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단독·다가구주택은 감정평가가 원칙입니다
유사매매사례가 성립하기 어려워, 개별주택가격(시가표준액)만으로 신고하면 부인 리스크가 있습니다- 왜 감정평가인가 — 단독주택은 토지·건물이 제각각이라 아파트 같은 유사매매사례가 거의 없습니다. 개별주택가격은 시세보다 낮아, 그대로 신고하면 과세관청이 감정평가를 받아 시가로 결정할 수 있습니다(국세청 감정평가 사업). 미리 감정을 받아 둡니다.
- 감정기관 수 — 원칙은 둘 이상의 공신력 있는 감정기관 감정가액의 평균액입니다. 다만 기준시가 10억원 이하 부동산은 하나의 감정기관만으로도 가능합니다(상증세법 시행령 §49①2호·§49⑥).
- 시점 요건 — 감정의 가격산정기준일과 감정평가서 작성일이 모두 평가기간 이내여야 시가로 봅니다(상증세법 시행령 §49②2호). 상속 전6~후6개월, 증여 전6~후3개월.
- 저가 감정 주의 — 감정가액이 보충적 평가액과 시가의 90% 중 적은 금액(기준금액)에 미달하면 세무서장이 다른 감정기관에 재감정을 의뢰할 수 있습니다(§49①2호 단서). 원감정가액이 재감정가액의 80%에 미달하면 그 감정기관이 시가불인정 감정기관으로 지정될 수 있습니다(§49⑦⑧).
- 취득세 — 상속 취득세는 시가표준액으로 과세해 유사매매사례가액이 적용되지 않습니다(지방세법 §10의2②1호). 증여 등 무상취득 취득세는 시가인정액(감정가액·매매사례가액 등)으로 정하며, 감정평가 방식은 지방세법 시행령 §14를 따릅니다.
- 단독주택 감정평가와 신고가액 판단은 상담(02-433-3727)으로 확인하시기 바랍니다.
와이제이 택스 라운지 · 세무사 장민 · 서울특별시 강남구 학동로28길 5, 401호 · TEL 02-433-3727 · FAX 02-433-3728
유사매매사례가액 검토조서
평가기간 내 유사매매사례
같은 단지 · 전용면적 ±5% · 평가기간 내 → 시가로 인정평가기간 내 산출 후보 (시가인정액)
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평가기간 외 유사매매사례확장 2년 · 심의 대상
평가기준일 전 2년 이내 등 · 평가심의위원회 심의로 시가가 될 수 있어 인정 리스크가 있습니다유사매매사례가액 주의사항
- 본 조회는 국토교통부 최신 실거래를 기준으로 합니다. 홈택스 유사매매사례가액은 최신 거래 반영에 시차가 있고 거래동(등기) 반영에도 시차가 있어, 본 결과가 홈택스 화면과 다를 수 있습니다(대체로 본 조회가 더 최신). 실거래는 계약 후 신고·등기까지 시차가 있어 이후 추가·정정될 수 있으니, 최종 시가·신고가액은 홈택스 조회 및 세무사 검토로 확인하시기 바랍니다.
- 유사재산 매매사례를 확인한 경우 등기부등본을 열람하여 매매가액 등을 확인하시기 바랍니다. 공유(지분) 거래가 섞여 있을 수 있습니다.
- 공동주택의 상속·증여는 평가대상주택과 공동주택가격(기준시가) 차이가 가장 작은 주택이 유사매매사례 물건입니다(2019.3.20. 이후, 상속세 및 증여세법 시행규칙 §15③1호). 각 사례의 기준시가는, 국토부가 등기 완료된 거래에 함께 제공하는 거래동이 있으면 그 동의 공동주택가격으로 정확히(표에 「○○동」 표시, 기준시가 굵게), 없으면(미등기 최신 거래) 같은 전용·층의 공동주택가격으로 근사해 매칭합니다. 근사 매칭은 조망·향 차이가 큰 단지에서 오차가 있을 수 있으니 별도 확인이 필요합니다.
- 위 3.에 따른 시가가 둘 이상인 경우, 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상이면 평균액)을 시가로 적용합니다(상증세법 시행령 §49②).
- 계약이 해제된 거래는 실거래(시가)로 보지 않으므로 조회에서 제외합니다. 직거래(중개사를 통하지 않은 거래)는 특수관계인 거래 등 정상적인 시가가 아닐 수 있어, 유사매매사례로 삼기 전 등기부·거래경위를 확인해야 합니다.
확장 평가기간과 평가심의위원회
평가기간 밖이라도 2년 이내 매매는 심의를 거쳐 시가로 인정될 수 있습니다- 상속·증여세: 평가기간(상속 전6~후6개월, 증여 전6~후3개월)에 해당하지 않아도, 평가기준일 전 2년 이내 또는 평가기간 경과 후 법정결정기한(상속 신고기한+9개월·증여 신고기한+6개월)까지의 매매는, 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함될 수 있습니다(상증세법 시행령 §49① 단서·§49의2·§78①).
- 취득세: 취득일 전 2년 이내 또는 신고·납부기한 만료일부터 6개월 이내의 매매는 지방세심의위원회 심의를 거쳐 시가인정액으로 인정될 수 있습니다(지방세법 시행령 §14③, 지방세기본법 §147①).
- 따라서 확장기간 사례가 높으면 과세관청이 이를 시가로 삼을 인정 리스크가, 낮으면 납세자가 이를 활용할 여지가 있습니다. 어느 경우든 심의를 통과해야 하며 결과는 확정적이지 않습니다.
- 세목별 평가기준일: 상속=상속개시일, 증여=증여일(소유권이전등기 접수일), 취득=취득일(무상취득=계약일·유상취득=사실상 잔금지급일). 같은 증여라도 증여세와 취득세의 평가기준일이 다를 수 있습니다.
- 상속으로 취득한 부동산의 취득세는 유사매매사례가액(시가인정액)이 아니라 시가표준액으로 과세합니다(지방세법 §10의2②1호). 이 조회의 ‘취득세’는 증여 등 무상취득 기준이며, 상속 취득세는 시가표준액으로 계산합니다. 다만 상속·증여세(국세)의 시가와 증여 취득세의 시가인정액은 이 유사매매사례가액으로 가늠합니다.
- 단독·다가구주택은 유사 매매사례가 성립하기 어려워, 개별주택가격(시가표준액)과 감정평가로 시가를 확인하는 것이 원칙입니다.
- 본 조회는 참고용입니다. 최종 시가 판단과 신고는 상담(02-433-3727)으로 확인하시기 바랍니다. 데이터: 국토교통부 실거래가. 세법은 개정될 수 있으니 최신 조문은 law.go.kr에서 확인할 수 있습니다.