해외에 집이 있어도 국내 집은 1세대 1주택 비과세, 해외 집을 팔 때는 따로 과세합니다
해외 근무를 마치고 돌아와 국내 집 한 채와 해외 집 한 채를 가진 경우가 있습니다. 국내 집을 팔 때 해외 집은 1세대 1주택 판정에서 빠집니다. 반대로 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소나 거소를 둔 거주자가 해외 집을 팔면 국내 집과 별도로 과세하고, 이때는 비과세도 장기보유특별공제도 없습니다. 2026년 11월 현행 소득세법 기준입니다.
국내 집 비과세 판정에서 해외 집은 세지 않습니다
1세대가 양도일(…) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 …
비과세 요건은 양도일 현재 국내에 1주택이고, 1세대 1주택을 판정할 때 국외 부동산은 고려하지 않습니다(재산세과-1720, 2008.7.16.). 해외 집이 있어도 국내 집 한 채만 가진 것으로 보고 보유·거주 요건을 따집니다. 12억원 초과분의 장기보유특별공제 표2도 대상을 양도일 현재 국내에 1주택을 보유한 1세대로 정합니다(같은 영 제159조의4).
다만 국내 집 비과세는 원칙적으로 양도하는 사람이 거주자여야 합니다. 해외이주법에 따른 해외이주나 1년 이상 계속 국외에 살아야 하는 취학·근무로 세대 전원이 출국했고, 출국일 현재 1주택을 출국일부터 2년 안에 팔면 비거주자도 비과세를 받습니다(소득세법 제121조 제2항 단서, 같은 법 시행령 제180조의2 제1항 단서·제154조 제1항 제2호 나목·다목, 해외로 이민·유학 가며 주택을 양도하면). 가족이 해외에 남아 있거나 본인이 해외에 오래 머물렀다면 거주자인지부터 따로 봅니다. 판정 기준은 해외 장기체류자의 거주자 판정에 정리했습니다.
해외 집 양도세는 5년 이상 국내 거주자만 냅니다
거주자(해당 자산의 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 자만 해당한다)의 국외에 있는 자산의 양도에 대한 양도소득은 해당 과세기간에 국외에 있는 자산을 양도함으로써 발생하는 다음 각 호의 소득으로 한다.
이 요건을 채우지 못하면 해외 집을 팔아도 국내에서는 양도소득세를 내지 않습니다. 내국법인의 해외 사업장이나 100% 출자 해외현지법인에 파견된 임직원은 그 기간에도 거주자로 보므로(같은 법 시행령 제3조), 제118조의2의 거주자에 해당하는지는 파견 기간을 포함해 판정한다는 회신이 있습니다(부동산거래관리과-258, 2011.3.22.). 관광·질병 치료 등 명백히 일시적인 출국이었다면 그 기간도 국내에 거소를 둔 기간으로 봅니다(같은 법 시행령 제4조 제2항).
해외 집에는 비과세와 장기보유특별공제가 없습니다
해외 자산 양도에는 국내 자산 양도 규정 상당수를 준용하고, 준용 조문에 비과세 조문(제89조)도 들어 있습니다. 그래도 국외에 있는 자산을 양도하면 1세대 1주택 비과세(같은 법 제89조 제1항 제3호)는 적용하지 않습니다(부동산거래관리과-258). 회신 사안은 가족과 함께 해외 근무를 하던 중 그곳에서 산 집을 판 경우였습니다. 장기보유특별공제는 준용 조문 단서에서 공제하지 않는다고 정합니다.
다만, 제95조에 따른 장기보유 특별공제액은 공제하지 아니한다.
국내 집과 해외 집의 과세 비교
| 구분 | 국내 집 양도 | 해외 집 양도 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 비과세 | 요건 충족 시 적용(해외 집은 주택 수에서 제외) | 적용 안 함 |
| 장기보유특별공제 | 적용 | 적용 안 함(제118조의8 단서) |
| 납세의무 | 거주자·비거주자 모두(비과세는 원칙적으로 거주자) | 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소·거소를 둔 거주자 |
| 세율 | 기본세율 등 | 기본세율(제118조의5) |
| 기본공제 | 연 250만원 | 연 250만원(제118조의7) |
| 원화 환산 | 해당 없음 | 대금 수령·지출일의 기준환율 또는 재정환율 |
| 해외에서 낸 세금 | 해당 없음 | 세액공제(한도 있음) 또는 필요경비 산입 중 선택(제118조의6) |
양도가액과 필요경비는 각각 돈을 받거나 낸 날의 환율로 원화로 바꿉니다(같은 법 시행령 제178조의5 제1항). 그래서 달러 기준으로는 차익이 작아도 그사이 환율이 오르면 원화 차익이 커집니다. 해외에서 외화를 빌려 산 집이라면 그 차입금에서 생긴 환차익은 양도소득에서 뺍니다(같은 법 제118조의2 단서). 취득·양도 때 낸 중개수수료는 필요경비로 넣고, 매매대금을 마련하려고 빌린 돈의 이자는 넣지 않습니다(재산세과-1720). 신고는 국내 자산처럼 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 합니다(같은 법 제118조의8, 제105조 제1항 제1호).
