신규 주택 계약 후 종전 주택 지역이 조정대상지역으로 지정된 경우, 일시적 2주택 처분기한
조정대상지역에 있는 신규 주택의 매매계약을 체결하고 잔금을 지급하기 전에 종전 주택 소재지가 조정대상지역으로 지정되는 경우가 있습니다. 잔금일에는 두 주택이 모두 조정대상지역이 됩니다. 기획재정부는 종전 조문 아래 이 사안에서 처분기한을 단축기간이 아닌 3년으로 보았습니다(재산세제과-825). 2026년 10월 1일부터 시행되는 조문은 조정대상지역의 종전 주택을 보유한 채 조정대상지역의 신규 주택을 취득한 경우를 2년으로 정하면서 '신규 주택의 취득일 현재'라는 문구를 새로 넣었고, 이 문구 아래에서 같은 사안을 판단한 해석은 아직 확인되지 않습니다. 신규 주택 취득일부터 2년 안에 종전 주택을 양도하면 어느 해석에서도 기한 요건을 갖춥니다. 2026년 10월 현재 법령 기준입니다.
현행 조문: 두 집이 모두 조정대상지역이면 2년
- 신규 주택의 취득일 현재 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우: 2년
- 제1호 외의 경우: 3년
2년은 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역의 신규 주택을 취득하고 2026년 10월 1일 이후 종전 주택을 양도하는 경우부터 적용하고, 8월 3일 이전에 신규 주택(취득할 수 있는 권리 포함)을 취득했거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명되면 종전 규정(3년)을 적용합니다(대통령령 제36737호 부칙 제2조). 개정 경과와 세목별 기한은 조정대상지역 일시적 2주택, 처분기한 2년에 정리했습니다.
이 글은 그 칼럼이 다루지 않은 경우를 봅니다. 신규 주택 계약 때는 종전 주택이 조정대상지역이 아니었는데, 잔금 전에 지정된 경우입니다.
예규 1: 계약 후 잔금 전에 종전 주택 지역이 지정된 사안
기획재정부 재산세제과-825(2020.9.22.)는 신규 주택의 취득계약 체결일과 잔금청산일 사이에 종전 주택 소재지가 조정대상지역으로 새로 지정된 경우를 다뤘습니다. 질의는 처분기한을 신규 주택 취득일부터 3년으로 볼지(1안), 1년으로 볼지(2안)였고, 기획재정부는 1안(3년)이 타당하다고 회신했습니다.
당시 조문은 지금과 기간이 달랐습니다.
종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 신규 주택 취득일부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사해 전입신고를 마치고, 1년 이내에 종전의 주택을 양도할 것(기존 임차인이 있으면 최대 2년)
단축기간이 1년이었고 전입 요건까지 있었습니다. 괄호 안의 '공고일 이전 계약 제외' 문구는 지금 조문과 같습니다.
예규 2: 분양권 취득 후 종전 주택 지역이 지정되고, 분양권 지분을 배우자에게 증여한 사안
서면-2021-부동산-4655(2022.7.4.)의 사실관계는 이렇습니다.
| 날짜 | 내용 |
|---|---|
| 2013.1. | 갑, A주택 취득(비조정대상지역) |
| 2019.2. | 갑, B분양권 취득(조정대상지역) |
| 2020.6. | A주택 소재지 조정대상지역 지정 공고 |
| 2020.12.31. | 갑, B분양권 지분 1/2을 같은 세대인 배우자 을에게 증여 |
| 2021.3. | B주택 완공(취득) |
| 2023년 이후 | A주택 양도 예정 |
국세청은 비조정대상지역에 종전 주택을 보유한 세대가 조정대상지역의 신규 분양권을 취득하고, 종전 주택 소재지가 지정된 후 분양권 지분 1/2을 같은 세대 배우자에게 증여한 경우 처분기한은 3년이라고 회신했습니다. 배우자의 지분 증여 취득이 지정 뒤에 있었지만 단축기간을 적용하지 않았습니다.
두 예규가 말한 것과 말하지 않은 것
두 회신 모두 이유는 적혀 있지 않습니다. 사실관계에서 확인되는 공통점은 이렇습니다.
