매수인이 양도세를 대신 부담하기로 했다면, 그 세액도 양도가액에 포함합니다
"양도세는 매수인이 부담한다"는 조건으로 토지나 상가를 거래하는 경우가 있습니다. 매도인 입장에서는 세금 없이 정해진 금액을 받는 셈이지만, 세법은 매수인이 대신 낸 양도세도 양도대금으로 봅니다. 그래서 대납세액을 양도가액에 더하고, 늘어난 양도가액에 다시 세금이 과세됩니다. 기획재정부는 2024년 11월 7일 해석을 바꿔, 매수인이 양도세 전액을 부담하기로 약정한 경우 최초 1회분만이 아니라 매수인이 부담하는 양도세 전부를 더하도록 했습니다. 2026년 10월 현재 법령과 해석 기준입니다.
대납 양도세는 양도대금의 일부입니다
양도가액은 양도자와 양수자 사이의 실지거래가액입니다(소득세법 제96조 제1항). 실지거래가액은 자산의 양도와 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말합니다(제88조 제5호). 매수인이 매도인의 양도세를 부담하기로 한 것은 그 자산의 취득 대가로 부담한 것이므로, 대납세액도 양도대금에 포함됩니다.
약정이 있고 실제로 지급한 세액을 더합니다. 국세청도 매매계약서에 매수인이 양도세를 부담하기로 약정하고 실제로 지급했다면 그 세액을 양도가액에 포함한다고 회신했습니다(사전-2021-법령해석재산-1064). 약정 없이 대신 납부한 경우는 양도대금이 아니라 증여 문제로 이어질 수 있습니다.
1회분만 더하던 해석이 전부 더하는 해석으로 바뀌었습니다
대납세액을 양도가액에 더하면 양도가액이 커지고, 그만큼 양도세가 또 늘어납니다. 늘어난 세금도 매수인이 부담하니 다시 양도가액에 더해야 하는지가 쟁점입니다.
| 구분 | 해석 | 적용 |
|---|---|---|
| 종전 | 최초로 계산한 양도세 1회분만 양도가액에 합산 | 기획재정부 조세정책과-2516(2023.12.27.) |
| 현행 | 매수인이 양도세 전액을 부담하기로 약정한 경우 그 양도세 전부를 합산 | 기획재정부 조세정책과-2048(2024.11.7.) 이후 양도분부터 |
기획재정부 질의 사례(분양권, 지방소득세 포함 44% 단일세율)의 수치로 두 방식을 비교하면 이렇습니다. 양도차익 2,000만원, 기본공제 250만원을 가정했습니다.
| 계산 방식 | 계산 | 양도세 |
|---|---|---|
| 1회분만 합산(종전) | 1회분 (2,000만원 - 250만원) × 44% = 770만원을 더해 (2,000만원 + 770만원 - 250만원) × 44% | 약 1,109만원 |
| 전부 합산(현행) | 세액 = (2,000만원 - 250만원) × 44% ÷ (1 - 44%) | 1,375만원 |
전부 합산하면 대납세액에 대한 세금, 그 세금에 대한 세금이 끝까지 이어지는 구조라 위처럼 나눗셈으로 한 번에 계산합니다. 세율이 높을수록 가산액이 크게 늘어납니다. 같은 사례에 지방소득세 포함 66%를 적용하면 세액은 약 3,397만원으로 양도차익보다 큽니다. 이 식은 세율이 하나일 때만 성립하고, 실제로는 누진세율, 장기보유특별공제, 고가주택 과세비율이 겹치므로 세율 구간을 확인하며 반복해 계산해야 정확한 금액이 나옵니다.
적용 시기와 계약서 문구를 확인합니다
새 해석은 2024년 11월 7일 이후 양도분부터 적용합니다. 양도일은 원칙적으로 잔금일이고 잔금 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일이므로, 계약을 그 전에 했더라도 잔금을 2024년 11월 7일 이후에 받았고 그 전에 등기하지 않았다면 새 방식으로 계산합니다.
종전 방식이 적용되는 양도분이라도 계약서에 1차·2차 대납분까지 매수인이 부담한다고 정하고 실제로 지급했다면, 그 금액은 모두 양도가액에 더한다고 본 판결이 있습니다(부산지법 2023구합23966). 결국 계약서에 매수인이 부담하는 범위를 어떻게 기재했는지에 따라 금액이 달라집니다.
