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조정대상지역 다주택자 · 중과 시점 비교1 금액
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취득세·법무비, 자본적 지출, 중개수수료를 합산해 입력하세요.
2 기간 · 주택 수 · 지역
보유기간 – · 네 시점은 같은 보유·거주 기간을 적용해 중과세율 변화만 비교합니다.
중과세율 한시완화(개편안)는 보유 2년 이상만 해당합니다. 2년 미만은 단기양도세율(60~70%) 대상입니다.
지방 저가주택·인구감소지역 주택 등은 주택 수에서 제외될 수 있습니다(요건 상세, 전문 상담 필요).
조정대상지역이 아니면 중과가 적용되지 않습니다(기본세율 + 장기보유공제).
주의 · 중과 배제 요건은 세부적이라 개별 확인이 필요합니다. 체크하면 중과 없이(기본세율 + 장기보유공제) 계산합니다.
년
중과가 적용되지 않는 주택은 개편안대로면 2028년 이후 거주 2년 이상이라야 장기보유공제(거주공제)가 유지됩니다. 미거주 주택은 2029년부터 공제가 0이 됩니다.
3 소유형태
와이제이 택스 라운지 · 세무사 장민 · 서울특별시 강남구 학동로28길 5, 401호 (논현동) · TEL 02-433-3727 · FAX 02-433-3728
다주택 중과 판정 결과
시점 비교 결과
양도세 + 지방소득세 · 최저 시점 강조계산 기준 및 유의사항
- 본 계산기는 조정대상지역 다주택자의 단일 주택 양도를 기준으로 한 참고용 도구입니다. 여러 주택의 매도 순서 최적화(어느 주택부터 양도할지)는 다루지 않습니다.
- 다주택 중과(소득법 §104⑦): 조정대상지역 주택 양도 시 2주택 기본세율+20%p, 3주택 이상 +30%p. 중과 대상 주택은 장기보유특별공제가 배제됩니다(§95②).
- 중과세율 한시완화 개편안: 보유 2년 이상 한정. 2027년 +5%p(2주택)·+10%p(3주택↑) / 2028년 +10%p·+15%p / 2029년부터 원복(+20%p·+30%p). → 중과 가산세율은 2027년 양도분이 가장 낮습니다.
- 특례 개편안: 중과세율이 적용된 2026년 양도분(보유 2년 이상)도 2027.1.1. 이후 예정·확정신고 시 완화세율(2주택 +5%p, 3주택↑ +10%p)이 적용될 수 있습니다. 결과표 2026년 칸에 참고값을 병기했습니다.
- 중과가 적용되지 않는 주택(비조정·중과배제)은 기본세율 + 다주택 장기보유공제(3년 이상)를 적용합니다.
- 장기보유공제 개편 개편안: 2028년부터 거주 요건이 강화되어, 미거주 주택은 2029년부터 장기보유공제가 0이 됩니다.
- 경과조치: 토지거래허가 대상이 아닌 주택은 2026년 5월 9일까지 매매계약을 맺고 계약금을 받았으면 중과가 배제될 수 있습니다. 토지거래허가 대상 주택은 같은 날까지 허가를 신청하고, 허가를 받아 매매계약을 맺고 계약금을 받은 경우가 해당합니다. 두 경우 모두 보유기간 2년 이상이어야 하고, 매매계약일부터 4개월(서울 21개 구·경기 일부 지역은 6개월) 안에, 늦어도 2026년 9월 9일(해당 지역은 11월 9일)까지 양도해야 합니다. 본 계산에는 반영하지 않았으므로 해당하면 상담에서 확인할 수 있습니다.
- 본 계산기의 2026년 칸은 한시적 중과배제(유예)가 연장 없이 종료되어 완전 중과(+20%p·+30%p)가 적용된다는 전제입니다. 유예가 재연장되면 2026년 세액이 달라질 수 있으니, 매도 전 최신 시행 여부를 확인해야 합니다.
