녀가 상속지분이 가장 큰 상속인이 됩니다. 다주택 중과의 주택 수를 계산할 때도 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 계산합니다(같은 영 제167조의3 제2항 제2호).
비슷한 구조의 국세청 회신이 있습니다. 부모가 공동소유하던 주택에서 아버지 지분을 먼저 단독으로 상속받고, 그 뒤 어머니 지분도 단독으로 상속받은 사안입니다. 질의자는 두 지분 모두 상속주택 특례(같은 영 제155조 제2항)의 상속주택 요건을 갖춘 것을 전제로 물었습니다. 국세청은 처음 상속받은 아버지 지분을 그 상속일부터 5년이 지나 양도하면 다주택 중과세율을 적용한다고 답했습니다(서면-2023-법규재산-1660, 2025.6.30.). 어머니가 자기 지분을 보유하던 기간에 상속받은 지분을 소수지분으로 다루지 않은 회신입니다. 생존 배우자의 매매 지분을 상속지분 비교에서 빼는지를 직접 판단한 해석은 찾지 못했습니다.
소수지분과 비교하면
| 구분 | 공동상속주택 소수지분 | 단독으로 상속받은 지분(질문의 경우) |
|---|---|---|
| 상속 전부터 가진 일반주택 양도 | 소수지분은 주택으로 보지 않음(제155조 제3항) | 상속주택 특례로 판정(제155조 제2항) |
| 다주택 중과 주택 수 | 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 계산 | 자녀의 주택 수에 포함 |
| 상속받은 지분을 5년 지나 양도 | 중과세율 적용하지 않음(사전-2020-법규재산-0566) | 중과세율 적용(서면-2023-법규재산-1660) |
소수지분 쪽 회신의 질의자는 공동상속주택의 소수지분(2/9)을 상속받았고, 양도일 현재 조정대상지역에 다른 주택 2채를 더 보유했습니다. 국세청은 상속으로 받은 소수지분 양도에는 중과세율을 적용하지 않는다고 회신했습니다(사전-2020-법규재산-0566, 2022.9.28.). 단독으로 상속받은 지분은 상속받은 날부터 5년까지만 중과에서 제외됩니다(같은 영 제167조의3 제1항 제7호, 2주택은 제167조의10 제1항 제2호). 그래서 양도 시기를 정할 때 이 5년을 먼저 확인합니다.
소수지분의 주택 수와 중과 배제 범위는 상속받은 집 소수지분, 내 주택 수에 잡히나요?와 공동상속주택 소수지분 양도, 다주택 중과 배제의 범위와 조건에 정리했습니다.
상속 전부터 보유한 집을 양도할 때
상속주택 특례는 상속주택과 일반주택을 각각 1개씩 가진 1세대가 일반주택을 양도할 때 적용합니다.
상속받은 주택[…]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 … 이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
어머니가 돌아가실 당시 이미 보유한 집이라면 일반주택에 해당합니다. 상속받은 뒤 새로 취득한 집은 이 특례의 일반주택이 아닙니다. 다른 주택이 한 채 더 있다면 '각각 1개씩'에서 벗어나므로 일시적 2주택 같은 다른 특례와 함께 판정합니다. 특례의 기본 구조와 양도 순서는 상속주택 양도세 특례 총정리에 있습니다.
일반주택이 양도가액 12억원을 넘는 고가주택이어도 상속주택 특례로 1세대 1주택 비과세 요건을 모두 갖추었다면 12억원 초과분에 다주택 중과세율을 적용하지 않습니다(같은 영 제167조의10 제1항 제15호, 제167조의3 제1항 제13호).
한 집 안에서도 지분마다 따로 봅니다
상속 뒤 아버지 지분을 매매로 취득하면 그 지분은 상속받은 지분과 따로 판정합니다. 앞의 사전-2020-법규재산-0566 사안에서 질의자는 상속개시 뒤 아버지에게서 지분 3/9를 매입했습니다. 국세청은 그 매입 지분 양도에는 중과세율을 적용한다고 답했습니다. 재상속으로 최대지분자가 된 뒤 다른 상속인 지분을 매입한 사안에도 국세청은 이 회신을 안내했습니다(서면-2023-법규재산-3334, 2025.6.30., 요지: 추가 매입한 지분 양도에는 중과세율 적용).
