부동산 매매계약 전 세무 검토, 계약서에 서명하는 날 정해지는 것들

계약일로 판정하는 것과 잔금일로 판정하는 것

양도일과 취득일은 원칙적으로 대금을 청산한 날이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 하면 등기접수일입니다(소득세법 §98, 소득세법 시행령 §162①). 보유기간과 처분기한은 이 날짜로 계산합니다. 그런데 일부 판정은 조문이나 예규가 기준일을 매매계약일이나 계약금 지급일로 따로 정했습니다. 잔금일도 계약서에서 약정하므로 두 날짜 모두 계약 단계에서 정해집니다.

매도인이 계약 전에 확인할 것

특수관계인에게 양도하는 가격. 시가 10⁠억원 아파트를 부모가 자녀에게, 형제가 형제에게 양도하면 차액 5⁠천만원부터 양도가액을 시가로 다시 계산합니다. 시가와 거래가액의 차액이 3⁠억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 대상이고(소득세법 시행령 §167③), 이 문턱에 해당하는지는 잔금일이 아니라 매매계약일을 기준으로 판단합니다(양도소득세 집행기준 101-167-2). 취득하는 자녀 쪽 증여세는 기준금액이 시가의 30%⁠와 3⁠억원 중 적은 금액이어서 증여세 기준만 보고 가격을 정하면 양도세만 시가로 다시 계산하는 구간이 있습니다. 대가를 네 가지로 달리 정한 비교는 특수관계인 저가양도, 양도세⁠·⁠증여세⁠·⁠자금조달계획서를 함께 검토합니다⁠에서 이어집니다.

일시적 2⁠주택 종전 주택의 잔금일. 종전 주택은 신규 주택 취득일부터 3⁠년, 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역이면 2⁠년 안에 양도해야 비과세를 받습니다(소득세법 시행령 §155①). 종전 주택 매도계약서에 적는 잔금일이 이 기한 안에 들어와야 합니다. 기한은 신규 주택 취득일 다음 날부터 기산해 취득일과 같은 월⁠·⁠일에 끝나고, 그날이 토요일이나 공휴일이면 그다음 날까지입니다(민법 §161). 2026⁠년 11⁠월 19⁠일에 신규 주택을 취득해 2⁠년을 적용받는 세대는 마지막 양도일이 2028⁠년 11⁠월 20⁠일 월요일⁠입니다. 말일이 토요일인 경우까지 날짜별 계산을 일시적 2⁠주택 처분기한 마지막 날이 토요일⁠·⁠공휴일이면 그다음 날까지 양도하면 됩니다⁠에 표로 정리했습니다.

상생임대 주택의 양도 시점. 2026⁠년 10⁠월 1⁠일 이후 양도분부터 상생임대 특례에 양도기한 요건이 추가됐습니다. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2026⁠년 12⁠월 31⁠일 이전에 끝났다면 2027⁠년 12⁠월 31⁠일까지 양도해야 거주요건 면제를 받으므로 매도계약의 잔금일을 그 기한 안으로 잡습니다. 종료 시점별 양도기한과 연장⁠·⁠갱신 때 확인할 점은 상생임대 양도기한과 유의점⁠에 모았습니다.

철거 특약과 건물가액. 시행사에 토지와 건물을 함께 양도하는 계약에는 매수인이 건물을 철거하고 토지만 사용한다는 특약과 건물가액 0⁠원을 적기도 합니다. 계약서에 나눠 적은 가액이 기준시가 등으로 안분한 가액과 30% 이상 차이 나면 가액 구분이 불분명한 것으로 보아 다시 안분합니다(소득세법 §100③). 2025⁠년 1⁠월 1⁠일 이후 양도분부터는 건물을 철거하고 토지만 사용하는 경우를 이 규정에서 제외해 계약서의 0⁠원을 그대로 씁니다(소득세법 시행령 §166⑧2⁠호). 양도인이 건물 몫으로 지급한 취득가액을 공제하는지는 이 쟁점을 판단한 해석이 2026⁠년 10⁠월 현재 확인되지 않아 계약 전에 공제하는 경우와 공제하지 않는 경우의 세액을 함께 계산합니다. 두 방식의 세액 차이는 매수인 철거 특약으로 건물가액 0⁠원⁠에서 사례로 계산했습니다.