계약서에는 다음을 분명히 기재합니다.
- 매수인이 부담하는 세목: 양도소득세만인지, 지방소득세까지인지
- 부담 범위: 최초 계산분만인지, 대납으로 늘어나는 세금 전부인지
- 지급 시기와 방법: 매도인 계좌로 지급하는지, 직접 납부하는지
양도시기와 신고는 이렇게 처리합니다
대납 양도세를 잔금보다 늦게 지급해도 양도일이 늦춰지지 않습니다. 대금청산일을 판정할 때 매수인이 부담하기로 한 양도소득세와 그 부가세액(실무상 지방소득세 포함)은 대금에서 제외하기 때문입니다(소득세법 제98조). 그래서 잔금일이 양도일이고, 예정신고 기한도 잔금일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다.
신고할 때는 매수인이 아직 세금을 내지 않았더라도 약정한 대납세액을 양도가액에 포함해 계산합니다. 대납세액을 빼고 신고했다가 나중에 더하면 과소신고 가산세가 부과될 수 있습니다. 약정한 대납이 끝내 이행되지 않으면 그 금액은 양도가액에 포함하지 않지만, 회수 가능성이 남아 있으면 제외하지 않는다고 본 결정이 있습니다. 매도인이 받은 대납액을 매수인에게 돌려준 경우에도 그만큼 양도가액에서 뺍니다.
1세대 1주택 고가주택(12억원) 판정도 양도 당시 실지거래가액으로 하므로, 대납세액을 포함한 금액으로 판정하는 것이 문언에 맞습니다. 이를 직접 다룬 해석은 확인되지 않아, 경계에 걸리는 거래라면 따로 검토합니다. 고가주택 계산은 12억 넘는 1주택, 양도세는 어떻게 계산하나요에 정리했습니다.
매수인 쪽에서는 취득가액과 취득세가 늘어납니다
매수인이 부담한 양도세는 매수인의 취득가액(매입원가)에 포함되어, 나중에 그 자산을 양도할 때 필요경비가 됩니다(소득세법 기본통칙 97-0…4). 취득세도 같은 기준입니다. 취득세 과세표준인 사실상 취득가격에는 당사자 약정에 따라 취득자가 부담하는 금액이 포함되므로(지방세법 시행령 제18조 제1항 제5호), 대납한 양도세만큼 취득세 과세표준도 늘어납니다. 잔금 뒤에 추가로 지급한 대납금을 취득세 신고에서 누락해 추징된 사안에서 조세심판원은 그 대납금을 과세표준에 포함한 처분을 유지했습니다(조심2019지2326). 취득세 신고 때 대납 예정액까지 포함해 신고합니다. 취득세 과세표준은 취득세는 무엇을 기준으로 매기나요에 정리했습니다.
자주 묻는 질문
Q. 매수인이 양도세를 내 주면 그 금액에도 세금이 붙나요?
A. 과세됩니다. 대납세액은 양도대금의 일부라 양도가액에 더하고, 2024년 11월 7일 기획재정부 해석 이후 양도분부터는 늘어나는 세금 전부를 합산합니다.
Q. 계약은 2024년 10월에 했고 잔금은 12월에 받았습니다. 어느 방식인가요?
A. 잔금 전에 등기하지 않았다면 양도일은 잔금일이므로 2024년 11월 7일 이후 양도분에 해당해 전부 합산 방식이 적용됩니다.
Q. 매수인이 낸 양도세는 매수인에게 어떤 의미가 있나요?
A. 매수인의 취득가액에 포함돼 나중에 양도할 때 필요경비가 되고, 취득세 과세표준에도 포함됩니다.
근거 법령·해석
- 소득세법 제88조 제5호 (실지거래가액), 제96조 제1항 (양도가액), 제98조 (양도 또는 취득의 시기)
- 지방세법 제10조의3, 시행령 제18조 제1항 제5호 (사실상 취득가격)
- 기획재정부 조세정책과-2516 (2023.12.27.), 기획재정부 조세정책과-2048 (2024.11.7.)