토지거래허가 주택을 5월 9일까지 계약했다면, 중과 배제 양도 기한은 계약일부터 4개월인가 9월 9일인가
"4월에 토지거래허가를 받고 계약했습니다. 5월 10일 이후에 계약한 사람은 9월 9일까지만 잔금을 받으면 중과가 안 된다고 하는데, 먼저 계약한 저는 계약일부터 4개월 안에 잔금을 받아야 하나요?" 조문상 답은 계약일부터 4개월입니다. 9월 9일 단서는 2026년 5월 10일 이후에 매매계약을 체결한 경우에만 적용합니다. 그래서 4월에 계약한 주택의 기한이 5월에 계약한 주택보다 짧아지는 역전이 생깁니다. 이미 잔금을 받았다면 신고도 계약일부터 4개월을 기준으로 합니다.
9월 9일 단서는 5월 10일 이후 계약분에만 적용합니다
조정대상지역 다주택 중과 유예는 2026년 5월 9일 양도분까지였습니다. 그 뒤에 양도하는 주택이 이 경과규정으로 중과에서 제외되려면 소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제12호의2의 요건을 갖춰야 합니다. 토지거래허가 대상 주택의 양도 기한은 다음 조문에 있습니다.
3)에 따른 매매계약 체결일부터 4개월(다음 표에 따른 지역에 소재한 주택의 경우 6개월) 이내에 양도할 것. 다만, 2026년 5월 10일 이후에 매매계약을 체결한 경우에는 2026년 9월 9일까지(다음 표에 따른 지역에 소재한 주택의 경우 2026년 11월 9일까지) 양도해야 한다.
5월 9일 이전에 계약한 주택은 계약일부터 4개월 안에 양도해야 합니다. 9월 9일 기한은 5월 10일 이후 계약분에만 적용합니다. 단서가 적용 대상을 계약일로 한정했기 때문입니다. 표 지역(2025년 10월 15일 지정된 신규 조정대상지역)은 4개월 대신 6개월, 9월 9일 대신 11월 9일로 읽습니다.
허가 대상이 아닌 주택에 적용하는 다목에는 단서가 없습니다. 5월 9일까지 계약하고 계약금을 받아야 하고, 계약일부터 4개월(표 지역 6개월) 안에 양도해야 합니다. 5월 10일 이후 계약분은 처음부터 대상이 아니므로 역전도 생기지 않습니다. 3주택 이상 세대(제167조의3 제1항 제12호의2), 조합원입주권·분양권이 있는 세대(제167조의4 제3항 제6호의2, 제167조의11 제1항 제12호)의 조문에도 같은 문구가 있습니다.
계약이 빠를수록 기한이 짧아지는 역전
기존 조정대상지역에서 허가 대상 주택을 계약한 날짜별 양도 기한은 다음과 같습니다. 허가 신청은 모두 5월 9일 이전이고, 그 신청으로 허가를 받았다고 가정합니다.
| 계약일 | 양도 기한(민법 계산) | 근거 |
|---|---|---|
| 2026.4.20. | 2026.8.20. | 나목 4) 본문, 계약일부터 4개월 |
| 2026.5.9. | 2026.9.9. | 나목 4) 본문, 계약일부터 4개월 |
| 2026.5.12. | 2026.9.9. | 나목 4) 단서 |
기간은 국세기본법 제4조에 따라 민법으로 계산합니다. 첫날은 산입하지 않고(민법 제157조), 4개월째 달에서 기산일에 해당한 날의 전날로 끝납니다(민법 제160조 제2항). 4월 20일 계약이면 4월 21일부터 기산해 8월 20일까지입니다.
나목 전체에서 가장 늦은 기한은 계약 시점과 관계없이 9월 9일(표 지역 11월 9일)입니다. 민법대로 계산하면 5월 9일 계약분도 4개월이 9월 9일에 끝나기 때문입니다. 차이는 5월 9일 전에 계약한 주택에서 생깁니다. 계약이 빠를수록 기한도 빨리 끝납니다. 4월 20일 계약분의 기한은 5월 12일 계약분보다 20일 이릅니다.