잔금 전 철거⁠·⁠용도변경 특약. 기획재정부 예규는 2022⁠년 12⁠월 20⁠일 이후 계약분부터 잔금 전에 멸실한 주택을 양도일(잔금청산일) 현황으로 판정합니다(재산세제과-1543). 1⁠세대 1⁠주택 비과세 대상 주택이라도 잔금일에 건물이 없으면 나대지 양도⁠로 보아 비과세를 적용하지 않습니다. 비과세를 인정한 조세심판원 결정(조심2025⁠부2842)⁠도 있지만 경정청구와 심판청구를 거쳐 나온 결론입니다. 계약서에는 철거 착수를 잔금 지급과 소유권이전등기 뒤⁠로 적습니다. 상가로 용도변경하는 특약은 기준이 다릅니다. 2025⁠년 2⁠월 28⁠일 이후 계약분은 비과세와 1⁠주택 장기보유특별공제만 매매계약일 현황으로 판정하고(소득세법 시행령 §154①·§159⁠의4), 다주택 중과는 예규(재산세제과-1322)⁠에 따라 양도일 현황으로 판정합니다. 계약 시기별 기준일은 잔금 전 멸실⁠·⁠용도변경 특약, 양도물건 판정기준일⁠에서 표로 나눴고, 철거 조건 매매의 비과세 판정은 건물가액 0⁠원⁠·⁠매수인 철거 조건 매매⁠에서 다뤘습니다.

겸용주택의 주택분⁠·⁠상가분 가액. 상가주택은 고가주택인지를 상가까지 합친 양도가액으로 판정하고, 12⁠억원 초과분은 주택분 양도가액으로 계산합니다. 계약서에 주택분과 상가분을 나눠 적지 않으면 감정가액, 감정가액이 없으면 매매계약일 현재 기준시가 비율로 나누므로(소득세법 시행령 §166⑥), 그 비율에 따라 주택분이 12⁠억원을 넘는지가 정해집니다. 계약 전에 주택분과 상가분의 기준시가를 뽑아 주택분이 12⁠억원 안쪽인지 확인합니다. 주택분 양도가액으로 계산한 결과와 전체 양도가액으로 계산한 결과는 고가 겸용주택, 12⁠억원 초과분 계산은 주택분 양도가액으로 합니다⁠에서 비교했습니다.

매수인이 계약 전에 확인할 것

조정대상지역 지정 전 계약과 계약금 지급일의 주택 수. 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 보유 2⁠년에 더해 거주 2⁠년을 채워야 1⁠세대 1⁠주택 비과세를 받습니다. 지정 공고 전에 계약했다면 소득세법 시행령 §154①5⁠호의 요건으로 거주요건 면제 대상인지 판정합니다.

이 요건을 갖추면 거주기간의 제한을 받지 않습니다. 기준은 잔금일이 아니라 계약금 지급일⁠입니다. 그날 세대에 주택이 있으면 면제를 받지 못합니다. 국세청은 같은 구조의 질의에서 주택 수에서 제외되는 농어촌 상속주택을 보유한 세대도 그날 무주택으로 보지 않았습니다(서면-2018-부동산-1956). 계약서와 계약금 이체 내역⁠을 함께 보관합니다. 취득 당시 기준과 실제 거주 판정은 조정대상지역 주택, 2⁠년을 거주해야 비과세되나요?⁠에서, 농어촌 상속주택을 보유한 세대의 사례는 상속받은 농어촌주택과 거주요건 면제의 무주택 판정⁠에서 이어서 설명합니다.

