무허가 주택에 살다가 땅을 불하받았다면, 비과세 보유기간은 땅 몫을 따로 보는지부터 확인합니다

보유요건은 부수토지에도 요구됩니다

1⁠세대 1⁠주택 비과세의 보유기간 요건은 주택은 물론 부수토지에도 요구된다는 것이 법원의 판단입니다. 국유지 위 무허가 주택 보유자가 부수토지를 매수한 지 몇 달 만에 주택과 함께 양도한 사안입니다(서울고법 2006⁠누27122, 2007.5.31., 대법원 2007⁠두12750, 2007.9.7. 심리불속행 기각). 그래서 건물은 오래 보유했어도 땅을 나중에 취득했다면 땅의 취득일부터 다시 봅니다.

불하받은 땅의 취득일은 원칙적으로 불하대금을 청산한 날이고, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일입니다(소득세법 시행령 제162⁠조 제1⁠항 제2⁠호, 서면-2022-부동산-3868, 2023.7.19.). 계약금을 빼고 대금을 2⁠회 이상 나눠 지급하고, 등기⁠·⁠인도⁠·⁠사용수익일 가운데 빠른 날의 다음 날부터 마지막 할부금 지급기일까지 1⁠년 이상인 장기할부조건이면 그 빠른 날이 취득일입니다(같은 영 제162⁠조 제1⁠항 제3⁠호, 같은 법 시행규칙 제78⁠조 제3⁠항).

재개발 조합에 함께 제공했다면 기존 주택 보유기간으로 봅니다

재개발 구역에서는 국세청이 예외를 인정합니다. 시유지를 주택의 부수토지로 오래 사용해 온 사실로 불하받아 기존 주택과 함께 재개발조합에 제공했고, 그렇게 받은 입주권이 주택으로 완성된 뒤 양도하는 경우를 물은 질의입니다. 국세청은 시유지 취득분의 보유기간과 상관없이 멸실된 기존 주택의 보유기간, 공사기간, 신축 주택의 보유기간을 합산해 판정한다고 회신했습니다(서면-2015-부동산-1886, 2015.12.24.). 이 사안은 관리처분계획인가 뒤에 시유지를 취득한 경우였습니다.

다만 기존 주택이 점유하던 땅이어야 합니다. 조합이 일괄 매수한 비점유 시유지를 조합원이 나중에 매수해 제공한 사안에서, 국세청은 기존 주택의 부수토지가 아닌 다른 토지를 불하받아 제공했다면 기존 주택의 부수토지에 해당하지 않는다고 보았습니다(부동산거래관리과-544, 2011.7.1.).

입주권으로 양도하면 국세청 해석과 심판례가 다릅니다

입주권으로 양도하는 경우에도 국세청은 같은 예외를 적용합니다. 관리처분계획인가일(그 전에 철거됐으면 철거일) 현재 기존 주택의 보유기간이 요건을 채웠다면 불하받은 토지의 보유기간과 관계없이 보유요건을 충족한 것으로 본다는 회신입니다(서면인터넷방문상담4⁠팀-155, 2005.1.20., 부동산거래관리과-571, 2011.7.7.). 현행 입주권 비과세도 관리처분계획인가일(그 전에 철거되면 철거일) 현재 1⁠세대 1⁠주택 요건을 갖춘 기존 주택을 가진 세대를 대상으로 합니다(소득세법 제89⁠조 제1⁠항 제4⁠호).

반대로 본 결정도 있습니다. 1988⁠년에 무허가 주택을 취득했고, 관리처분계획인가 직전(석 달 전과 나흘 전)⁠에 그 땅을 불하받아 함께 제공했습니다. 이 입주권을 양도한 사안에서 조세심판원은 토지는 관리처분계획인가일 현재 보유기간이 모자란다며 토지 부분 과세가 정당하다고 보았습니다(국심2004⁠서4161, 2005.3.21., 기각, 상급심 미확인). 당시 보유요건은 3⁠년이었습니다. 입주권으로 양도할 계획이라면 관리처분계획인가일 현재 토지 보유기간도 함께 확인합니다.