9월 9일까지로 볼 수 있는지
역전은 개정 순서에서 나옵니다. 2026년 2월 27일 개정 시행령(대통령령 제36129호)의 나목 요건은 허가를 받고 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결할 것, 계약일부터 4개월 안에 양도할 것이었습니다. 대상 계약이 모두 5월 9일 이전이므로 기한도 계약일부터 4개월 하나뿐입니다.
2026년 4월 23일 개정(대통령령 제36276호, 공포한 날부터 시행)은 허가 신청 요건을 1)로 새로 넣고 3)에서 "2026년 5월 9일까지"를 지웠으며, 4)에는 단서를 신설했습니다.
조정대상지역에 있는 주택을 2년 이상 보유한 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율 적용 유예 조치를 2026년 5월 9일에 예정대로 종료하되, 해당 주택을 양도하기 위해 토지거래허가 절차를 거치는 경우 그 허가를 받기 위해 일정기간이 소요되는 등 국민의 불편이 있으므로 이를 고려하여 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율이 적용되지 않는 대상을 '2026년 5월 9일까지 매매계약 체결을 완료한 경우'에서 '2026년 5월 9일까지 토지거래허가를 신청한 경우'로 확대하려는 것임.
개정은 5월 9일까지 계약하지 못한 주택을 대상에 새로 넣으면서 그 주택에만 9월 9일 기한을 따로 정했습니다. 4월에 계약한 주택은 계약 당시 이미 4개월 기한이 정해져 있었습니다. 개정으로 기한이 줄어든 경우가 아닙니다. 다만 개정 전 나목에는 허가 신청 기한이 없었으므로, 5월 9일까지 계약을 먼저 하고 허가는 5월 10일 이후에 신청한 거래는 개정 후 1)을 갖추지 못해 대상에서 빠질 수 있습니다.
9월 9일까지로 볼 여지는 형평에서 나옵니다. 허가 절차 때문에 늦게 계약한 주택에 9월 9일까지 기한을 두면서 같은 절차를 먼저 끝낸 주택에 더 짧은 기한을 둘 이유가 무엇인지가 쟁점입니다. 개정 이유의 "허가를 받기 위해 일정기간이 소요되는 등 국민의 불편"도 계약 시점과 관계없이 허가 대상 주택 모두에 해당하는 사정입니다.
그러나 단서는 "2026년 5월 10일 이후에 매매계약을 체결한 경우에는"으로 적용 대상을 계약일로 한정했습니다. 개정 이유도 대상을 "확대"한다고 했을 뿐 기존 계약분 기한을 고친다는 말이 없습니다. 조세법규는 법문대로 해석하고 합리적 이유 없이 넓히거나 유추해 해석하지 않는 것이 원칙입니다. 5월 9일 이전 계약분을 9월 9일까지로 본 해석도, 계약일부터 4개월로 확인한 해석도 국세청 질의회신·조세심판원 결정에서는 찾지 못했습니다.
신고는 계약일부터 4개월을 기준으로 합니다. 9월 9일 기준 해석은 신고와 분리해 아래의 경정청구 절차로 주장합니다.
가정 사례: 4월 20일 계약, 9월 4일 잔금
2주택 세대가 기존 조정대상지역의 허가 대상 주택(보유 6년, 양도차익 3억원)을 양도한 가정입니다.
