다주택 중과 한시완화, 올해 판 집도 2027년 5월 확정신고에서 완화 | 2027·2028년 세율표
"올해 초 조정대상지역 주택을 팔고 중과세율로 예정신고까지 마쳤습니다. 내년부터 중과가 완화된다는 기사를 봤는데, 저는 이미 지나간 겁니까?"
개편안대로 확정되면 2026년에 판 주택은 전부 2027년 5월 확정신고에서 완화세율 대상이 됩니다. 이미 중과세율로 예정신고를 마쳤어도 같습니다. 2주택은 가산 20%p가 5%p로, 3주택 이상은 30%p가 10%p로 내려갑니다. 다만 보유기간 2년 이상이어야 하고, 아직 확정된 법이 아닙니다.
2026년 5월 10일부터 조정대상지역 다주택 중과가 다시 적용되고 있습니다. 이번 개편안은 그 세율을 2027년과 2028년 두 해만 낮췄다가 2029년에 원래대로 되돌리는 구조입니다. 개정이유는 다주택자 보유세 정상화에 따른 매도기회 부여입니다. 세율표만 보면 올해 판 사람은 지나간 일로 보입니다. 그렇지 않습니다.
개편안대로 확정되면 2026년에 판 주택도 2027년 5월 확정신고에서 완화됩니다
개편안 본문의 적용시기는 2027년 1월 1일 이후 양도분부터입니다. 그런데 이미 지나간 양도분을 어떻게 볼지 정한 특례 규정이 따로 붙어 있습니다. 중과세율이 적용된 2026년 양도분도 2027년 1월 1일 이후 신고하면 완화세율을 적용한다는 내용입니다.
2026년에 판 주택의 확정신고는 2027년 5월입니다. 그래서 2026년 양도분은 전부 2027년 5월 확정신고에서 완화세율 대상이 됩니다. 완화 폭은 2027년 양도분과 같습니다. 2주택 +5%p, 3주택 이상 +10%p.
올해 판 집 양도세 중과 완화 받나
받습니다. 기준이 양도일이 아니라 신고일이기 때문입니다. 잔금을 받아 양도일이 2026년으로 굳었어도, 신고 시점이 2027년으로 넘어가면 완화세율 쪽에 들어갑니다. 3월에 판 집이든 10월에 판 집이든 확정신고는 어차피 2027년 5월입니다.
다만 이미 중과세율로 낸 세액과 완화세율로 계산한 세액의 차액을 어떤 절차로 정산하는지는 개정 법률 부칙에서 정해집니다. 발표 자료에는 절차가 적혀 있지 않습니다.
개편안 세율표는 두 해만 낮추고 2029년에 원래대로 돌아갑니다
가산율은 2027년에 가장 낮습니다. 2028년에 절반쯤 되돌아오고, 2029년 양도분부터는 현행과 같아집니다.
| 양도·신고 시점 | 1세대 2주택 | 1세대 3주택 이상 | 근거 조문 |
|---|---|---|---|
| 2026년 양도, 2026년 신고 | +20%p, 2억 7,256만원 | +30%p, 3억 2,231만원 | 현행 소득세법 §104⑦ |
| 2026년 양도, 2027년 신고 | +5%p, 1억 9,794만원 | +10%p, 2억 2,281만원 | 개편안 상세본 특례규정 |
| 2027년 양도 | +5%p, 1억 9,794만원 | +10%p, 2억 2,281만원 | 개편안 상세본 세율표 |
| 2028년 양도 | +10%p, 2억 2,281만원 | +15%p, 2억 4,769만원 | 개편안 상세본 세율표 |
| 2029년 이후 양도 | +20%p, 2억 7,256만원 | +30%p, 3억 2,231만원 | 현행 소득세법 §104⑦ |
세액은 양도차익 5억원, 보유기간 2년 이상, 장기보유특별공제 배제, 기본공제 250만원을 전제로 산출했습니다. 과세표준 4억 9,750만원 × 세율 − 누진공제 2,594만원 = 세액. 지방소득세 10%는 별도입니다. 표에서 근거로 적은 상세본은 2026년 8월 3일 발표된 「2026년 세제개편안 상세본」 72쪽입니다.
다주택 중과세율 2027년 얼마나 줄어드나
같은 조건에서 현행 대비 줄어드는 금액은 2027년 양도 시 2주택 7,462만원, 3주택 이상 9,950만원입니다. 2027년과 2028년 사이 차이는 2주택과 3주택 이상 모두 2,488만원으로 같습니다. 가산율이 양쪽 다 5%p씩 벌어지고, 과세표준이 같으면 4억 9,750만원 × 5%p로 금액도 같아지기 때문입니다.