무허가 주택이 철거된 뒤 별도로 분양지를 매수한 경우는 입주권 비과세 대상 자체가 아닙니다. 무허가 주택이 철거되고 20⁠여 년 뒤 환지계획에 따른 분양지를 구청에서 매매로 취득한 사안이 있습니다. 그 분양지가 입주권으로 바뀐 뒤 양도하자 조세심판원은 주택이 아닌 분양지가 입주권으로 바뀐 것이라며 입주권 비과세를 인정하지 않았습니다(조심2024⁠서5944, 2025.4.10., 기각, 상급심 미확인).

조정대상지역 지정 뒤 불하받았다면 거주요건을 적용한 해석이 있습니다

정비사업 밖의 사안이지만, 상속받은 무허가 주택의 부수토지를 조정대상지역 지정 뒤 불하로 취득한 경우 기획재정부는 그 토지에 2⁠년 거주요건을 적용한다고 회신했습니다(재산세제과-1539, 2022.12.20.). 기획재정부는 토지를 조정대상지역 공고 뒤 취득했다는 점을 이유로 들었습니다.

장기보유특별공제는 땅 몫을 따로 계산합니다

장기보유특별공제 보유기간은 자산의 취득일부터 계산하므로, 국유지 위 주택의 부수토지를 나중에 불하받은 경우 토지분은 원칙적으로 대금 청산일(그 전에 등기했으면 등기접수일)⁠부터입니다(서면-2022-부동산-3868, 정비사업이 아닌 사안). 입주권 상태로 양도하면 공제 대상은 관리처분계획인가 전 토지분⁠·⁠건물분 양도차익으로 한정됩니다(소득세법 제95⁠조 제2⁠항). 건물과 토지, 입주권의 양도가액은 나눠 계산해야 하므로 불하 계약서와 대금 영수증, 관리처분계획의 권리가액 자료를 함께 남겨 둡니다.

예시로 보면

예시(가상)⁠입니다. 1995⁠년에 국유지 위 무허가 주택을 취득해 거주해 왔고, 2023⁠년 1⁠월 점유하던 부수토지를 불하받아(대금 일시 청산) 주택과 함께 재개발조합에 제공했고, 2023⁠년 4⁠월 관리처분계획인가를 받았습니다. 다른 주택은 없습니다.

불하 시기, 불하받은 땅이 점유지였는지, 양도 시점이 입주권인지 신축 주택인지에 따라 결론이 달라져 개인 상황별 판단이 필요합니다. 양도 전에 세무상담⁠으로 확인하시기 바랍니다. 무허가 주택이 주택 수에 들어가는지는 무허가 주택과 1⁠세대 1⁠주택 비과세⁠를, 입주권 양도 계산 전반은 재개발⁠·⁠재건축 입주권 양도세 정리⁠를 함께 보시면 됩니다.

근거 법령⁠·⁠해석

• 소득세법 제89⁠조 제1⁠항 제4⁠호, 제95⁠조 제2⁠항, 같은 법 시행령 제154⁠조 제1⁠항, 제162⁠조 제1⁠항, 같은 법 시행규칙 제78⁠조 제3⁠항
• 서울고법 2006⁠누27122(2007.5.31.), 대법원 2007⁠두12750(2007.9.7.)
• 서면-2022-부동산-3868(2023.7.19.), 서면-2015-부동산-1886(2015.12.24.), 부동산거래관리과-544(2011.7.1.), 서면인터넷방문상담4⁠팀-155(2005.1.20.), 부동산거래관리과-571(2011.7.7.)
• 국심2004⁠서4161(2005.3.21.), 조심2024⁠서5944(2025.4.10.), 기획재정부 재산세제과-1539(2022.12.20.)

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