상속주택 양도세 다주택 중과 제외 3가지
(일시적 2주택·소수지분·상속 5년)
조정대상지역에 있는 상속주택을 다주택자가 팔면, 2026년 5월 10일 이후 양도분은 다주택 중과가 원칙입니다. 그래도 세 가지 중 하나에 해당하면 중과에서 빠집니다. 상속받은 지 5년 이내인지, 공동상속의 소수지분인지, 일시적 2주택으로 비과세가 되는지입니다.
상속주택도 조정지역·다주택이면 중과부터 걸린다
조정대상지역 다주택 중과는 한동안 한시적으로 유예됐습니다. 그 유예가 2026년 5월 9일 양도분까지만 적용되고, 5월 10일 이후 양도분부터 다시 중과입니다. 2주택이면 기본세율에 20%포인트를 더하고, 장기보유특별공제도 배제합니다(소득세법 제104조 제7항). 오래 보유한 집일수록 장특공제가 사라지는 부담이 큽니다.
상속받은 집도 예외가 아닙니다. 조정지역에 있고 파는 분이 다른 집을 갖고 있으면 원칙은 중과입니다. 그런데 상속이라는 사정, 그리고 갈아타기라는 사정 때문에 중과에서 빼주는 예외가 있습니다. 세 가지를 한눈에 정리하면 이렇습니다.
| 빠지는 경우 | 핵심 요건 | 근거(소득세법 시행령) |
|---|---|---|
| 상속 5년 내 양도 | 상속받은 날부터 5년 이내에 양도 | 제167조의10①2호 → 제167조의3①7호 |
| 공동상속 소수지분 | 지분이 가장 크지 않은 상속인 | 제167조의10② → 제167조의3②2호 |
| 일시적 2주택 비과세 | 갈아타기 + 비과세 요건 충족 | 제167조의10①15호 |
상속받은 날부터 5년 안에 팔면 빠진다
첫째는 시간입니다. 상속받은 주택을 상속받은 날부터 5년 안에 팔면, 파는 분이 다주택이어도 그 상속주택은 중과에서 빠집니다. 2주택 중과를 규정한 조문이 3주택 중과 배제 사유를 그대로 준용하는데, 그 안에 상속 5년 특례가 들어 있습니다.
제155조 제2항에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다).
여기서 '상속받은 날'은 등기를 넘긴 날이 아니라 상속개시일, 곧 돌아가신 날입니다. 협의분할이 늦어졌더라도 기산은 사망일부터입니다. 사망일로부터 5년이 지나면 이 사유로는 빠지지 못합니다. 그래서 상속 후 몇 년째인지부터 확인하셔야 합니다.
공동상속 소수지분은 주택 수에서 빠진다
둘째는 지분입니다. 형제가 집 하나를 공동으로 상속하면, 세법은 그 집을 지분이 가장 큰 상속인의 것으로 보고 주택 수를 셉니다. 그래서 지분이 작은 소수지분자에게는 이 집이 주택 수에 잡히지 않습니다.
공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각 호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (제167조의10 제2항이 이를 준용한다)
주택 수에 안 잡히니, 소수지분자는 다른 집을 팔든 이 상속지분을 팔든 중과 판정에서 이 집이 빠집니다. 상속 5년이 지났든, 그 집에 거주한 적이 없든 상관없습니다. 국세청도 소수지분 상속주택 양도에는 중과세율이 적용되지 않는다고 회신한 바 있습니다(사전-2020-법규재산-0566 등).
다만 주의할 점이 하나 있습니다. 중과에서 빠지는 것은 상속으로 받은 지분까지입니다. 소수지분을 갖고 있다가 다른 상속인의 지분을 사서 합친 뒤 한꺼번에 팔면, 사들인 지분은 상속분이 아니어서 이 배제를 받지 못합니다. 지분을 모아 파실 계획이라면 이 부분을 따져 보셔야 합니다. 반대로 최다지분자는 그 집이 본인 주택으로 계산되어 이 방법으로는 빠지지 못합니다.
일시적 2주택으로 비과세가 되면 중과도 빠진다
셋째는 갈아타기입니다. 종전 집이 있는 상태에서 새 집을 사서 일시적으로 두 채가 된 경우, 종전 집을 정해진 기한 안에 팔면 1세대 1주택 비과세가 됩니다. 이렇게 비과세가 되는 집은 중과에서도 빠집니다.
제155조 또는 「조세특례제한법」에 따라 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보거나 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항이 적용되는 주택으로서 같은 항의 요건을 모두 충족하는 주택.
여기에 2023년 2월 28일 개정으로 문턱이 하나 생겼습니다. 개정 전에는 일시적 2주택이기만 하면, 곧 새 집 취득 후 3년 안에 종전 집을 팔기만 하면 실제로 비과세가 되는지는 따지지 않고 중과에서 빼줬습니다(구 제8호). 개정 후에는 1세대 1주택 비과세 요건을 모두 갖춰 실제 비과세가 되는 집만 중과에서 빠집니다. 거주요건은 그 비과세 요건 중 하나일 뿐입니다.
| 구분 | 개정 전 (~2023.2.27) | 개정 후 (2023.2.28~) |
|---|---|---|
| 근거 호 | 구 제8호 | 현 제15호 |
| 중과 배제 요건 | 새 집 취득 후 3년 내 종전 양도 | 왼쪽 + 비과세 요건 모두 충족 |
| 비과세 안 되는 집 | 그래도 중과 배제 | 중과 적용 |
| 조정지역 취득 집 | 거주 없이도 배제 | 2년 거주 채워 비과세돼야 배제 |
상속주택이 걸리는 지점이 바로 여기입니다. 취득 당시 조정지역이던 집은 비과세를 받으려면 2년 보유에 더해 2년 거주가 필요합니다. 그런데 상속주택은 세를 놓은 채 정작 소유자 가족은 그 집에 살지 않았다면, 거주 2년을 채우지 못해 비과세가 안 되고 그 결과 중과에서도 빠지지 못합니다.
다만 상속주택에는 거주기간을 통산해 주는 장치가 있습니다. 돌아가신 분과 상속인이 같은 세대로 그 집에 함께 산 기간이 있으면, 그 기간을 상속인의 거주기간에 더해 줍니다(소득세법 시행령 제154조 제8항 제3호·제12항). 과거에 잠깐이라도 그 집에서 함께 산 이력이 주민등록에 남아 있는지가 중요해집니다.
정리하면
조정지역 상속주택을 다주택자가 팔면 2026년 5월 10일 이후 양도분은 중과가 원칙입니다. 빠지는 경우는 셋입니다. 상속받은 날부터 5년 안에 팔거나, 공동상속의 소수지분이거나, 일시적 2주택으로 비과세가 될 때입니다. 5년은 사망일부터 세고, 소수지분은 상속받은 지분까지만 빠지며, 일시적 2주택은 2023년 2월 28일부터 비과세 요건을 갖춰 실제 비과세가 돼야 빠집니다(취득 당시 조정지역 집은 2년 거주 포함). 상속개시일과 지분, 거주 이력 세 가지만 먼저 확인해도 중과 여부의 윤곽이 잡힙니다.