부모에게 증여받은 집을 10년 안에 비과세로 양도하면, 부모가 양도한 것으로 보는지 확인합니다
"부모님께 증여받은 집을 비과세 요건을 갖춰 양도하면 세금이 없나요?" 자녀 기준으로는 비과세여도 부모가 양도한 것으로 보고 부모에게 양도소득세를 과세할 수 있습니다. 증여받은 날부터 10년 안에 양도하면 자녀가 부모와 별도 세대인지, 이월과세를 적용하는지, 부모가 직접 양도했을 때와 세액이 어떻게 다른지, 양도대금이 누구에게 갔는지를 차례로 확인합니다.
1. 자녀가 부모와 별도 세대인지
자녀가 부모와 같은 세대라면 부모의 주택까지 합쳐 주택 수를 계산하므로 처음부터 비과세 판정이 달라집니다. 1세대는 거주자와 배우자가 같은 주소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성합니다(「소득세법」 제88조 제6호). 배우자가 없는 자녀는 아래 중 하나에 해당해야 따로 1세대가 됩니다(「소득세법 시행령」 제152조의3).
- 30세 이상인 경우
- 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
- 소득이 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 40% 수준 이상이고, 소유한 주택이나 토지를 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(미성년자는 원칙적으로 제외)
30세 미만 학생이 주소만 옮겨 둔 경우는 별도 세대로 보지 않습니다. 어머니에게 증여받은 주택을 학생이 양도한 사안이 있었습니다. 조세심판원은 학생의 일시적 수입을 독립된 생계로 보지 않았고, 주택 임대료를 어머니가 관리하고 부모가 교육비를 공제받은 점도 들어 별도 세대로 보지 않았습니다(조심2013서4279, 2014.1.20.).
2. 비과세 대상이면 이월과세는 적용하지 않습니다
부모에게 증여받은 자산을 10년 안에 양도하면 원래는 이월과세를 적용해 부모가 취득한 가액으로 양도차익을 계산합니다. 그런데 이월과세를 적용하면 1세대 1주택 비과세 대상 주택의 양도가 되는 경우에는 이월과세를 적용하지 않습니다.
제1항을 적용할 경우 제89조제1항제3호 각 목의 주택[같은 호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)을 포함한다]의 양도에 해당하게 되는 경우
3. 부모가 직접 양도한 경우와 세액을 비교합니다
거주자가 제1항에서 규정하는 특수관계인(제97조의2제1항을 적용받는 배우자 및 직계존비속의 경우는 제외한다)에게 자산을 증여한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 10년 이내에 다시 타인에게 양도한 경우로서 제1호에 따른 세액이 제2호에 따른 세액보다 적은 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다. 다만, 양도소득이 해당 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에는 그러하지 아니하다.
이월과세를 적용하지 않았다고 판정이 끝나지는 않습니다. 괄호는 이월과세를 적용받는 배우자·직계존비속만 제외하므로 2단계에서 이월과세가 빠진 자녀는 이 규정의 대상이 됩니다. 비교는 아래 두 금액으로 합니다.
| 비교 | 계산 |
|---|---|
| 제1호 | 자녀가 납부한 증여세 + 자녀의 양도소득세(비과세면 0원) |
| 제2호 | 부모가 직접 양도했다고 보고 계산한 양도소득세 |
제1호가 적으면 부모가 양도한 것으로 보고 부모에게 양도소득세를 과세합니다. 이때 당초 증여받은 주택에는 증여세를 부과하지 않습니다(같은 조 제3항).
부모가 직접 양도했어도 1세대 1주택 비과세에 해당하면 이 규정을 적용하지 않습니다(재산세과-632, 2009.11.4.). 부모가 다른 주택을 보유하고 있었다면 사정이 다릅니다. 부모가 직접 양도했으면 과세됐을 주택이므로 제1호가 적게 나오기 쉽습니다.
4. 양도대금이 누구에게 갔는지가 결과를 가릅니다
세액 비교로는 부모에게 과세되는 경우라도 양도소득이 자녀에게 실제로 귀속됐으면 부모가 양도한 것으로 보지 않습니다(제2항 단서). 국세청은 별도 세대 자녀가 부모에게 증여받은 주택을 비과세 요건을 갖춰 양도한 사안에 이 규정을 적용한다고 회신했습니다. 다만 양도소득이 자녀에게 실질적으로 귀속되면 적용하지 않는다고 덧붙였습니다(서면-2016-부동산-4262, 2016.8.24.).