보유기간이 2년이 안 되면 완화 대상에서 빠집니다
완화 단서에는 보유기간 2년 이상이라는 조건이 달려 있습니다. 2년 미만이면 2027년에 팔아도 가산율이 내려가지 않습니다. 애초에 보유 1년 미만은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%의 단기 세율이 적용되고, 중과세율과 비교해 큰 쪽으로 과세합니다(소득세법 제104조 제1항 제2호·제3호, 같은 조 제7항 후단).
완화기간에도 장기보유특별공제는 배제됩니다(소득세법 제95조 제2항). 세율만 내려가고 공제는 그대로 배제되니, 보유기간이 길다고 세액이 함께 줄어들 것으로 계산하시면 안 됩니다.
개편안은 등록임대 아파트 중과배제에 기한을 붙였습니다
임대의무기간이 끝나 자동으로 등록이 말소된 조정대상지역 소재 매입임대 아파트는 지금까지 중과 대상에서 빠져 있었습니다(4년 단기매입임대, 8년 장기일반매입임대 중 2020년 7월 11일 이전 등록신청분). 개편안은 여기에 기한을 붙이고 단계적으로 없앱니다.
| 양도 시점 | 적용 내용 | 근거 조문 |
|---|---|---|
| 2027년 12월 31일까지 | 중과배제 유지, 법인은 추가과세 배제 유지 | 소득령 §167의3①, 법인령 §92의2 (개정 예정) |
| 2028년 | 중과세율 절반 적용, 2주택 +10%p, 3주택 이상 +15%p, 법인 추가과세 10%, 장특공제 우대 50%에서 30%로 축소 | 조특법 §97의11 (신설안) |
| 2029년 이후 | 중과배제 없음, 장특공제 우대도 없음 | 개편안 상세본 |
2027년 1월 1일 기준 의무임대가 진행 중이거나, 조정대상지역으로 새로 지정되거나, 재건축·재개발이 진행 중인 경우에는 의무임대종료일·지정 공고일·이전고시일 중 가장 늦은 날부터 1년이 기산됩니다. 중과배제 적용시기는 2026년 10월 1일 이후 양도분이며 시행령 사항이라 2026년 중 개정 예정으로 표시돼 있습니다.
2028년 숫자는 일반 다주택자의 2028년 완화세율과 같습니다. 2주택 +10%p, 3주택 이상 +15%p. 2028년부터는 등록임대 아파트라는 이유로 세율에서 얻는 이점이 없어집니다. 남는 차이는 장기보유특별공제 우대 30%뿐이고, 그마저 2029년에 사라집니다. 등록임대 아파트를 들고 계신 분에게는 2027년이 마지막으로 완전한 중과배제를 받는 해입니다.
중과가 없어지는 것은 아닙니다
| 흔한 오해 | 실제 | 근거 조문 |
|---|---|---|
| 중과가 없어진다 | 2027년과 2028년 가산율만 내려간다. 2029년 양도분부터 다시 +20%p, +30%p | 소득법 §104⑦ 개정안 |
| 올해 판 사람은 해당 없다 | 2026년 양도분도 2027년 5월 확정신고에서 완화 대상이 된다. 보유 2년 이상 한정 | 개편안 상세본 특례규정 |
| 세율이 내려가니 공제도 살아난다 | 중과 대상 주택은 완화기간에도 장기보유특별공제가 배제된다 | 소득법 §95② |
| 전국 다주택자가 대상이다 | 조정대상지역 소재 주택을 양도할 때만 중과가 적용된다. 비조정대상지역 주택은 기본세율 | 소득법 §104⑦ |
보유하신 주택이 지금 조정대상지역인지부터 확인하셔야 합니다. 지정과 해제는 공고일 기준으로 바뀌고, 양도 당시 지정 여부로 판단합니다.
확정된 법이 아닙니다
여기 정리한 완화세율과 특례규정은 2026년 8월 3일 발표된 정부 개정안입니다. 국회 심의 과정에서 세율이나 적용시기가 달라질 수 있고, 특례규정이 그대로 법률 부칙에 담길지도 확정되지 않았습니다. 등록임대 아파트 관련 내용 중 중과배제 기한은 시행령 사항이라 별도로 개정됩니다. 잔금일이나 신고 시점을 지금 확정안처럼 못 박기보다, 개정 법률과 시행령이 공포될 때 본인 일정에 다시 맞춰 보셔야 합니다.
정리하면
개편안대로 확정되면 조정대상지역 다주택 중과 가산율은 2027년 2주택 +5%p, 3주택 이상 +10%p로 내려갔다가 2028년 +10%p, +15%p를 거쳐 2029년에 현행으로 돌아갑니다. 2026년에 이미 판 주택은 전부 2027년 5월 확정신고에서 완화 대상이 됩니다. 단, 보유기간 2년 이상이어야 하고 장기보유특별공제는 여전히 배제됩니다. 등록임대 아파트의 중과배제는 2027년까지만 온전하고 2028년에는 세율 절반, 2029년부터는 사라집니다.