거주주택 비과세를 받은 뒤 새로 취득한 주택, 두 번째 거주주택 특례도 보유기간 전체로 판정하나
"장기임대주택을 두고 거주주택 비과세를 한 번 받았습니다. 이번에 새 아파트를 배우자와 공동명의로 취득하려는데, 임대사업자는 제 단독 명의입니다. 이 집도 나중에 거주주택 비과세가 되나요?" 2025년 2월 28일 이후 양도분은 횟수 제한 없이 특례를 다시 판정합니다. 직전거주주택 양도일 이후 기간분만 비과세하는 제한은 직전거주주택보유주택에만 적용되고, 이 주택은 임대주택으로 등록한 사실이 있어야 합니다. 첫 거주주택을 양도한 뒤 새로 취득하고 임대 등록한 적이 없는 주택은 조문상 여기에 해당하지 않습니다. 공동명의 여부보다 새 주택에서 2년을 거주했는지, 두 번째 양도일에 임대주택 요건을 갖췄는지가 결론을 가릅니다.
횟수 제한은 2025년 2월 28일 이후 양도분부터 없습니다
개정 전 소득세법 시행령 제155조 제20항은 장기임대주택을 보유한 경우 거주주택 특례를 "생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우"로 한정했습니다. 이 제한은 2019년 2월 12일 이후 취득한 주택부터 적용했고, 그 시행 당시 거주하던 주택과 그 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 주택은 종전 규정을 따랐습니다(대통령령 제29523호 부칙 제7조). 2025년 2월 28일 개정(대통령령 제35349호)으로 이 문구가 빠졌고, 개정 규정은 그 시행 이후 주택을 양도하는 경우부터 적용합니다(대통령령 제35349호 부칙 제14조). 기준은 새 주택의 취득일이 아니라 두 번째 거주주택의 양도일입니다. 같은 개정에서 직전거주주택보유주택을 "1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우"로 한정하던 괄호도 삭제되어, 임대주택에서 전환한 주택은 마지막 1주택이 아니어도 직전거주주택 양도일 후 기간분이 비과세 대상이 됩니다.
개정 전에 양도했다면 결론이 다릅니다. 거주주택 비과세를 한 번 받은 세대가 2019년 2월 12일 이후 취득한 신규주택을 2025년 2월 27일 이전에 양도한 사안이 있습니다. 국세청은 이 신규주택을 다시 거주용으로 사용했더라도 거주주택 비과세를 적용하지 않는다는 기획재정부 해석을 회신에서 제시했습니다(서면-2025-부동산-3080, 2025.9.4.). 첫 거주주택이 일시적 2주택 허용기간을 넘겨 과세된 경우에는 신규주택에 특례를 처음 적용한다고 본 회신도 있습니다(서면-2020-법규재산-1363, 2022.12.22.). 횟수 제한이 없어진 경위는 거주하지 않은 주택도 상생임대로 거주주택 비과세 되나요?의 마지막 질문에서도 다뤘습니다.
기간분 제한은 직전거주주택보유주택에만 적용됩니다
횟수 제한이 없어져도 모든 두 번째 거주주택이 보유기간 전체로 비과세되지는 않습니다. 소득세법 시행령 제155조 제20항 후단이 비과세 구간을 줄이는 주택을 따로 정합니다.
이 경우 해당 거주주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받거나 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁을 받아 어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
직전거주주택보유주택이 되려면 두 요건을 모두 갖춰야 합니다. 하나는 그 주택을 민간임대주택으로 등록한 사실(또는 어린이집으로 사용한 사실)이고, 다른 하나는 그 주택을 보유하는 동안 양도한 다른 거주주택입니다. 마지막 1주택에 같은 제한을 두는 소득세법 시행령 제154조 제10항도 임대주택 등록 사실을 요건으로 적습니다.
새로 취득한 주택에 정의를 대입하면
첫 거주주택을 양도한 뒤에 새 주택을 취득하고 그 집을 임대 등록하지 않았다면 두 요건을 이렇게 판정합니다.
| 요건 | 새로 취득한 주택 | 판정 |
|---|---|---|
| 민간임대주택 등록 사실 | 등록한 적 없음 | 갖추지 못함 |
| 보유기간 중 양도한 다른 거주주택 | 첫 거주주택은 취득 전에 양도 | 갖추지 못함 |
새 주택은 두 요건을 모두 갖추지 못했으므로 조문상 직전거주주택보유주택이 아닙니다. 그러면 후단의 기간분 제한이 적용되지 않고, 새 주택은 보유기간 전체를 기준으로 1세대 1주택 비과세(같은 영 제154조 제1항)를 판정합니다. 이 사실관계를 그대로 다룬 2025년 이후 해석은 찾지 못했습니다.
