단기임대 4년 자동말소 후 계속 임대하면, 중과배제와 장특공제 특례를 더 받을 수 있나요?
폐지된 4년 단기임대주택이 자동말소된 뒤에도 계속 임대하는 분들이 "임대기간이 쌓이면 장기보유특별공제 특례를 더 받을 수 있지 않나요?"라고 자주 묻습니다. 중과배제는 임대기간이 5년에 미달해도 적용되지만, 장특공제 특례의 임대기간은 자동말소일까지만 계산됩니다. 말소 후 임대기간은 특례에 산입되지 않습니다(서면-2021-법규재산-1422, 2022.6.21.). 다만 조정대상지역 아파트의 중과배제는 2027년 12월 31일까지 양도분에만 적용됩니다. 소득세법 시행령 조문은 2026년 9월 30일 공포, 10월 1일 시행(대통령령 제36737호) 기준입니다.
4년 단기임대가 '자동말소'된다는 것
2020년 8월 18일 「민간임대주택에 관한 특별법」 개정으로 단기민간임대주택(4년)과 아파트 장기매입임대 유형이 폐지됐습니다. 이미 등록한 폐지유형 주택은 임대의무기간(단기 4년)이 종료하는 날 등록이 자동말소됩니다.
여기서 두 가지가 나뉩니다. 하나는 다주택 중과세율 배제, 다른 하나는 조특법상 장기보유특별공제 특례입니다. 자동말소는 이 둘에 서로 다르게 적용됩니다.
중과배제는 임대기간이 5년에 미달해도 적용됩니다
다주택 중과배제 대상 장기임대주택은 원래 '5년 이상 임대' 같은 임대기간요건을 갖춰야 합니다. 그런데 폐지유형이 자동말소된 경우에는 그 요건을 갖춘 것으로 봅니다.
가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(…)으로서 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되는 경우에는 임대의무기간이 종료한 날 해당 목에서 정한 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다.
이 규정의 가목은 "2018년 3월 31일까지 등록하고 5년 이상 임대한 매입임대주택"입니다. 4년 단기임대가 자동말소되면 실제로는 4년만 임대했어도 5년 요건을 갖춘 것으로 보아 중과배제를 적용합니다. 폐지유형이므로 임대기간이 5년에 미달해도 불이익을 주지 않습니다. 다만 2026년 10월 1일 시행 소득세법 시행령 개정으로 조정대상지역에 있는 아파트(도시형 생활주택인 아파트는 제외)는 2027년 12월 31일까지 양도한 경우에만 중과배제를 적용받습니다. 그 기한 이전에 재개발 관리처분계획인가나 재건축 조합설립인가(가로주택정비·소규모재건축·소규모재개발은 조합설립인가)를 받았다면 이전고시일부터 1년이 되는 날과 2027년 12월 31일 가운데 늦은 날까지입니다. 아파트가 아닌 주택은 종전 특례가 그대로 유지됩니다. 조정대상지역 밖의 아파트는 중과 대상이 아니지만, 그 지역이 조정대상지역으로 지정되면 이 기한이 적용되고, 2027년 1월 1일 이후 새로 지정된 경우에는 공고일부터 1년이 되는 날과 2027년 12월 31일 가운데 늦은 날이 기한입니다.
그런데 장특공제 특례는 '말소일까지'만 계산합니다
장특공제 특례는 임대기간이 길수록 공제율을 높이는 제도입니다.
- 조특법 제97조의4: 6년 이상 임대하면 보유기간별 공제율에 임대기간에 따른 추가공제율(6년 2% ~ 10년 이상 10%)을 가산합니다.
- 조특법 제97조의3: 10년 이상 계속 임대하면 임대기간 중 발생한 양도소득에 70% 공제율을 적용합니다.
국세청은 자동말소된 주택의 임대기간을 임대개시일부터 자동말소일까지로 계산하도록 해석했습니다.
장기임대주택이 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소(자동말소)된 경우로서 해당 자동말소된 장기임대주택을 양도하는 경우, 「조세특례제한법」 제97조의4에 따른 추가공제율 적용 시 임대기간은 「조세특례제한법 시행령」 제97조의4제2항에 따른 임대개시일부터 자동말소일까지의 기간에 따라 산정하는 것임
즉 자동말소 뒤에 계속 임대하더라도, 그 기간은 특례 임대기간에 합산되지 않습니다. 임대기간 계산은 말소일에서 종료됩니다. 제97조의3의 70% 공제도 같은 취지입니다(별도 해석 존재).
