법인이 주택을 양도하면 20%를 추가로 납부합니다, 매매업 법인의 재고주택도 같습니다
법인이 주택을 양도하면 그 이익에 대한 법인세와 별도로 양도소득의 20%를 추가로 납부합니다(토지등 양도소득에 대한 법인세). 부동산매매업 법인이 취득해 다시 양도하는 재고주택도 대상입니다. 주택을 신축해 판매하는 법인의 주택과 기준면적 이내 부수토지는 제외되지만, 미등기면 다시 과세됩니다.
법인세에 추가로 납부하는 세금입니다
법인이 부동산을 양도한 이익은 각 사업연도 소득에 포함되어 법인세가 과세됩니다. 주택·별장·비사업용 토지·조합원입주권·분양권이면 여기에 추가 세액을 더합니다(법인세법 제55조의2 제1항). 상가 건물과 사업용 토지에는 추가 세액이 없습니다. 다만 부속토지 중 비사업용 토지로 판정되는 부분은 10%가 적용됩니다.
| 양도 자산 | 추가 세율 | 미등기 |
|---|---|---|
| 주택(부수토지 포함)·별장 | 20% | 40% |
| 비사업용 토지 | 10% | 40% |
| 조합원입주권·분양권 | 20% | 별도 세율 없음 |
하나의 자산이 둘 이상에 해당하면 그중 가장 높은 세액을 적용합니다(같은 항 후단).
비사업용 토지 추가세율을 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 20%로 올리는 정부 개정안이 있습니다. 국회 통과 전이므로 현행 10%를 기준으로 봅니다.
양도금액에서 장부가액만 뺍니다
추가 세액의 대상 소득은 양도금액에서 양도 당시 장부가액을 뺀 금액입니다(법인세법 제55조의2 제6항). 재고자산처럼 감가상각을 하지 않은 주택이면 장부가액은 취득가액에 자본적 지출을 더한 금액이고, 수익적 지출이나 이자비용은 빼지 않습니다. 개인 양도세의 장기보유특별공제나 기본공제도 없습니다.
| 가정 사례 | 금액 |
|---|---|
| 양도금액 | 5억원 |
| 장부가액(취득가액 3억원 + 자본적 지출 3천만원) | 3억 3천만원 |
| 토지등 양도소득 | 1억 7천만원 |
| 추가 세액(20%) | 3,400만원 |
수익적 지출 2천만원과 대출이자 1천만원은 장부가액에 포함하지 않으므로 이 계산에서 빼지 않습니다. 각 사업연도 소득 법인세는 이와 별도로 계산합니다.
| 구분 | 각 사업연도 소득 법인세 | 토지등 양도소득 법인세 |
|---|---|---|
| 소득 계산 | 익금 − 손금(관련 비용 모두) | 양도금액 − 장부가액 |
| 세율 | 법인세율 | 20%(주택), 10%(비사업용 토지) |
개인의 다주택 중과는 조정대상지역 주택에만 적용되지만, 법인의 추가 세액은 조정대상지역인지와 관계없이 적용됩니다(읍·면 농어촌주택과 아래 제외 주택은 예외). 세율도 보유기간에 따라 달라지지 않습니다.
매매업 법인의 재고주택도 과세됩니다
매매업 법인에게 주택은 판매용 재고자산입니다. 그래도 추가 세액은 그대로 적용됩니다. 국세청은 부동산매매업 법인이 주택(부수토지 포함)을 취득해 양도하면 추가과세 규정이 적용된다고 회신했습니다(서면인터넷방문상담2팀-1145, 2006.6.19.). 이 회신은 괄호로 주택을 신축해 판매하는 경우를 제외했습니다.
법률 단서의 읍·면 농어촌주택(법인세법 제55조의2 제1항 제2호 단서) 외에 추가 세액에서 제외되는 주택은 시행령이 정합니다(법인세법 시행령 제92조의2 제2항).
- 요건을 갖춘 임대주택과 리츠·신탁 등이 취득한 미분양주택(제1호~제1호의16)
- 주주등이나 출연자가 아닌 임원·직원에게 제공한 사택과 무상으로 제공한 법인 소유 주택으로서 제공기간이 10년 이상인 주택(제2호)
- 저당권 실행이나 채권 변제로 취득한 지 3년이 지나지 않은 주택(제3호)
- 부득이한 사유로 보유한 주택으로 시행규칙이 정한 주택(제4호)
제4호의 시행규칙이 정한 주택은 주택도시보증공사가 매입한 주택뿐입니다(법인세법 시행규칙 제45조의2 제1항). 재고자산이라는 이유로 제외하는 규정은 없습니다.
주택을 신축해 판매하는 법인은 제외됩니다
주택을 신축하여 판매(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 동법에 따라 분양하거나 다른 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 법인이 그 주택 및 주택에 부수되는 토지로서 그 면적이 다음 각 목의 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 양도함으로써 발생하는 소득 가. 주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호의 규정에 따른 주민공동시설의 면적을 제외한다) 나. 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조의 규정에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적
국세청은 주택신축판매가 고유업무인지, 건설업 면허가 있는지와 관계없이 적용되고, 법인이 자기 책임과 계산으로 건설업자에게 도급을 주어 신축한 경우와 국민주택규모를 넘는 주택에도 적용된다고 회신했습니다(서면-2024-법인-0947, 2024.8.23.). 이 사안은 분양대행업 법인이 보유 토지에 주택을 신축해 분양하려던 경우였습니다.
다만 미등기 토지등은 이 제외를 받지 못합니다(법인세법 제55조의2 제4항 단서). 신축 판매분이라도 미등기로 양도하면 40%가 적용됩니다.
| 법인이 양도하는 주택 | 추가 세액 |
|---|---|
| 취득해 다시 양도하는 재고주택 | 20% |
| 신축해 판매하는 주택과 기준면적 이내 부수토지 | 적용 제외 |
| 기준면적을 넘는 부수토지 | 제외 대상 아님 |
| 미등기로 양도 | 40% |
결정 전에 확인할 것
- 사업 형태가 구입 주택 재판매인지, 주택 신축 판매인지
- 양도할 주택이 임대주택·사택 등 제외 주택에 해당하는지
- 신축 판매라면 부수토지가 기준면적 안에 있는지, 등기를 마쳤는지
- 주택 취득세 중과(원칙 12%, 법인의 주택 취득세 12%)와 추가 세액 20%를 반영한 수익인지
개인 매매사업자와 비교하면 매매사업자·법인 세금 정리에서 한눈에 볼 수 있습니다. 어느 방식이 맞는지는 거래 계획에 따라 달라지므로 유료 상담으로 검토하며, 신고 수수료는 수수료 안내에 공개해 두었습니다.
근거 법령
- 법인세법 제55조의2 제1항(제2호 단서 포함)·제4항·제6항 (토지등 양도소득에 대한 과세특례)
- 법인세법 시행령 제92조의2 제2항·제4항 제4호
- 법인세법 시행규칙 제45조의2 제1항
- 서면인터넷방문상담2팀-1145(2006.6.19.), 서면-2024-법인-0947(2024.8.23.)
자주 묻는 질문
Q. 법인이 상가를 양도해도 20%를 추가로 납부하나요?
아닙니다. 추가 세액 대상은 주택·별장·비사업용 토지·조합원입주권·분양권입니다(법인세법 제55조의2 제1항). 상가 양도 이익에는 원칙적으로 각 사업연도 법인세만 과세됩니다(부속토지가 비사업용 토지로 판정되는 부분은 별도).