법인·LH에 임대했거나 임차인 가족만 사는 집, 상생임대 특례가 되나요?
상생임대주택 특례 조문은 직전임대차계약과 상생임대차계약을 '임차인과 체결한' 계약이라고만 적고, 임차인이 누구여야 하는지는 정하지 않습니다. 임차인이 법인이거나 LH인 경우, 임차인이 다시 전대한 경우, 계약서상 임차인이 아닌 가족이 사는 경우는 모두 국세청 회신으로 판정한 사안입니다. 법인·LH·전대 사안의 회신은 임차인이 누구인지보다 그 주택을 상시 주거용으로 쓰는지를 기준으로 답했습니다. 사례별로 정리했습니다. 조문은 2026년 10월 1일 시행 소득세법 시행령 제155조의3 기준입니다.
법인 직원 사택으로 임대했습니다. 임차인이 법인이어도 상생임대 특례가 되나요?
됩니다. 국세청은 1주택 소유자가 제155조의3 제1항 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택을 법인에게 임대하고 그 법인이 상시 주거용 사택으로 사용하는 경우 특례를 적용할 수 있다고 답했습니다(서면-2022-법규재산-3253, 2022.9.29.). LH에 임대하고 LH가 상시 주거용으로 쓰는 임차인에게 재임대한 경우도 같습니다(서면-2022-부동산-3957, 2022.11.2.). 반대로 임차인이나 전차인이 주거 외 용도로 썼다면 요건을 모두 갖춰도 특례를 적용하지 않습니다(서면-2024-법규재산-2199, 2024.9.20.).
조문은 임차인의 자격을 정하지 않았습니다
- 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
조문이 정한 것은 '주택을 취득한 후 임차인과 체결한' 계약이라는 점과 금액·기간 요건입니다. 임차인이 개인인지 법인인지, 임차인 본인이 사는지는 적혀 있지 않습니다. 법인·LH·어린이집 사안의 회신은 그 주택이 상시 주거용으로 쓰였는지를 기준으로 답했습니다.
법인에 임대해 사택으로 쓰는 경우
임차인이 법인인 계약을 상생임대차계약으로 볼 수 있는지 물은 사안입니다. 국세청은 1주택 소유자가 요건을 모두 갖춘 주택을 법인에게 임대하고 그 법인이 해당 주택을 상시 주거용도의 사택으로 사용하는 경우 특례를 적용할 수 있다고 답했습니다(서면-2022-법규재산-3253, 2022.9.29.).
법인 임차 주택은 계약서에 직원 이름이 나오지 않는 경우가 많습니다. 법인이 사택으로 지정한 내역, 직원의 전입 사실처럼 그 주택에 사람이 상시 거주했다는 자료를 계약서와 함께 보관합니다. 법인이 사무실이나 창고로 쓴 기간은 회신 사실관계와 다릅니다.
LH에 임대하고 LH가 재임대한 경우
주택을 취득하면서 LH 청년전세임대로 맺어진 임대차계약(임대인·LH·입주자 3자 약정)을 승계했고, 그 계약을 2022년 7월 갱신한 사안입니다. 국세청은 거주자가 요건을 모두 갖춘 주택을 한국토지주택공사에 임대하고 공사가 상시 주거용으로 사용하는 임차인에게 재임대하는 경우 특례를 적용할 수 있다고 답했습니다(서면-2022-부동산-3957, 2022.11.2.).
질의는 승계받은 계약을 갱신한 계약이 직전임대차계약이 되는지였지만, 회신은 LH 재임대 구조에 대해서만 답했습니다. 주택을 취득하면서 임대인 지위를 승계한 계약은 조문상 직전임대차계약에서 빠지므로(제155조의3 제1항 제1호), 취득 후 새로 맺거나 갱신한 계약이 언제부터인지 따로 확인합니다.
직전임대차계약에 전대차가 붙은 경우
2022년 8월 주택을 취득하고 같은 달 임차인 乙과 1년 7개월 계약을 맺었는데, 乙이 2022년 10월 丙과 전대차계약을 맺은 사안입니다. 두 계약이 2024년 3월 끝난 뒤 새 임차인 丁과 계약했고, 2026년 3월 그 계약이 끝나면 양도할 예정이었습니다. 국세청은 직전임대차계약의 임차인이 전대차계약을 체결한 경우에도 요건을 모두 갖춘 주택은 특례를 적용받을 수 있다고 답했습니다(서면-2022-법규재산-3431, 2023.5.31.).