같은 결론의 회신은 있습니다. 임대 등록한 적 없는 거주용 주택 두 채를 순차로 양도한 사안입니다. 국세청은 후순위로 양도하는 주택이 직전거주주택보유주택에 해당하지 않는다고 답했습니다(서면-2020-법령해석재산-0669, 2021.3.8.). 그 사안의 두 주택은 함께 보유하던 주택으로 둘 다 2019년 2월 12일 전에 취득했고, 한 채는 조세특례제한법 감면주택이었습니다. 등록 사실이 없다는 점은 같지만 취득 순서가 다르므로 사실관계가 같지는 않습니다.
임대하던 주택에 전입해 거주하다가 거주주택으로 양도하는 경우는 다릅니다. 그 주택은 등록 사실이 있고 보유기간 중에 첫 거주주택을 양도했으므로 직전거주주택보유주택이 됩니다.
| 구분 | 새로 취득한 주택 | 임대주택에서 전환한 주택 |
|---|---|---|
| 직전거주주택보유주택 | 해당하지 않음(조문상) | 해당함 |
| 비과세 구간 | 보유기간 전체 | 직전거주주택 양도일 후 기간분 |
| 2년 거주 기산 | 보유기간 중 거주기간 | 사업자등록과 임대사업자 등록 이후 |
임대주택에서 전환한 주택의 과세분 계산은 장기임대주택이었던 주택을 마지막에 양도할 때, 과세되는 부분은 어떻게 계산하나에서 다뤘습니다. 특례가 요건만 갖추면 그대로 적용되는 구조는 거주주택 비과세, 적용받으면 불리한 경우도 있습니다에 정리했습니다.
2년 거주는 새 주택에서 다시 채웁니다
첫 번째 거주주택에서 거주한 기간은 새 주택의 거주기간에 들어가지 않습니다.
- 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날, 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 또는 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁의 계약서상 운영개시일 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
이 거주요건은 새 주택이 조정대상지역에 있는지와 관계없이 적용됩니다. 앞에서 본 대로 새 주택은 직전거주주택보유주택이 아니므로 괄호의 기산 제한을 받지 않고, 취득한 날부터의 실제 거주기간을 통산합니다. 거주 이력은 주민등록과 실제 생활 자료로 확인합니다.
임대주택 요건은 두 번째 양도일 현재 다시 봅니다
첫 거주주택을 양도할 때 임대주택 요건을 갖췄다고 해서 두 번째 양도 때도 그대로 인정되지는 않습니다. 제155조 제20항 제2호가 양도일 현재를 기준으로 정하기 때문입니다.
- 사업자등록(소득세법 제168조)을 유지하고 있을 것
- 민간임대주택으로 등록해 임대하고 있을 것
- 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 넘지 않을 것, 증액은 임대차계약 체결이나 약정한 증액 뒤 1년 안에는 하지 않을 것
첫 양도와 두 번째 양도 사이에 임대차계약을 갱신했다면 그 계약의 증액률을 따로 확인합니다. 임대 등록이 말소됐다면 소득세법 시행령 제155조 제23항의 말소 후 5년 기한이 적용되므로, 그 경우는 거주주택 비과세, 적용받으면 불리한 경우도 있습니다를 참고합니다. 장기임대주택 유형과 등록 시기 요건은 거주하던 주택이 있는데 새로 취득한 빌라를 임대 등록하면, 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있나에 정리했습니다.
공동명의는 세대 단위로 봅니다
거주주택 특례의 주체는 "장기임대주택과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대"입니다. 1세대는 거주자와 그 배우자가 같은 주소에서 생계를 같이 하는 가족과 구성하는 가족단위입니다(소득세법 제88조 제6호). 배우자는 같은 세대이므로 임대주택이 본인 단독 명의이고 새 주택이 부부 공동명의여도 세대가 보유한 주택은 임대주택과 새 주택 두 채입니다.
공동으로 소유한 주택은 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 봅니다(소득세법 시행령 제154조의2). 부부가 같은 세대라면 새 주택은 세대의 1주택으로 계산되고, 새 주택의 명의 구성이 특례 성립을 바꾸지는 않습니다.
임대사업자 단독 명의로 충분한 것은 임대주택이 그 사람 단독 소유일 때입니다. 그때는 제2호의 사업자등록과 임대사업자 등록을 그 명의로 유지하고 있는지 확인합니다. 임대주택을 세대원끼리 공동으로 소유하면서 한 사람 명의로만 사업자등록을 했다면, 등록하지 않은 세대원의 지분은 사업자등록을 한 장기임대주택에 해당하지 않아 거주주택 특례를 받을 수 없다는 회신이 있습니다(서면-2022-법규재산-1082, 2023.12.11.).
12억원 판정은 지분이 아니라 주택 전체로 합니다. 일부가 다른 사람 소유인 주택은 그 부분을 포함한 실지거래가액으로 고가주택 여부를 판단합니다(같은 영 제156조 제1항). 부부 지분이 반씩이어도 주택 전체 양도가액이 12억원을 넘으면 초과분은 과세됩니다.