그래서 4년 단기임대는
임대기간이 자동말소일 기준 4년으로 고정되므로, 제97조의4의 6년 요건도, 제97조의3의 10년 요건도 갖추지 못합니다. 말소 후 아무리 오래 더 임대해도 그 기간은 계산에 포함되지 않습니다. 결국 장특공제 특례는 받을 수 없고, 일반 장기보유특별공제(보유기간별 표1·표2)만 적용됩니다.
| 구분 | 4년 단기임대 자동말소 후 |
|---|---|
| 다주택 중과배제 | 적용 (5년 미충족도 요건 충족 간주, 조정대상지역 아파트는 2027.12.31.까지 양도분) |
| 장특공제 특례(§97의3·§97의4) | 불가 (임대기간이 말소일까지만 산정) |
| 일반 장기보유특별공제 | 보유기간에 따라 정상 적용 |
실무에서 확인할 점
- 중과배제와 장특공제 특례는 임대기간을 보는 방식이 다릅니다. 중과배제는 자동말소로 요건을 갖춘 것으로 보지만, 장특공제 특례는 말소일까지의 실제 임대기간으로만 판단합니다.
- 자동말소 후 계속 임대하는 것은 임대차 관계 유지나 거주주택 비과세 특례(말소 후 5년 내 거주주택 양도) 등 다른 이유로는 의미가 있지만, 장특공제 특례 임대기간에 산입되지는 않습니다.
- 8년 이상 임대가 가능한 장기유형이 자동말소된 경우라면, 말소일까지의 임대기간으로 제97조의4 추가공제율(예: 8년 이상 6%)을 적용받을 수 있는지 개별적으로 검토해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 2017년에 등록한 4년 단기임대주택이 자동말소됐습니다. 계속 임대하면 임대기간이 6년을 넘겨 조특법 제97조의4 추가공제를 받을 수 있나요?
A. 받을 수 없습니다. 국세청은 자동말소된 장기임대주택의 특례 임대기간을 임대개시일부터 자동말소일까지만 계산합니다(서면-2021-법규재산-1422). 말소 후에 계속 임대해도 그 기간은 산입되지 않으므로, 4년 단기임대는 6년 요건을 갖출 수 없습니다.
Q. 그러면 자동말소된 4년 단기임대는 양도할 때 중과세를 맞나요?
A. 아닙니다. 2018년 3월 31일까지 등록한 장기임대주택이 임대의무기간 종료로 자동말소된 경우에는 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 중과배제가 적용됩니다(소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 단서). 임대기간이 5년에 미달해도 마찬가지입니다. 다만 조정대상지역에 있는 아파트는 2026년 10월 1일 시행 시행령 개정으로 2027년 12월 31일까지 양도한 경우에만 중과배제를 적용받습니다(그 전에 재개발·재건축 인가를 받았다면 이전고시일부터 1년까지).
Q. 장특공제 특례를 못 받으면 장기보유특별공제 자체가 전혀 없나요?
A. 그렇지 않습니다. 조특법 제97조의3·제97조의4의 특례를 적용받지 못할 뿐, 소득세법 제95조의 일반 장기보유특별공제(보유기간에 따른 공제율)는 요건을 갖추면 정상적으로 적용됩니다.
Q. 자동말소 후 계속 임대하는 것이 세금 면에서 아무 의미가 없나요?
A. 장특공제 특례 임대기간에 산입되지는 않지만, 거주주택 1세대 1주택 비과세 특례는 자동말소 후 5년 이내에 거주주택을 양도하면 유지됩니다. 2026년 10월 1일 시행 시행령 개정에서도 조정대상지역 아파트를 임대한 경우까지 등록말소일부터 5년이 그대로 유지됐습니다. 임대 유지 여부와 양도 시기는 함께 검토해 정합니다.
근거 법령
- 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 단서(2018.3.31까지 등록한 장기임대주택이 임대의무기간 종료로 자동말소되면 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 중과배제)
- 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 가목 2)·제11항(대통령령 제36737호, 2026.9.30. 공포, 2026.10.1. 시행: 종전 장기일반·단기 매입임대 아파트는 제11항 기한까지 양도해야 중과배제), 제155조 제23항(말소 후 5년 거주주택 특례에는 이 양도기한 요건을 적용하지 않음)
- 조세특례제한법 제97조의4·시행령 제97조의4(6년 이상 임대 시 임대기간별 추가공제율, 임대기간은 임대개시일부터 기산)
- 조세특례제한법 제97조의3(10년 이상 계속 임대 시 임대기간 중 발생 양도소득에 70% 공제율)
- 서면-2021-법규재산-1422(2022.6.21., 법규과-1851): 자동말소된 장기임대주택의 제97조의4 추가공제율 임대기간은 임대개시일부터 자동말소일까지로 산정