전차인이 가정어린이집으로 쓴 경우는 안 됩니다
전대차가 있어도 쓰임새가 주거가 아니면 결론이 다릅니다. 2022년 6월 직전임대차계약(2년)을 맺으면서 임차인 요청으로 전대를 동의했고, 전차인이 그 주택을 가정어린이집으로 썼습니다. 2024년 6월 같은 임차인과 5% 이내로 갱신해 2026년 6월까지 임대한 뒤 양도할 예정이었습니다. 국세청은 제155조의3 제1항 각 호의 요건을 모두 갖추었더라도 해당 주택을 상시 주거용으로 사용하지 않는 경우에는 특례를 적용할 수 없다고 답했습니다(서면-2024-법규재산-2199, 2024.9.20.).
이 사안은 직전·상생임대차계약 기간 내내 어린이집으로 쓴 경우입니다. 계약 기간 중 일부만 주거 외 용도로 쓴 경우는 회신이 다루지 않았습니다. 전대를 동의할 때 용도를 주거로 한정하는 문구를 계약서에 넣고, 전차인의 전입 여부를 확인해 둡니다.
임차인 대신 모친만 거주한 경우
2020년 11월 조정대상지역 주택을 취득하고 2023년 2월 임차인 甲과 2년 계약을 맺었는데, 甲은 2023년 3월 전출하고 甲의 모친만 그 주택에 살았습니다. 2025년 3월 甲과 다시 5% 이내로 올려 2년 계약을 맺은 사안입니다. 국세청은 주택 소유주와 계약한 임차인이 직접 거주하지 않고 임차인의 모친만 거주하는 경우에도 요건을 모두 갖춘 주택을 양도하면 특례를 적용받을 수 있다고 답했습니다(서면-2024-법규재산-4394, 2026.2.5.).
계약서상 임차인과 실제 거주자가 다른 주택은 거주자의 전입 사실과 임대료 수령 내역으로 그 주택이 계속 주거용으로 임대됐다는 점을 확인할 수 있게 해 둡니다. 이 회신은 임차인의 모친이 거주한 사안이고, 가족이 아닌 제3자가 거주한 경우는 다루지 않았습니다.
임차인이 사망해 임차권이 승계된 경우
임차인이 임대기간 중 사망하고, 같은 조건으로 사망한 임차인의 자녀와 묵시적 갱신으로 임대를 이어간 사안입니다. 국세청은 임차인의 사망으로 주택 임차권이 상속인 등에게 승계되어 계속 임대하는 경우에도 요건을 모두 갖춰 양도하면 특례를 적용할 수 있다고 답했습니다(서면-2022-부동산-4485, 2023.6.5.). 같은 회신은 동거봉양 합가(제155조 제4항)를 적용할 때도 요건을 갖춘 주택은 거주기간 제한을 받지 않는다고 답했습니다.
별도세대 공유자 1인이 임차인인 경우
별도세대인 甲과 乙이 2019년 7월 주택을 1/2씩 공동으로 취득한 뒤, 기존 임차인이 나가자 2021년 3월 공유자 乙이 甲과 임대차계약을 맺고 임차인으로 전입했습니다. 2023년 3월 5% 이내로 갱신한 사안입니다. 국세청은 기획재정부 해석(재산세제과-198, 2025.3.13.)을 참조하라고 답했습니다(서면-2022-법규재산-2930, 2025.3.18.). 기획재정부는 동일 세대가 아닌 2인이 공동소유한 주택에 공동소유자 1인이 임차인으로 전입해 거주하면 임대인인 다른 공동소유자는 자기 지분에 특례를 적용받을 수 있다고 보았습니다.
특례는 임대인인 공유자의 지분에 적용합니다. 임차인으로 거주한 공유자의 지분은 이 회신이 다루지 않았습니다. 같은 세대 부모·자녀 공동명의 주택과 별도세대 공유자 지분 매수 사안은 부모 명의로만 임대한 공동명의 주택, 미성년 자녀 지분도 상생임대 특례 대상일까에서 다뤘습니다.
사례 비교
| 임차인·거주 형태 | 회신 | 결론 |
|---|---|---|
| 법인에 임대, 상시 주거용 사택으로 사용 | 서면-2022-법규재산-3253 | 인정 |
| LH에 임대, LH가 상시 주거용 임차인에게 재임대 | 서면-2022-부동산-3957 | 인정 |
| 직전임대차계약의 임차인이 전대 | 서면-2022-법규재산-3431 | 인정 |
| 전차인이 가정어린이집으로 사용 | 서면-2024-법규재산-2199 | 불인정: 상시 주거용 아님 |
| 임차인은 전출하고 임차인의 모친만 거주 | 서면-2024-법규재산-4394 | 인정 |
| 임차인 사망, 임차권 승계 후 계속 임대 | 서면-2022-부동산-4485 | 인정 |
| 별도세대 공유자 1인이 임차인으로 거주 | 서면-2022-법규재산-2930 (재산세제과-198) | 인정: 임대인인 공유자 지분 |
어느 형태든 직전임대차 1년 6개월 이상, 상생임대차 2년 이상, 증가율 5% 이내, 2026년 12월 31일까지 체결·임대 개시 요건은 똑같이 갖춰야 합니다. 2026년 10월 1일 이후 양도분은 상생임대차계약에 따른 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지(2026년 12월 31일 이전에 끝났다면 2027년 12월 31일까지) 양도해야 합니다(제155조의3 제1항). 종료 시점별 양도기한은 상생임대 양도기한과 유의점에 정리했습니다.
