상가주택 근생 층을 주택으로 썼다면, 양도세 면적은 어떻게 따지나요?
상가주택(겸용주택)의 주택과 상가 면적은 실제 쓰는 용도로 비교합니다. 건축물대장에 근린생활시설로 올라 있는 층이라도 주거용으로 썼다면 주택 면적이 되고, 지하층도 실제 용도에 따라 주택이나 상가 면적에 들어갑니다. 지하층을 빼고 비교하거나 근생 층의 실제 사용을 증명하지 못하면 결론이 뒤집힐 수 있습니다. 2026년 10월 현행 소득세법과 시행령 기준입니다.
면적 비교는 실제 용도로 합니다
"주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.
③ 법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. ④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.
주택 연면적이 상가보다 크면 건물 전체를 주택으로 보고, 작거나 같으면 주택 부분만 주택으로 봅니다. 주택 부분만 주택으로 보면 딸린 토지도 연면적 비율로 나눕니다. 실지거래가액 12억원을 넘는 고가 겸용주택은 2022년 1월 1일 이후 양도분부터 면적과 관계없이 주택 부분만 주택으로 보지만(소득세법 시행령 제160조 제1항), 그때도 12억원을 상가 부분까지 합친 전체 금액으로 판정하는지, 주택분만으로 판정하는지는 이 면적 비교로 정해집니다(소득세법 시행령 제156조 제2항). 주택분과 상가분을 나누는 비율도 근생 층·지하층을 어느 쪽 면적에 넣느냐에 따라 달라집니다. 고가 겸용주택 계산은 상가주택 양도세에 정리했습니다.
지하층도 면적 비교에 들어갑니다
국세청 기본통칙은 겸용주택의 지하실을 실지 사용하는 용도에 따라 판단하고, 용도가 명확하지 않으면 주택 면적과 주택 외 면적의 비율로 나눈다고 정합니다(소득세법 기본통칙 89-154…11). 지하에 학원·창고 영업이 있으면 상가 면적, 주택의 창고·보일러실로 쓰면 주택 면적입니다. 다만 실제 용도가 불분명할 때 다른 반증이 없으면 공부상 용도로 추정한 심판례도 있어, 건축물대장 용도와 개별주택가격·재산세 반영 내역을 함께 확인합니다.
| 결정 | 지하층 판단 | 결과 |
|---|---|---|
| 국심 2006광3575(2007.3.27.) | 용도 불분명 | 주택·주택 외 면적 비율로 나눠 주택 비율만큼 주택으로 봄(일부 취소) |
| 조심 2018중5068(2019.7.5.) | 처분청이 지하실 18.98㎡를 주택에서 제외 | 공부상 보일러실이고 개별주택가격·재산세에 주택으로 반영돼 왔으므로 용도 불분명이면 공부상 용도로 추정, 안분하더라도 옥탑방(약 15㎡)을 넣으면 주택이 더 커 건물 전체 주택(취소) |
| 조심 2022서6324(2022.9.28.) | 감사에서 용도 불분명으로 안분 지적 | 1층 주택과 연결돼 주택 효용을 위한 공간이므로 주택 면적(취소) |
몇 ㎡ 차이로 '전부 주택'과 '주택 부분만'이 갈린 사안들입니다. 지하층을 아예 빼고 지상층만 비교하면 판정 근거부터 달라집니다.
공부상 근생 층을 주택으로 썼다면
가정 사례입니다. 지하 1층 120㎡는 학원, 1층 100㎡는 상가, 2층 100㎡는 건축물대장상 근린생활시설이지만 원룸으로 임대, 3층 100㎡는 주택입니다.
| 비교 방법 | 주택 면적 | 상가 면적 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 지하 제외, 2층 주택 인정 | 200㎡ | 100㎡ | 전부 주택(잘못된 비교) |
| 지하 포함, 2층 주택 인정 | 200㎡ | 220㎡ | 주택 부분만 주택 |
| 지하 포함, 2층 근생으로 봄 | 100㎡ | 320㎡ | 주택 부분만 주택(부수토지 비율 더 작음) |
2층을 주택으로 인정받으려면 그 층에서 독립된 주거생활을 했다는 사실을 자료로 보여야 합니다. 용도가 분명하지 않으면 공부상 용도에 따르기 때문입니다(소득세법 제88조 제7호 후단).
- 임차인·본인의 전입 기록(주민등록)
- 주거용 임대차계약서
- 주방·욕실 등 주거 구조와 그 설치 시기
- 재산세가 주택분으로 과세됐는지, 개별주택가격에 그 층이 들어 있는지
처분청과 납세자가 이 자료로 다툰 조세심판원 결정을 보면, 처분청은 공부상 2층 근생 호실을 사실상 주택으로 보았고, 그러면 주택 층수가 늘어 다가구주택 요건이 깨진다며 과세했습니다. 심판원은 건축물대장과 재산세가 근생이고 개별주택가격 산정 대상에서도 빠진 점을 먼저 들었습니다. 양도 약 4년 전부터 전입이 없었고, 임차인들도 사무실, 주류 창고와 종업원 휴게 공간으로 썼다고 확인했습니다. 조사 당시 현황만으로는 양도 당시 주택이었다고 단정하기 어렵고, 양도 당시 용도가 불분명하면 공부상 용도로 판단한다며 근생으로 보았습니다(조심 2024전1935, 2024.6.12.). 납세자가 근생이라고 주장해 이긴 사안이므로, 근생 층을 주택으로 주장하려면 이 결정에서 든 자료가 주택 쪽을 가리키는지 먼저 봅니다.