- 신규 주택 매매계약 때(825), 신규 분양권 취득 때(4655) 종전 주택은 조정대상지역이 아니었습니다.
- 종전 주택 지역 지정은 그 뒤였습니다. 825는 잔금일에, 4655는 분양권 지분 증여일에 두 집(분양권)이 모두 조정대상지역에 있었습니다.
- 결론은 두 건 모두 단축기간이 아닌 3년이었습니다.
예규가 판단하지 않은 것도 있습니다. 두 예규는 종전 조문(825는 1년 단축 조문, 4655는 2022년 회신 당시 조문)에 대한 해석이고, 2026년 10월 1일 시행 조문을 해석한 것이 아닙니다. 신규 주택 계약 전부터 종전 주택이 조정대상지역이었던 경우, 신규 주택 지역이 계약 후 지정된 경우도 두 예규의 사실관계가 아닙니다. 신규 주택 지역이 계약 후 지정된 경우는 괄호가 직접 정한 경우이고, 경매로 취득한 신규 주택은 매각허가결정일을 매매계약 체결일로 보아 그날이 공고 전이면 3년을 적용한다는 해석이 종전 조문 아래 있습니다(서면-2021-법령해석재산-4728).
현행 2년 규정에 대입하면 (조문 해석)
이 부분은 예규 결론이 아니라 조문을 읽은 해석입니다.
현행 제1호는 종전 조문에 없던 '신규 주택의 취득일 현재'라는 문구를 두었습니다. 종전 주택이 조정대상지역인지를 신규 주택 취득일(잔금일, 그 전에 등기했으면 등기접수일. 소득세법 제98조, 시행령 제162조 제1항 제2호) 현재로 본다는 뜻입니다. 이 문구만 보면 잔금일에 두 집이 모두 조정대상지역이면 제1호(2년)에 해당한다고 읽힙니다.
남는 것은 괄호입니다. '조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우는 제외'에서 '공고'가 신규 주택 지역의 공고만인지, 종전 주택 지역의 공고도 포함하는지 조문은 특정하지 않습니다.
| 읽는 방법 | 신규 주택 지역은 계약 전부터 조정대상지역이고 종전 주택 지역만 계약 후 지정된 경우 |
|---|---|
| 괄호의 공고 = 신규 주택 지역의 공고 | 신규 주택 계약이 그 공고 뒤이므로 괄호 해당 없음 → 2년 |
| 괄호의 공고 = 종전 주택 지역의 공고도 포함 | 신규 주택 계약이 종전 주택 지역 공고 전이므로 괄호 해당 → 3년 |
825·4655 당시 조문에도 같은 괄호가 있었고 결론이 3년이었다는 점은 두 번째 읽기의 근거가 됩니다. 반면 현행 조문은 '취득일 현재'를 명시해 판정 시점을 신규 주택 취득일로 두었으므로 첫 번째 읽기도 문언상 가능합니다. 현행 조문 아래에서 어느 쪽인지 판단한 해석은 2026년 10월 현재 확인하지 못했습니다.
분양권 사안(4655형)도 같습니다. 현행 괄호는 '신규 주택을 취득할 수 있는 권리'의 취득도 포함하므로, 분양권 취득이 종전 주택 지역 공고 전이면 두 번째 읽기에서는 3년입니다.
부칙 경과조치와 겹치는 경우
2026년 8월 3일 이전에 신규 주택 계약·계약금 지급을 마친 세대는 부칙 제2조 제2항으로 종전 규정(3년)을 적용받는 것이 원칙입니다.
조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2026년 8월 3일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우
다만 이 문언은 '조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대'를 주어로 합니다. 계약 당시 종전 주택이 아직 조정대상지역이 아니었고 그 뒤 지정된 경우에 이 호가 그대로 적용되는지는 해석례가 없습니다. 적용되지 않는다고 보더라도 제1호 괄호를 두 번째 방법으로 읽으면 3년이고, 첫 번째 방법으로 읽으면 2년입니다.