- 2026.4.초토지거래허가 신청·허가5월 9일 이전 신청
- 2026.4.20.매매계약·계약금 수령5월 9일 이전 계약, 나목 4) 본문 적용
- 2026.8.20.계약일부터 4개월 만료이 주택의 양도 기한
- 2026.9.4.잔금(양도일)4개월 경과, 9월 9일 이전
- 2026.9.9.단서 기한5월 10일 이후 계약분만 해당
- 2026.11.30.예정신고 기한9월 말일부터 2개월
양도일은 잔금을 받은 날이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 접수했다면 등기접수일입니다(소득세법 제98조, 소득세법 시행령 제162조 제1항 제2호). 잔금일이 9월 9일 전이어도 계약일부터 4개월이 지났으므로 조문상 중과세율을 적용합니다.
| 항목 | 중과 제외로 볼 때 | 조문대로 중과할 때 |
|---|---|---|
| 장기보유특별공제 | 3,600만원(12%) | 적용 안 함 |
| 과세표준 | 2억6,150만원 | 2억9,750만원 |
| 세율 | 기본세율 | 기본세율 +20%p |
| 양도소득세 | 7,943만원 | 1억5,261만원 |
과세표준은 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제 250만원을 뺀 금액입니다. 중과 주택은 장기보유특별공제를 적용하지 않습니다(소득세법 제95조 제2항, 제104조 제7항). 차이는 7,318만원이고 지방소득세는 별도입니다. 같은 주택을 5월 12일에 계약했다면 9월 4일 잔금은 단서 기한 안이어서 왼쪽 열로 계산합니다.
2026년 세제개편안에는 중과세율이 적용된 2026년 양도분도 2027년 1월 1일 이후 예정·확정신고할 때 완화된 중과세율(2주택 +5%p, 3주택 이상 +10%p)을 적용하는 특례가 들어 있습니다(보유기간 2년 이상). 법률 개정 사항이라 국회에서 확정되어야 적용되므로 위 표는 현행 세율로 계산했습니다. 개정안대로 확정되면 9월 양도분도 2027년 5월 확정신고에서 완화된 세율을 적용받을 수 있습니다. 그러면 세액 차이와 경정청구로 다툴 금액도 달라집니다.
이미 잔금을 받았다면 신고는
예정신고 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다(소득세법 제105조 제1항 제1호). 9월에 잔금을 받았다면 2026년 11월 30일(월)까지 신고합니다. 8월 양도분은 10월 31일이 토요일이어서 11월 2일(월)까지였습니다(국세기본법 제5조 제1항).
5월 9일 이전에 계약하고 4개월이 지난 뒤 잔금을 받았다면 중과세율로 신고하고 납부합니다. 기본세율로 신고했다가 중과로 경정되면 과소신고가산세(국세기본법 제47조의3)와 납부지연가산세(국세기본법 제47조의4)가 부과됩니다. 해석 차이를 들어 정당한 사유(국세기본법 제48조 제1항 제2호)를 주장해도 인정을 장담할 수 없습니다. 9월 9일 기준 해석을 주장하려면 중과세율로 신고한 뒤 법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구를 하고, 청구 이유에 개정 이유와 역전 사실을 적습니다(국세기본법 제45조의2 제1항). 인용 여부는 해석이 없어 미리 알 수 없습니다.
반대로 4개월 안에 잔금을 받았는데 중과세율로 신고했다면 경정청구를 할 수 있습니다. 허가 신청일·허가일·계약일·잔금일을 서류로 다시 확인합니다.
5월 10일 이후로 계약을 다시 쓴 경우
4월에 계약했다가 4개월 기한을 맞추기 어려워 계약을 해제하고 5월 10일 이후 새로 계약서를 쓴 경우가 있습니다. 단서 문언만 보면 새 계약일이 5월 10일 이후이므로 9월 9일 기한을 받을 수 있을 것처럼 보입니다. 이 재계약을 단서의 "5월 10일 이후에 매매계약을 체결한 경우"로 인정한 해석은 찾지 못했습니다.
나목 2)는 1)의 신청, 곧 2026년 5월 9일까지 한 신청에 대한 허가를 받을 것을 요구합니다. 허가받은 사항을 변경하려면 다시 허가를 받아야 합니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항 후문). 재계약에 새 허가나 변경허가가 필요하고 그 신청이 5월 10일 이후라면, 4개월 기한을 따지기 전에 나목 2)의 허가를 갖추지 못한 것으로 볼 위험이 있습니다. 당사자와 가격이 그대로이고 계약일만 옮겼다면 과세관청이 처음 계약을 실제 계약으로 보고 4개월을 적용할 위험도 있습니다. 재계약으로 신고하려면 해제 사유, 계약금 반환·재수령 내역, 허가·변경허가 신청일을 서류로 갖춰 둡니다.