상생임대, 함께 확인할 칼럼
- 부모 명의로만 임대한 공동명의 주택, 미성년 자녀 지분도 상생임대 특례 대상일까: 공동명의 주택의 지분별 판정
- 상생임대 임대기간, 며칠이 모자라면 어떻게 되나요?: 임대기간 계산과 임차인 중도퇴거 시 합산
- 상생임대 양도기한과 유의점: 2026년 10월 1일 이후 양도분의 양도기한
- 거주하지 않은 주택도 상생임대로 거주주택 비과세 되나요?: 장기임대주택 보유자의 거주주택 비과세
자주 묻는 질문
Q. 회사와 임대차계약을 맺고 직원이 살았습니다. 계약서에 직원 이름이 없어도 되나요?
A. 법인에 임대하고 법인이 상시 주거용 사택으로 사용하면 특례를 적용할 수 있다는 회신이 있습니다(서면-2022-법규재산-3253). 계약서상 임차인은 법인이므로, 직원이 그 주택에 상시 거주했다는 점을 전입 내역이나 사택 지정 자료로 확인할 수 있게 해 둡니다.
Q. 세입자가 전대를 해서 다른 사람이 살았습니다. 상생임대가 안 되나요?
A. 직전임대차계약의 임차인이 전대차계약을 체결해도 요건을 모두 갖춘 주택은 특례를 적용받을 수 있습니다(서면-2022-법규재산-3431). 다만 전차인이 가정어린이집처럼 주거가 아닌 용도로 썼다면 요건을 갖춰도 특례를 적용하지 않습니다(서면-2024-법규재산-2199).
Q. 계약은 아들 이름으로 했는데 실제로는 그 어머니만 살았습니다.
A. 임차인이 직접 거주하지 않고 임차인의 모친만 거주한 사안에서 국세청은 요건을 모두 갖추면 특례를 적용받을 수 있다고 답했습니다(서면-2024-법규재산-4394, 2026.2.5.). 가족이 아닌 사람이 거주한 경우는 이 회신의 사실관계와 다릅니다.
Q. 친구와 반씩 산 집에 친구가 세입자로 살고 있습니다. 제 지분은 상생임대 특례가 되나요?
A. 같은 세대가 아닌 공동소유자 1인이 양자 간 임대차계약에 따라 임차인으로 전입해 거주하면, 임대인인 다른 공동소유자는 자신의 지분에 대해 특례를 적용받을 수 있습니다(서면-2022-법규재산-2930, 재산세제과-198). 직전·상생임대차계약의 기간과 5% 요건은 두 공유자 사이의 계약으로 판정합니다.
근거 법령
- 소득세법 시행령 제155조의3 제1항(주택 취득 후 임차인과 체결한 직전·상생임대차계약, 2026.12.31.까지 체결·임대 개시, 양도기한은 대통령령 제36737호로 신설, 2026.9.30. 공포·10.1. 시행)
- 서면-2022-법규재산-3253(2022.9.29.): 법인에 임대하고 법인이 상시 주거용 사택으로 사용하면 특례 적용 가능
- 서면-2022-부동산-3957(2022.11.2.): 한국토지주택공사에 임대하고 공사가 상시 주거용 임차인에게 재임대하면 특례 적용 가능
- 서면-2022-법규재산-3431(2023.5.31.): 직전임대차계약의 임차인이 전대차계약을 체결해도 요건을 갖추면 특례 적용
- 서면-2024-법규재산-2199(2024.9.20.): 요건을 모두 갖추었더라도 상시 주거용으로 사용하지 않으면 특례 적용 불가(전차인 가정어린이집 사안)
- 서면-2024-법규재산-4394(2026.2.5.): 임차인은 거주하지 않고 임차인의 모친만 거주해도 특례 적용 가능
- 서면-2022-부동산-4485(2023.6.5.): 임차인 사망으로 임차권이 승계되어 계속 임대해도 요건을 갖추면 특례 적용
- 서면-2022-법규재산-2930(2025.3.18.)·재산세제과-198(2025.3.13.): 별도세대 공유자 1인이 임차인으로 전입·거주하면 임대인인 다른 공유자는 자기 지분에 특례 적용