이사하려고 계약하는 신규 주택과 종전 주택 처분기한. 종전 주택 처분기한이 2⁠년인지 3⁠년인지는 신규 주택을 언제 계약하고 계약금을 지급했는지에 따라 달라집니다. 종전 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역 신규 주택을 취득하면 처분기한은 2⁠년입니다. 신규 주택 소재지가 조정대상지역으로 공고되기 전에 계약하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 2⁠년 대상에서 제외됩니다(소득세법 시행령 §155①1⁠호). 2026⁠년 8⁠월 3⁠일 이전에 계약하고 계약금을 지급한 분도 3⁠년입니다. 종전 주택과 신규 주택이 모두 서울이고 잔금이 2026⁠년 9⁠월 20⁠일로 같아도, 8⁠월 3⁠일 계약은 2029⁠년 9⁠월 20⁠일, 8⁠월 10⁠일 계약은 2028⁠년 9⁠월 20⁠일⁠까지 종전 주택을 양도해야 합니다. 취득세는 8⁠월 26⁠일을 기준으로 따로 판정합니다. 양도세⁠·⁠취득세⁠·⁠종부세의 기한과 경과조치는 조정대상지역 일시적 2⁠주택, 8⁠월 4⁠일 이후 취득분부터 처분기한 2⁠년⁠에 세목별로 나눠 두었습니다.

취득세 주택 수와 중과. 취득세 중과는 취득일 현재 세대별 주민등록표에 함께 기재된 1⁠세대의 주택 수와 주택 소재지로 판정합니다(지방세법 시행령 §28⁠의3①). 유상승계취득의 취득일은 사실상 잔금을 지급한 날이고 그 전에 등기하면 등기일이어서 계약서의 잔금일에 맞춰 세대 구성과 종전 주택 처분 일정을 확인합니다. 조정대상지역 여부는 지방세법 §13⁠의2④에 따라 계약일을 기준으로 봅니다.

취득 원인부터 세율까지의 판정 순서는 주택 취득 전 취득세, 무엇부터 확인해야 하나?⁠에서, 중과세율과 일시적 2⁠주택 제외 요건은 다주택자 취득세 중과는 어떻게 되나요?⁠에서 확인합니다.

매수 명의⁠·⁠지분과 자금조달계획서. 투기과열지구⁠·⁠조정대상지역⁠·⁠토지거래허가구역 주택이거나 실제 거래가격 6⁠억원 이상 주택을 매수하면 계약 체결일부터 30⁠일 안에 하는 실거래 신고와 함께 자금조달계획서를 냅니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 §3①). 공동명의로 매수하면 명의자 각자가 지분만큼 작성하고 합산액이 거래가액과 맞아야 하므로 계약서의 매수인 명의와 지분이 정해지면 그 지분만큼 각자 자금 출처를 입증합니다. 부모에게 빌린 돈은 차용증을 쓰고 약정한 이자와 원금을 실제로 지급한 기록⁠이 남아야 차입으로 봅니다. 제출 대상과 증빙서류는 자금조달계획서 완전정리⁠에, 차용증 작성법은 가족에게 차입해 주택을 취득할 때⁠에 따로 적었습니다.

가족에게서 시가보다 낮게 취득할 때. 특수관계인에게서 시가보다 낮게 취득해 차액이 시가의 30%⁠와 3⁠억원 중 적은 금액 이상이면 차액에서 그 기준금액을 뺀 금액이 증여재산가액입니다(상속세 및 증여세법 §35①, 같은 법 시행령 §26②). 배우자나 직계존비속의 부동산을 취득하면 대가를 지급한 사실을 증명해도 대가가 시가인정액보다 3⁠억원 이상 낮거나 30% 이상 낮은 범위에서 대통령령으로 정하는 경우에는 증여 취득⁠으로 보아 취득세를 계산합니다(지방세법 §7⑪4⁠호). 바뀐 세율은 가족 간에 저가로 거래하면 매매가 아니라 증여⁠에서 사례 금액으로 풀었습니다.

정리하면

계약일이나 계약금 지급일로 판정하는 항목은 서명한 날 기준이 정해지므로 가격과 계약 시점을 서명 전에 맞춥니다. 잔금일로 판정하는 항목은 계약서에 적는 잔금일과 철거 일정을 처분기한과 예규 기준 안에 둡니다.

와이제이 택스 라운지는 매매계약서 초안의 가격, 잔금일, 특약 문구를 놓고 양도세⁠·⁠취득세⁠·⁠증여세 판정을 계약 전에 검토하도록 도와드립니다. 계약 전 검토는 유료 상담이며, 상담 보수는 수수료 안내⁠에서 확인합니다.

자주 묻는 질문