신고 전에 확인할 것
- 주택부수토지가 토지거래허가 대상인지(나목인지 다목인지) 허가구역 지정 여부와 허가 기준면적 초과 여부로 확인합니다.
- 허가 신청일이 2026년 5월 9일 이전인지 신청 접수 내역으로 확인합니다.
- 매매계약일이 5월 9일 이전인지 5월 10일 이후인지 계약서와 계약금 입금일로 확인합니다.
- 5월 9일 이전 계약이면 계약일부터 4개월(표 지역 6개월)이 되는 날을 계산합니다.
- 잔금일과 등기접수일 중 먼저인 날을 양도일로 보고 기한 안인지 확인합니다.
- 주택 소재지가 시행령 표의 신규 조정대상지역인지 확인합니다. 표 지역이면 6개월과 11월 9일을 적용합니다.
- 양도일 현재 보유기간이 2년 이상인지 확인합니다.
자주 묻는 질문
Q. 5월 9일 이전에 계약한 허가 대상 주택은 9월 9일까지만 잔금을 받으면 되나요?
A. 조문상으로는 아닙니다. 9월 9일 단서는 2026년 5월 10일 이후에 매매계약을 체결한 경우에만 적용하고, 5월 9일 이전 계약분은 계약일부터 4개월(신규 조정대상지역 6개월) 안에 양도해야 합니다(소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제12호의2 나목 4)). 9월 9일까지로 본 해석은 찾지 못했습니다.
Q. 허가 대상이 아닌 주택도 5월 10일 이후 계약하면 9월 9일까지 양도하면 되나요?
A. 아닙니다. 다목에는 단서가 없습니다. 2026년 5월 9일까지 계약하고 계약금을 받은 주택만 대상이고, 계약일부터 4개월(신규 조정대상지역 6개월) 안에 양도해야 합니다.
Q. 4개월은 계약 다음 날부터 계산하나요?
A. 세법에 특별한 규정이 없으면 기간은 민법으로 계산합니다(국세기본법 제4조). 민법은 첫날을 산입하지 않으므로 4월 20일 계약이면 4월 21일부터 기산해 8월 20일에 끝납니다. 다만 국세청은 양도소득세 보유기간을 계산할 때는 민법 제157조에도 불구하고 첫날을 산입한다고 회신했습니다(재산46014-205, 2002.12.18.). 이 4개월에 첫날을 산입할지 다룬 해석은 찾지 못했습니다. 첫날을 산입하면 만료일이 하루 앞당겨지므로(4월 20일 계약분은 8월 19일), 잔금일은 그 하루 앞 날짜를 기한으로 보고 정합니다.
Q. 기한을 넘겨 중과로 신고해야 한다면 장기보유특별공제도 못 받나요?
A. 받지 못합니다. 소득세법 제104조 제7항에 따라 중과하는 주택은 장기보유특별공제 대상에서 제외됩니다(소득세법 제95조 제2항).
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근거 법령
- 소득세법 제95조 제2항, 제98조, 제104조 제7항, 제105조 제1항 제1호
- 소득세법 시행령 제162조 제1항 제2호, 제167조의10 제1항 제12호의2, 제167조의3 제1항 제12호의2, 제167조의4 제3항 제6호의2, 제167조의11 제1항 제12호
- 대통령령 제36129호(2026.2.27.), 제36276호(2026.4.23.) 개정문·개정이유
- 국세기본법 제4조, 제5조 제1항, 제45조의2 제1항, 제47조의3, 제47조의4, 제48조 제1항 제2호
- 민법 제157조, 제160조 제2항
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항
- 국세청 질의회신 재산46014-205(2002.12.18.)