예시로 보면
예시(가상)입니다. 해외 집을 외화 차입 없이 50만달러에 사서(지급일 환율 1,200원) 70만달러에 팔았습니다(수령일 환율 1,400원). 필요경비는 없다고 가정합니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 양도가액 | 9억8,000만원 |
| 취득가액 | 6억원 |
| 양도차익 | 3억8,000만원 |
| 장기보유특별공제 | 없음 |
| 과세표준(기본공제 250만원 뒤) | 3억7,750만원 |
| 양도소득세 | 1억2,506만원 |
| 지방소득세 포함 | 1억3,756만6천원 |
달러 기준 차익은 20만달러로, 양도일 환율로 바꾸면 2억8천만원입니다. 나머지 1억원은 환율이 오른 몫인데 이 금액도 양도차익에 들어갑니다. 해외에서 이 양도로 세금을 냈다면 위 양도소득세(1억2,506만원)에서 한도 안에서 공제하거나, 공제 대신 필요경비로 넣는 방법 중 고릅니다(같은 법 제118조의6 제1항). 소재국 세금은 그 나라 세무 전문가에게 확인합니다.
해외부동산 명세서도 챙깁니다
외국환거래법상 자본거래로 해외 부동산을 취득해 보유하거나 처분한 거주자(외국인 거주자는 제외)는 취득가액이 2억원 이상이면 취득·임대·처분 명세와 보유현황을, 취득가액이 2억원 미만이라도 처분가액이 2억원 이상이면 처분 명세를 제출합니다. 기한은 과세기간 종료일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내입니다(국제조세조정에 관한 법률 제58조 제1항·제2항). 내지 않거나 거짓으로 내면 취득가액·처분가액 등의 10% 이하, 1억원 한도의 과태료가 있고, 부득이한 사유가 있으면 부과하지 않습니다(같은 법 제91조 제2항). 비거주자일 때 해외에서 취득한 부동산이 자본거래에 해당하지 않으면 귀국해 거주자가 되어도 제출 대상이 아니라는 회신이 있습니다(서면-2026-법규국조-0839, 2026.10.7.).
임대소득은 다르게 봅니다
주택임대소득은 양도세와 반대로 해외 집을 주택 수에 포함합니다. 국세청은 주택임대소득의 주택 수를 계산할 때 국외주택도 합산한다고 안내합니다(주택 수 계산 규정인 같은 법 시행령 제8조의2 제3항에 국외주택을 빼는 규정이 없습니다). 또 1주택자 월세 비과세 대상에서 해외 집 임대소득은 뺍니다(소득세법 제12조 제2호 나목). 그래서 국내 1채·해외 1채면 2주택으로 보아 국내 집 월세도 과세 대상이 되고, 해외 집 월세는 1주택자라도 과세합니다. 국내외 주택임대 수입을 합쳐 연 2천만원 이하이면 분리과세를 선택할 수 있습니다(같은 법 제14조 제3항 제7호, 제64조의2).
거주자 판정, 해외 집의 취득 시기와 환율, 소재국에서 낸 세금에 따라 세액이 달라져 개인 상황별 판단이 필요합니다. 해외 집을 팔기 전에 세무상담으로 확인하시기 바랍니다. 외국 국적자가 국내 집을 팔 때는 국내 거주 외국 국적자의 1세대 1주택 비과세를, 비거주자가 된 뒤 국내 집을 팔 때는 비거주자가 국내 주택을 양도하면을 함께 보시면 됩니다.
근거 법령
- 소득세법 제12조 제2호 나목, 제14조 제3항 제7호, 제55조 제1항, 제64조의2, 제121조 제2항, 제118조의2, 제118조의4 제1항, 제118조의5 제1항, 제118조의6 제1항, 제118조의7 제1항, 제118조의8
- 소득세법 제105조 제1항 제1호
- 소득세법 시행령 제3조, 제4조 제2항, 제8조의2 제3항, 제154조 제1항(제2호 나목·다목 포함), 제159조의4, 제178조의5 제1항, 제180조의2 제1항
- 국제조세조정에 관한 법률 제58조 제1항·제2항, 제91조 제2항
- 재산세과-1720(2008.7.16.), 부동산거래관리과-258(2011.3.22.), 서면-2026-법규국조-0839(2026.10.7.)
자주 묻는 질문
Q. 해외에 집이 있으면 국내 집을 팔 때 1세대 2주택이 되나요?
A. 아닙니다. 1세대 1주택은 양도일 현재 국내에 1주택을 보유했는지로 판정하고, 국외 부동산은 고려하지 않습니다(소득세법 시행령 제154조 제1항, 재산세과-1720). 다만 양도하는 사람이 원칙적으로 거주자여야 합니다.
Q. 해외 근무 중 살던 집을 팔았습니다. 1세대 1주택 비과세가 되나요?
A. 국외 자산 양도에는 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않습니다(부동산거래관리과-258). 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소나 거소를 둔 거주자라면 과세합니다. 내국법인의 해외 사업장이나 100% 출자 현지법인에 파견된 임직원은 파견 기간을 포함해 거주자 여부를 판정합니다(소득세법 시행령 제3조, 부동산거래관리과-258).
Q. 해외 집을 팔 때도 장기보유특별공제를 받나요?
A. 받지 못합니다. 국외 자산 양도에는 장기보유특별공제를 공제하지 않습니다(소득세법 제118조의8 단서). 기본공제 연 250만원은 적용합니다.