개별주택가격에는 그 층이 빠져 있습니다
상가 부분이 따로 과세되면 양도가액과 취득가액을 기준시가 비율로 주택분과 상가분으로 나눕니다. 겸용주택의 개별주택가격은 주택 부분과 그 부수토지만 공시되고, 공부상 근생인 층은 주택가격 산정에서 빠져 있을 수 있습니다. 그 층을 주택으로 보아 안분하려면 그 층의 기준시가를 따로 정해야 합니다.
법은 개별주택가격이 없는 주택의 가격을 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 등을 고려해 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 정합니다(소득세법 제99조 제1항 제1호 라목 단서). 다만 개별주택가격에 일부 층만 들어 있는 겸용주택에서 사실상 주택인 근생 층을 어떻게 반영할지 정면으로 다룬 해석은 확인되지 않았습니다(2026년 10월 29일 기준). 취득가액을 환산하는 경우라면 취득 당시 기준시가도 같은 문제가 생기고, 그 주택의 개별주택가격이 처음 공시되기 전(제도상 첫 공시는 2005년 4월 30일)에 취득한 주택은 최초 공시가격으로 취득 당시 가격을 환산하는 방법(소득세법 시행령 제164조 제7항)까지 겹칩니다.
계약서에 토지·건물 가액을 나눠 적었다면
상가주택은 토지와 건물을 함께 양도하므로 계약서에 토지·건물 등의 가액을 나눠 적을 수 있습니다. 나눠 적은 가액이 기준시가 등으로 안분한 가액과 100분의 30 이상 차이가 나면 가액 구분이 불분명한 것으로 보고 안분합니다(소득세법 제100조 제3항, 다른 법령에 따라 가액을 구분한 경우 등 예외 있음). 대법원은 이 규정을 반증을 허용하지 않는 간주규정으로 본 원심을 유지했습니다(대법원 2020두42798, 2020.11.5. 심리불속행).
30% 안쪽이라고 계약서 가액이 그대로 인정되는 것도 아닙니다. 30% 규정이 생기기 전 상가 매매 사안에서, 법원은 계약서의 토지·건물 대금이 당사자의 진정한 합의가 아니라 양도세를 줄이려고 적은 것이라고 보았습니다. 기준시가 비율과도 크게 달라 안분한 처분이 유지됐습니다(서울고법 2012누1060, 2012.9.13., 대법원 2012두22492, 2013.1.24. 심리불속행으로 확정). 반대로 구분 가액이 진정한 합의가 아니라거나 조세회피를 의도했다는 정황이 입증되지 않았다며 안분을 위법하다고 본 원심이 확정된 사례도 있습니다(대법원 2014두3785, 2014.5.29. 심리불속행, 역시 30% 규정 시행 전 사안). 가액을 나눴다면 그 근거(감정평가, 층별 임대료 등)를 함께 남깁니다.
양도 전에 확인할 것
- 건축물대장의 층별 용도와 면적, 지하층·옥탑의 실제 용도
- 근생 층을 주택으로 볼 자료(위 네 가지)
- 실지거래가액이 12억원을 넘는지
- 계약서에 토지·건물 가액을 나눠 적을지, 나눈다면 근거 자료
개별 건물의 면적·용도 검토는 유료 상담으로 진행하며, 신고 수수료는 수수료 안내에 공개해 두었습니다.
근거 법령·해석
- 소득세법 제88조 제7호, 제99조 제1항 제1호 라목, 제100조 제2항·제3항
- 소득세법 시행령 제154조 제3항·제4항, 제160조 제1항, 제164조 제7항
- 소득세법 기본통칙 89-154…11
- 국심 2006광3575(2007.3.27.), 조심 2018중5068(2019.7.5.), 조심 2022서6324(2022.9.28.), 조심 2024전1935(2024.6.12.)
- 서울고법 2012누1060(2012.9.13.), 대법원 2012두22492(2013.1.24.), 대법원 2014두3785(2014.5.29.), 대법원 2020두42798(2020.11.5.)
자주 묻는 질문
Q. 지하층은 상가주택 면적 비교에서 빼도 되나요?
빼지 않습니다. 지하층도 실제 쓰는 용도에 따라 주택이나 상가 면적에 넣습니다. 용도가 불분명할 때의 처리는 위 '지하층도 면적 비교에 들어갑니다'에 정리했습니다.
Q. 건축물대장에 근린생활시설로 된 층도 주택 면적에 넣을 수 있나요?
양도세는 공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 쓰는 건물을 주택으로 봅니다. 다만 용도가 분명하지 않으면 공부상 용도에 따르므로, 전입 기록·임대차계약서·주거 구조 같은 자료로 양도 당시 주거용이었다는 사실을 보여야 합니다.
Q. 주택 면적이 상가보다 크면 상가 부분도 비과세되나요?
실지거래가액이 12억원 이하이고 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추면 건물 전체를 주택으로 봅니다. 12억원을 넘는 고가 겸용주택은 2022년 1월 1일 이후 양도분부터 주택 면적이 더 커도 주택 부분만 주택으로 보아 상가 부분을 따로 과세합니다.