- 과세된 사례: 아버지가 아들에게 주택을 증여하고 아들이 증여일부터 5년 안에 양도하고 1세대 1주택 비과세로 보아 신고하지 않았습니다. 매도대금 대부분은 아버지 부부 계좌로 이체됐습니다. 증여 뒤에도 아버지가 주택을 관리·처분했고 아들은 임대만 하고 거주하지 않았습니다. 증여가 없었다면 아버지는 1세대 3주택이었습니다. 대법원은 아버지가 양도한 것으로 본 과세를 유지했습니다(대법원 2013두18438, 2014.1.16.). 양도소득세를 부당하게 줄이려는 증여를 요건으로 두던 종전 규정을 적용한 사안입니다.
- 과세하지 않은 사례: 어머니가 아들에게 증여한 아파트를 아들이 양도한 사안에서, 조세심판원은 양도대금이 어머니에게 귀속되지 않았다고 보아 과세를 취소했습니다(조심2011전4977, 2012.5.4.).
양도대금이 들어간 계좌, 그 돈을 쓴 곳, 증여 뒤 주택을 누가 관리하고 거주했는지가 판단 자료가 됩니다.
단서에 따라 부모가 양도한 것으로 보지 않으면 자녀의 비과세는 증여등기 접수일부터 자녀가 보유한 기간으로 다시 판정합니다. 이 기간이 2년에 못 미치면 비과세를 받지 못하고 단기 보유 세율로 과세됩니다.
10년은 2023년 이후 증여분부터입니다
증여일부터 10년 기준은 2023년 1월 1일 시행 개정 규정입니다. 그 전에 증여받은 주택을 양도하면 종전 규정에 따라 5년을 적용합니다(소득세법 부칙 법률 제19196호 제18조). 이월과세 전반은 양도소득세 이월과세 총정리에서 다뤘습니다.
사례로 보면
아버지가 주택 2채를 보유하다가 따로 사는 35세 직장인 아들에게 1채를 2024년에 증여했다고 가정하겠습니다. 아들은 다른 주택이 없고 비과세 요건을 갖춰 이 주택을 양도합니다.
아들은 별도 세대이고 1세대 1주택 비과세 대상이므로 이월과세를 적용하지 않습니다. 아버지는 2주택이라 일시적 2주택 같은 특례에 해당하지 않으면 직접 양도했을 때 양도소득세가 나왔을 주택이고, 아들의 증여세가 그 세액보다 적으면 제1호가 적은 경우에 해당합니다.
남는 것은 양도대금의 행방입니다. 아들이 대금을 받아 자기 대출 상환이나 다른 주택 취득에 썼고 그 흐름이 금융자료로 확인되면 단서에 따라 아버지가 양도한 것으로 보지 않습니다. 이때는 아들이 증여받은 날부터 2년 이상 보유했는지로 비과세를 판정합니다. 대금이 아버지 계좌로 돌아갔다면 아버지에게 양도소득세를 과세할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 부모님이 집 한 채만 보유하다가 증여하셨다면요?
A. 부모가 직접 양도했어도 1세대 1주택 비과세에 해당했다면 부모가 양도한 것으로 보지 않습니다(재산세과-632, 2009.11.4.). 부모의 비과세 요건은 부모 기준으로 따로 확인합니다.
Q. 2021년에 증여받은 집을 지금 양도하면 10년을 기다려야 하나요?
A. 10년이 아니라 5년으로 봅니다. 2022년 12월 31일 이전에 증여받았다면 종전 규정대로 증여일부터 5년이 지났는지를 기준으로 판정합니다.
Q. 부모가 양도한 것으로 보면 증여세는 어떻게 되나요?
A. 부모에게 양도소득세를 과세하면 당초 증여받은 주택에는 증여세를 부과하지 않습니다(「소득세법」 제101조 제3항). 양도소득세는 부모를 기준으로 계산하므로 부모가 보유한 주택 수와 보유기간에 따라 세액이 정해집니다. 그 양도소득세는 부모와 자녀가 연대하여 납부할 의무를 집니다(같은 법 제2조의2 제3항).