등록임대 임대료 5% 증액제한, 임차인이 바뀌어도 적용되고 위반하면 과태료와 세제혜택 배제
임대사업자로 등록한 주택은 임대료를 직전 계약보다 5%를 넘겨 증액할 수 없습니다. 많이 오해하는 지점이 둘 있습니다. 임차인이 바뀌어 새로 계약해도 5% 제한은 그대로 적용되고, 2년 동안 동결했다가 증액해도 10%가 아니라 5%가 상한입니다. 위반하면 과태료가 부과되는 데 그치지 않고 거주주택 비과세, 다주택 중과배제, 장기보유특별공제 특례, 임대소득 감면이 한꺼번에 배제될 수 있습니다. 2026년 10월 현재 법령과 해석 기준입니다.
5% 제한은 등록을 유지하는 동안 계속 적용합니다
임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우 임대료의 100분의 5의 범위에서 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다. 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 그 임대료를 증액할 수 없다. (요지)
| 쟁점 | 결론 | 근거 |
|---|---|---|
| 임차인이 바뀐 신규 계약 | 직전 계약 임대료의 5% 이내 | 법제처 23-0444(2023.7.10.) |
| 2년 동결 뒤 갱신 | 10%가 아니라 5% 이내 | 법제처 17-0665(2018.1.30.) |
| 재증액 시기 | 최근 계약 개시일부터 1년이 지나야 증액 가능(임차인이 바뀌어도 같음) | 법제처 24-0990(2025.2.24.) |
| 공실 뒤 새 계약 | 공실 직전 계약 임대료 기준, 매년 올렸다고 가정한 누적 상한 불인정 | 법제처 23-0444 |
100세대 이상 단지는 5% 범위에서 지역 주거비 물가지수 변동률 등 시행령이 정하는 비율이 상한입니다(시행령 제34조의2).
최초 임대료는 임대사업자가 정하지만, 등록 당시 존속 중인 임대차계약이 있으면 그 임대료가 최초 임대료입니다(민간임대주택법 제44조 제1항 제2호).
보증금과 월세를 바꾸면 환산해서 비교합니다
보증금을 월세로 바꾸거나 월세를 보증금으로 바꾸는 경우, 둘을 같은 단위로 환산해 증가율을 계산합니다. 전환에는 임차인 동의가 필요하고, 전환율은 주택임대차보호법이 정한 범위를 넘을 수 없습니다(민간임대주택법 시행규칙 제18조).
- 환산보증금 = 보증금 + 월세 × 12 ÷ 전환율
- 전환율 = 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율 중 낮은 비율(주택임대차보호법 시행령 제9조)
- 증가율 = (새 계약 환산보증금 - 직전 계약 환산보증금) ÷ 직전 계약 환산보증금
기준금리가 바뀌면 전환율도 바뀌므로 계약하는 시점의 기준금리로 계산합니다. 국토교통부 렌트홈(www.renthome.go.kr)의 임대료 인상률 계산기로 계산 결과를 확인하고, 계산 화면을 계약서와 함께 보관해 둡니다.
위반하면 과태료가 부과됩니다
증액 비율을 넘겨 청구하면 3천만원 이하의 과태료 대상입니다(민간임대주택법 제67조 제1항). 시행령 별표3의 금액 기준입니다.
| 위반 주택 수 | 1차 | 2차 | 3차 이상 |
|---|---|---|---|
| 1건 | 500만원 | 1,000만원 | 2,000만원 |
| 2건 이상 10건 미만 | 1,000만원 | 2,000만원 | 3,000만원 |
| 10건 이상 | 2,000만원 | 3,000만원 | 3,000만원 |
같은 위반으로 최근 1년 안에 처분받았으면 차수를 올려 적용하고, 사정에 따라 2분의 1 범위에서 늘리거나 줄일 수 있지만 3천만원을 넘지 못합니다.
