보유세·종부세 칼럼
재산세와 종합부동산세를 어떤 기준으로 계산하는지, 부부 공동명의와 합산배제, 1세대 1주택자 세액공제는 언제 적용되는지 정리한 칼럼입니다. 세제개편으로 달라지는 내용과 비거주자의 차이도 함께 다룹니다.
보유세·종부세 칼럼14편
해외에 살면서 국내 1주택을 가진 비거주자, 종부세는 거주자와 무엇이 다른가요?
종합부동산세 납세의무와 세율은 거주자·비거주자 구분 없이 같습니다. 달라지는 것은 1세대 1주택자 혜택입니다. 1세대 1주택자는 소득세법상 거주자로 한정돼 있어 비거주자는 국내에 1주택만 있어도 기본공제 12억원 대신 9억원을 적용받고, 고령자·장기보유 세액공제와 납부유예도 받지 못합니다. 판정은 과세기준일인 6월 1일 현재로 합니다.
내 집 1채에 다른 집 부속토지까지 있으면, 종부세 1세대 1주택자 공제를 받을 수 있나요?
종합부동산세는 남의 건물이 선 땅, 곧 다른 주택의 부속토지만 가져도 주택을 가진 것으로 봅니다. 다만 1주택을 가진 사람이 그 부속토지를 본인 명의로 함께 가지면 신청하지 않아도 1세대 1주택자로 보아 12억원을 공제합니다. 같은 땅이 배우자나 다른 세대원 명의면 1세대 1주택자에서 제외되어 각자 9억원 공제로 계산하고, 혼인 10년이 안 된 부부는 해석이 정해지지 않았습니다. 세액공제는 본인 명의일 때도 부속토지분 세액을 제외하고 적용합니다.
법인이 조정대상지역 주택을 장기일반임대로 등록하면 종부세 합산배제가 적용되지 않나요?
법인이 조정대상지역 공고일 이후에 등록한 조정대상지역 소재 장기일반민간임대주택은 종합부동산세 합산배제에서 제외됩니다(종부령 제3조 제1항 제8호 나목 2). 다만 이는 영구 배제가 아닙니다. 조정대상지역이 해제되면 그 지정 해제 공고 이후 납세의무 성립분부터 다른 요건을 갖추면 합산배제가 가능합니다(서면-2022-부동산-4613, 2023.3.21.). 아파트가 아닌 매입임대주택을 전제로 정리했습니다.
미분양 종부세 합산배제 7년 연장, 2024년 종부세에도 소급될까?
세법이 유리하게 바뀌어도 개정이 언제부터 적용되는지는 부칙이 정합니다. 미분양 종부세 합산배제 5→7년 개정을 2024년귀속에 소급 적용해 달라는 청구를, 조세심판원은 부칙이 장래효로 정했다는 이유로 기각했습니다(조심 2026부1006).
재산세 완전정리, 공정시장가액비율·세율과 7월·9월 납부
재산세 공정시장가액비율은 주택 60%, 1세대 1주택은 2026년 기준 43~45%입니다. 이 과세표준에 세율을 적용하고, 매년 6월 1일 소유자에게 부과해 주택은 7월과 9월에 절반씩 냅니다.
종합부동산세 합산배제, 어떤 주택이 제외되고 언제 신고하나요?
등록 임대주택·사원용 주택·미분양주택·가정어린이집용 주택 등은 신고하면 종합부동산세 과세표준에서 제외됩니다. 신고기간은 9월 16일부터 9월 30일까지이고, 이 기간에 신고하지 않으면 대상이어도 합산배제를 받지 못합니다. 임대주택은 공시가격·임대기간·임대료 요건을 갖춰야 합니다.
2026 세제개편으로 종합부동산세가 어떻게 바뀌나요?
2026년 개편안은 보유가 아니라 거주를 기준으로 종부세를 과세합니다. 1세대 1주택 기본공제가 거주 14억원·비거주 12억원으로 나뉘고, 공정시장가액비율이 오릅니다. 아직 확정 전이며 대부분 2027년 6월 종부세부터 적용됩니다.
1세대 1주택자 종합부동산세 세액공제는 얼마인가요?
1세대 1주택자는 나이와 보유기간에 따라 종합부동산세 세액공제를 받습니다. 고령자 공제는 60세 이상 20%부터 70세 이상 40%까지, 장기보유 공제는 5년 이상 20%부터 15년 이상 50%까지이며, 두 공제를 합쳐 최대 80%까지 적용됩니다.
종합부동산세는 공시가격 얼마부터 과세되나요?
종합부동산세는 사람별로 보유한 주택 공시가격을 합산해, 1세대 1주택자는 12억원, 그 외에는 9억원을 공제한 뒤 공정시장가액비율을 곱해 계산합니다. 부부는 각자 공제받고, 매년 6월 1일이 기준일입니다.
종부세 당초안 vs 정부안 · 숫자로 비교
8월 3일 당초안과 9월 1일 국무회의 정부안의 종합부동산세 차이를 비거주 공제·세부담상한 중심으로 숫자와 예시로 비교합니다. 비거주 1주택 공제는 9억에서 12억으로, 부부 공동명의 비거주는 각 4억에서 6억으로, 세부담상한은 200%에서 150%로 조정됐습니다. 국회 통과 전 정부안입니다.
종부세 개편 정부안 의결, 비거주 인하·상한 인상은 철회
2026년 9월 1일 국무회의에서 종합부동산세 정부안이 의결됐습니다. 1세대 1주택 기본공제를 실거주는 14억 원으로 올리고 비거주는 12억 원으로 현행 유지하며, 당초안의 세부담 상한 200% 인상은 철회해 150%를 유지합니다. 국회 심사가 남은 정부안이라 2026년 종부세에는 적용되지 않습니다.
비거주 부부 공동명의 종부세, 세 가지가 한꺼번에 불리해집니다
2026년 세제개편안대로 확정되면 거주하지 않는 부부 공동명의 1주택은 기본공제, 공정시장가액비율, 세액공제 세 항목이 한꺼번에 불리해집니다. 기본공제 최대치는 18억원에서 12억원으로 내려가고, 15년을 보유했어도 거주기간이 없으면 보유공제를 적용받지 못합니다.
부부 공동명의는 다주택자가 아닙니다, 1세대 1주택자에서 제외될 뿐입니다
2026년 세제개편안에서 부부 공동명의 1주택이 다주택자로 과세된다는 이야기가 돌고 있습니다. 다주택자로 분류되는 것이 아니라 종부세법상 1세대 1주택자에서 제외되면서 공정시장가액비율과 기본공제 계산식 두 항목에 같은 기준이 적용됩니다.
부부 공동명의 종부세, 개편안대로 확정되면 거주 여부에 따라 유불리가 달라집니다
2026년 세제개편안대로 확정되면 부부 공동명의 1주택의 종합부동산세는 거주 여부에 따라 달라집니다. 개별 납부는 거주 시 합계 18억원, 비거주 시 합계 12억원이 공제되고, 1세대 1주택자 특례를 신청하면 거주 14억원, 비거주 12억원입니다.