- 보유 2년 미만 단기양도(60~70% 세율), 일시적 2주택, 인구감소지역·지방 저가주택의 주택 수 제외, 매입임대 아파트 특례 등은 본 계산기 범위가 아닙니다. 세율·공제는 소득세법·2026 개편안 원문을 따릅니다.
직접 신고가 부담되면 양도세 신고 대행 수수료 안내 →
← 와이제이 택스 라운지 홈으로다주택 중과는 지금 적용되나
적용됩니다. 한시 배제가 2026년 5월 9일 끝났고, 5월 10일부터 조정대상지역 다주택 양도분에 다시 중과됩니다. 기본세율에 2주택은 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 가산되고 장기보유특별공제도 배제됩니다. 현황은 다주택 양도세 중과, 지금도 적용되나요에 있습니다.
언제 파는 것이 세금이 가장 적나
개편안대로면 완화폭이 가장 큰 2027년입니다. 가산세율이 2027년에 2주택 +5%p, 3주택 이상 +10%p로 내려갔다가 2028년에 다시 오르고 2029년부터 원래 세율이 다시 적용됩니다. 보유기간이 2년 이상이어야 하고, 아직 확정된 법이 아닙니다. 세율표는 다주택 중과 한시완화에 정리했습니다.
자주 묻는 질문
다주택자 양도세 중과가 2026년 현재 적용되나요?
적용됩니다. 다주택 중과 한시 배제가 2026년 5월 9일 종료됐고, 2026년 5월 10일부터 조정대상지역 다주택 양도분에 중과가 다시 적용됩니다. 기본세율에 2주택은 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 가산되고, 중과 대상 주택은 장기보유특별공제가 배제됩니다(소득세법 제104조 제7항·제95조 제2항).
2026년에 중과세율로 이미 신고했는데 완화를 받을 수 있나요?
개편안대로 확정되면 2026년에 양도한 주택은 2027년 5월 확정신고에서 완화세율 대상이 됩니다. 이미 중과세율로 예정신고를 마쳤어도 같습니다. 2주택은 가산 20%p가 5%p로, 3주택 이상은 30%p가 10%p로 내려갑니다. 다만 보유기간이 2년 이상이어야 하고, 아직 확정된 법이 아닙니다. 결과표 2026년 칸에 참고값을 함께 적었습니다.
조정대상지역이 아닌 주택도 중과되나요?
중과는 조정대상지역 주택을 양도할 때 적용됩니다. 비조정대상지역 주택이나 중과가 배제되는 주택은 기본세율에 다주택 장기보유특별공제(3년 이상)를 적용합니다. 다만 개편안에 따르면 2028년부터 거주 요건이 강화되어, 거주하지 않은 주택은 2029년부터 장기보유특별공제가 0이 됩니다. 해당 주택이 조정대상지역인지는 조정대상지역 조회에서 확인할 수 있습니다.
어느 집부터 파는 게 유리한지도 알려주나요?
이 계산기는 한 채를 양도할 때의 시점별 세액을 비교합니다. 여러 주택의 매도 순서 최적화는 다루지 않습니다. 양도 순서에 따라 남은 주택의 주택 수와 비과세 가능성이 달라지므로, 두 채 이상을 정리할 계획이라면 순서를 함께 설계해야 합니다.
이 계산기가 다루지 않는 것은 무엇인가요?
보유 2년 미만 단기양도(60~70% 세율), 일시적 2주택, 인구감소지역·지방 저가주택의 주택 수 제외, 매입임대 아파트 특례는 범위가 아닙니다. 한시 배제 종료 전 계약·허가 신청분에 대한 경과조치(소득세법 시행령 제167조의3·제167조의10)도 반영하지 않았습니다. 이 경과조치는 늦어도 2026년 9월 9일(서울 21개 구·경기 일부 지역은 11월 9일)까지 양도한 주택에 적용됩니다. 2026년 칸은 유예가 연장 없이 끝나 완전 중과가 적용된다는 전제이므로, 매도 전에 최신 시행 여부를 확인해야 합니다.