세제혜택은 5% 요건을 따로 봅니다
세법도 임대료 증가율 5% 이하를 요건으로 둡니다. 위반하면 다음 혜택을 받지 못합니다.
| 혜택 | 근거 |
|---|---|
| 장기임대주택 보유자의 거주주택 비과세 | 소득세법 시행령 제155조 제20항 |
| 다주택 양도세 중과배제 | 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 |
| 장기보유특별공제 50%·70% 특례 | 조세특례제한법 제97조의3 |
| 10년 임대 양도세 100% 감면 | 조세특례제한법 제97조의5 |
| 주택임대소득 세액감면 | 조세특례제한법 제96조 |
세법의 5% 요건은 특례마다 근거 조문과 적용 시기가 따로 있습니다.
| 특례 | 적용 시기 |
|---|---|
| 거주주택 비과세, 다주택 중과배제(소득세법 시행령) | 5% 요건은 2019년 2월 12일 이후 체결하거나 갱신하는 계약분부터(대통령령 제29523호 부칙 제6조) |
| 장기보유특별공제 특례, 10년 임대 감면(조세특례제한법 시행령 제97조의3 제3항) | 1년 안 재증액 금지와 보증금·월세 전환 기준은 2020년 2월 11일 이후 갱신하거나 새로 체결하는 계약분부터(대통령령 제30390호 부칙 제16조) |
거주주택 비과세와 중과배제에서 기준이 되는 계약은 등록 후 최초로 작성한 표준임대차계약이라는 해석이 있습니다(서면-2026-부동산-0443, 2026.6.25.). 민간임대주택법의 최초 임대료(등록 당시 존속 중인 계약 임대료)와 기준 계약이 다를 수 있으므로 두 기준을 따로 확인합니다.
5%를 넘겨 증액한 사실이 있으면 장기보유특별공제 특례를 적용할 수 없다는 회신(사전-2026-법규재산-0356, 2026.6.11.)이 있고, 증액 없이 묵시적으로 갱신해도 갱신 개시일부터 1년 동안은 증액할 수 없다는 회신(사전-2026-법규소득-0113, 2026.3.11.)도 있습니다. 반면 자동말소된 뒤에는 5%를 넘겨 증액해도, 말소 후 5년 안에 거주주택을 양도하면 거주주택 비과세를 적용한다는 회신이 있습니다(사전-2025-법규재산-0542, 2025.7.16.). 말소 뒤 처리는 자동말소·자진말소와 재건축, 거주주택은 언제 양도해야 하나에 정리했습니다.
상생임대의 5%와는 다릅니다
상생임대주택 특례에도 5% 요건이 있지만 성격이 다릅니다. 상생임대는 등록과 관계없이 취득 후 체결한 직전 계약 1건과 비교하고, 위반해도 과태료가 없으며 거주요건 면제만 받지 못합니다. 상생임대는 상생임대 임대기간, 며칠이 모자라면 어떻게 되나요에 정리했습니다.
자주 묻는 질문
Q. 기존 임차인이 나가고 새 임차인과 계약하면 시세대로 올려도 되나요?
A. 안 됩니다. 등록을 유지하는 동안은 임차인이 바뀌어도 직전 계약 임대료의 5% 이내로만 올릴 수 있습니다.
Q. 2년 동안 동결했으니 이번에 10% 올려도 되나요?
A. 안 됩니다. 동결 기간과 관계없이 직전 계약 임대료의 5%가 상한입니다.
Q. 전세를 반전세로 바꾸면 어떻게 계산하나요?
A. 보증금과 월세를 전환율로 환산해 직전 계약과 비교합니다. 렌트홈 임대료 인상률 계산기로 확인하고 결과를 보관해 둡니다.
근거 법령
- 민간임대주택에 관한 특별법 제44조, 제67조, 시행령 제34조의2·별표3, 시행규칙 제18조
- 주택임대차보호법 제7조의2, 시행령 제9조
- 소득세법 시행령 제155조 제20항, 제167조의3 제1항 제2호, 대통령령 제29523호 부칙 제6조
- 조세특례제한법 제96조, 제97조의3, 제97조의5, 대통령령 제30390호 부칙 제16조