사례로 보면
설명을 위해 날짜와 금액을 가정했습니다. 임대주택은 등록을 유지하는 장기일반민간임대주택으로, 등록 말소 없이 계속 임대하는 것을 전제로 합니다.
- 2019.6.임대주택 등록남편 단독 명의 주택을 장기임대주택으로 등록, 계속 임대
- 2025.6.첫 거주주택 양도거주주택 특례로 비과세
- 2025.9.새 주택 취득부부 공동명의, 임대 등록하지 않음, 취득 후 바로 전입
- 2028.10.새 주택 양도양도가액 10억원, 거주 3년
- 양도일이 2025년 2월 28일 이후이므로 횟수 제한 없이 거주주택 특례를 다시 판정합니다.
- 새 주택은 임대 등록 사실이 없고, 첫 거주주택은 새 주택을 취득하기 전에 양도했습니다. 조문상 직전거주주택보유주택이 아닙니다.
- 새 주택에서 3년을 거주해 보유기간 중 2년 거주를 갖췄습니다.
- 2028년 10월 양도일 현재 임대주택이 사업자등록·임대사업자 등록을 유지하고 임대 중이며 증액 제한을 지켰다면 제2호를 갖춥니다.
- 양도가액이 12억원 이하이므로 위 요건을 모두 갖추면 보유기간 전체 양도차익이 비과세됩니다.
같은 세대가 새 주택 대신 임대주택에 전입해 거주하다가 그 집을 양도했다면 비과세는 2025년 6월 이후 기간분으로 줄어듭니다. 두 번째 거주주택을 어느 집으로 할지에 따라 비과세 범위가 이렇게 달라집니다.
두 번째 양도 전에 확인할 것
- 첫 거주주택의 양도일(잔금일 또는 등기접수일 중 빠른 날)과 새 주택의 취득일, 그 선후
- 새 주택을 민간임대주택으로 등록하거나 어린이집으로 사용한 적이 있는지
- 두 번째 양도일이 2025년 2월 28일 이후인지
- 새 주택에서 보유기간 중 2년 이상 거주했는지, 주민등록과 실제 거주 자료
- 두 번째 양도일 현재 임대주택의 사업자등록·임대사업자 등록 유지, 임대 중 여부, 갱신 계약의 증액률
- 임대 등록이 말소된 적이 있는지, 있다면 최초 말소일
- 임대주택이 단독 소유인지, 세대원과 공동 소유라면 공동 소유자 모두의 명의로 사업자등록·임대사업자 등록이 되어 있는지
- 부부가 같은 세대인지, 주택 전체 양도가액이 12억원을 넘는지
자주 묻는 질문
Q. 공동명의면 제 지분만 비과세되나요?
A. 아닙니다. 거주주택 특례는 세대 단위로 판정하고, 요건을 갖추면 부부 각자의 지분 양도에 함께 적용됩니다. 다만 고가주택 여부는 주택 전체 실지거래가액으로 보므로 전체 양도가액이 12억원을 넘으면 초과분은 지분별로 과세됩니다(소득세법 시행령 제156조 제1항).
Q. 첫 거주주택을 양도하기 전에 새 주택을 먼저 취득했다면 어떻게 되나요?
A. 새 주택의 보유기간 중에 다른 거주주택을 양도한 것이 되지만, 새 주택을 임대 등록한 사실이 없다면 직전거주주택보유주택의 요건 하나를 갖추지 못합니다. 조문상 기간분 제한은 적용되지 않습니다. 등록 사실 없는 두 주택을 순차로 양도한 사안에서 후순위 주택을 직전거주주택보유주택이 아니라고 본 회신이 있습니다(서면-2020-법령해석재산-0669).
Q. 새 주택을 잠시 임대 등록했다가 말소하고 그 집에 거주하면요?
A. 그러면 임대 등록 사실을 갖추게 됩니다. 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택이 있다면 직전거주주택보유주택이 되어, 비과세는 직전거주주택 양도일 후 기간분으로 줄고 2년 거주도 사업자등록과 임대사업자 등록 이후 기간으로 계산합니다(소득세법 시행령 제155조 제20항 제1호·후단).
Q. 첫 거주주택을 2024년에 비과세로 양도했는데, 새 주택도 특례가 되나요?
A. 새 주택의 양도일이 2025년 2월 28일 이후라면 개정 규정을 적용하므로 횟수 제한이 없습니다(대통령령 제35349호 부칙 제14조). 2025년 2월 27일 이전에 양도했고 새 주택을 2019년 2월 12일 이후 취득했다면, 국세청은 다시 적용하지 않는다는 기획재정부 해석을 근거로 들었습니다(서면-2025-부동산-3080).