가상 예시입니다. 종전 A주택이 있는 지역은 비조정대상지역이었고, 2026년 6월 조정대상지역의 B주택 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했습니다. 그 뒤 A주택 지역이 조정대상지역으로 지정 공고됐고, B주택 잔금은 2026년 9월에 치렀습니다. 잔금일 현재 두 집은 모두 조정대상지역입니다. 이 경우 부칙 제2조 제2항, 제1호 괄호 중 어느 쪽으로 3년을 적용할지 해석례로 확인된 것이 없습니다. B주택 취득일부터 2년 안에 A주택을 양도하면 두 해석 모두에서 처분기한 요건을 갖춥니다.
확인할 것
- 세 날짜를 대조합니다. 신규 주택 매매계약일·계약금 지급일(경매 취득이면 매각허가결정일), 종전 주택 지역의 조정대상지역 공고일, 신규 주택 취득일(잔금일과 등기접수일 중 빠른 날)입니다.
- 공고일은 주택법상 공고일로 확인합니다(주택법 제63조의2 제4항, 기획재정부 재산세제과-73). 공고일 당일 계약도 '공고가 있은 날 이전'에 포함한다는 사전답변은 조정대상지역 공고일 당일 매도계약에 정리했습니다.
- 계약서와 계약금 이체 내역을 보관합니다. 괄호와 부칙 모두 증명서류로 확인되는 계약금 지급을 요건으로 합니다.
- 3년을 전제로 처분 일정을 잡을 때는 사전답변으로 확인합니다. 2년 기한이 지난 뒤 양도해 3년으로 신고했다가 과세관청이 2년으로 보면 비과세가 부인되고 가산세까지 부과됩니다.
- 종전 주택 자체의 비과세 요건도 확인합니다. 2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주가 필요합니다. 비과세가 되지 않으면 다주택 중과 여부를 따로 판정해야 하며(소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제15호), 양도세 중과대상 판정으로 점검할 수 있습니다.
날짜를 넣어 처분기한을 계산하는 일시적 2주택 판정기는 이 경우 2년 기한과 3년 기한 사이의 양도를 '확인 필요'로 표시합니다.
자주 묻는 질문
Q. 잔금일에 두 집이 모두 조정대상지역이면 2년인가요?
A. 현행 제1호 문언만 보면 2년으로 읽힙니다. 다만 신규 주택 계약·계약금 지급이 종전 주택 지역 공고 전이었다면, 종전 조문 아래에서는 3년으로 본 해석이 있습니다(재산세제과-825). 현행 조문 아래의 해석은 아직 확인되지 않았습니다.
Q. 분양권 지분을 배우자에게 증여하면 그날 신규 주택을 다시 취득한 것으로 보나요?
A. 국세청은 종전 주택 지역이 지정된 뒤 같은 세대 배우자에게 분양권 지분 1/2을 증여한 사안에서 처분기한을 3년으로 보았습니다(서면-2021-부동산-4655). 같은 세대 안의 지분 증여로 단축기간을 적용하지는 않았습니다.
Q. 종전 주택 지역이 신규 주택 잔금 후에 지정되면요?
A. 신규 주택 취득일 현재 종전 주택이 조정대상지역이 아니므로 제1호에 해당하지 않고 3년입니다(제155조 제1항 제2호). 이후 지정은 처분기한에 영향을 주지 않습니다.
근거 법령
- 소득세법 시행령 제155조 제1항 제1호·제2호 (2026.10.1. 시행, 일시적 2주택 처분기한 2년·3년)
- 소득세법 시행령 부칙(대통령령 제36737호, 2026.9.30.) 제2조 (2026.8.4. 이후 취득·2026.10.1. 이후 양도분 적용, 2026.8.3. 이전 취득·계약금 지급분 종전 규정)
- 구 소득세법 시행령(2020.2.11. 개정) 제155조 제1항 제2호 (조정대상지역 간 1년)
- 소득세법 제98조, 소득세법 시행령 제162조 제1항 (취득시기)
- 소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제15호 (일시적 2주택 비과세 주택 중과 제외)
- 주택법 제63조의2 (조정대상지역의 지정·공고)
- 기획재정부 재산세제과-825(2020.9.22.), 서면-2021-부동산-4655(2022.7.4.), 서면-2021-법령해석재산-4728(2021.12.20.), 기획재정부 재산세제과-73(2022.1.11.)