보유기간도 지분별로 계산합니다.
- 세율을 정할 때의 보유기간: 상속받은 자산은 피상속인이 취득한 날부터 계산합니다(소득세법 제104조 제2항 제1호). 어머니가 오래 보유한 지분이라면 상속 직후 양도해도 단기세율을 적용하지 않습니다.
- 비과세 보유·거주기간: 상속개시 당시 피상속인과 같은 세대였다면 상속 전 같은 세대로 함께 거주하고 보유한 기간을 더합니다(소득세법 시행령 제154조 제8항 제3호). 따로 살던 자녀는 이 통산 규정이 적용되지 않습니다.
- 매매로 취득한 지분: 매입한 날부터 계산합니다.
나중에 아버지가 돌아가셔서 아버지 지분까지 상속받으면 지분마다 5년을 각각 계산합니다. 이 경우는 두 번에 나눠 상속받은 주택, 중과 배제 5년은 처음 상속 때 소유자였는지로 기산일이 달라집니다에서 다뤘습니다.
아버지와 합가할 때
자녀 세대가 아버지와 세대를 합치면 아버지가 가진 매매 지분도 한 세대의 주택이 됩니다. 상속주택 특례는 '상속주택과 일반주택을 각각 1개씩' 가진 세대를 전제로 하므로 판정의 틀이 바뀝니다.
동거봉양 합가 특례(같은 영 제155조 제4항)와 상속주택 특례를 함께 적용한 회신은 있습니다. 1주택을 가진 자녀가 일반주택과 상속주택을 가진 60세 이상 부모와 합가해 3주택이 된 경우, 합친 날부터 5년(당시 조문 기준, 지금은 10년) 이내에 먼저 양도하는 자녀의 주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세를 판정한다고 했습니다(부동산거래관리과-0609, 2011.7.14.). 다만 같은 집 안에 자녀의 상속 지분과 아버지의 매매 지분이 함께 있는 경우를 다룬 해석은 찾지 못했습니다.
일반주택을 비과세로 양도할 계획이라면 합가하기 전에 비과세 여부를 먼저 따져 둡니다. 합가 시기를 늦출 수 있다면 일반주택을 양도한 뒤로 미루면 판정이 단순해집니다.
양도 전에 확인할 것
- 어머니 지분을 상속받은 사람이 자녀 한 명뿐인지(상속재산 분할협의서·등기 원인)
- 아버지 지분이 상속 전부터 매매 등으로 보유한 몫인지
- 일반주택을 어머니 사망일 전부터 보유했는지, 그 밖에 세대가 가진 주택이 있는지
- 어머니 사망 당시 자녀가 어머니와 같은 세대였는지(보유·거주기간 통산, 같은 세대였다면 상속주택 인정 범위를 정한 제155조 제2항 단서)
- 상속받은 지분을 상속개시일부터 5년 안에 양도하는지
- 상속 뒤 아버지 지분을 매매로 취득한 적이 있는지, 아버지와 합가할 계획이 있는지
자주 묻는 질문
Q. 집 전체로 보면 제 지분은 절반인데 왜 소수지분이 아닌가요?
A. 공동상속주택의 소수지분은 상속인들이 상속받은 지분끼리 비교해 정합니다(소득세법 시행령 제155조 제3항). 아버지 지분은 상속받은 지분이 아니라 원래 보유한 몫입니다. 조문상으로는 상속으로 지분을 받은 자녀가 상속지분이 가장 큰 상속인이 됩니다.
Q. 상속받은 지분을 5년이 지나 양도하면 중과되나요?
A. 조정대상지역에 있고 양도일 현재 다른 주택이 있어 다주택에 해당하면 중과세율을 적용합니다. 부모 공동소유 주택의 지분을 차례로 단독 상속받은 사안의 국세청 회신도 처음 상속받은 지분에 같은 결론입니다(서면-2023-법규재산-1660).
Q. 아버지 지분을 취득해 단독명의로 만들면 전체가 상속주택이 되나요?
A. 아닙니다. 매매로 취득한 지분은 상속받은 지분과 따로 판정합니다. 조정대상지역 주택이고 다주택에 해당하면 그 지분 양도에 중과세율을 적용한 회신이 있습니다(사전-2020-법규재산-0566).