세입자 있는 집을 매수한 경우, 상생임대 직전임대차계약은 언제부터인가
임차인이 살고 있는 주택을 매수하면 매수인은 전 소유자의 임대인 지위를 이어받습니다. 상생임대주택 특례는 해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약을 직전임대차계약에서 제외합니다(소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호). 그렇다면 직전임대차계약은 언제부터 시작될까요. 국세청 회신은 승계 계약을 고쳐 쓰는 방식은 막고, 갱신·재계약으로 이어지는 계약은 인정하는 쪽으로 정리돼 있습니다. 회신을 계약 유형별로 정리합니다.
세입자가 있는 아파트를 매수했습니다. 세입자가 계속 살고 있는데, 상생임대 특례를 받으려면 어느 계약이 직전임대차계약이 되나요?
이어받은 계약 자체는 직전임대차계약이 아닙니다. 그 계약이 끝난 뒤 임차인과 새로 맺은 계약부터 직전임대차계약이 될 수 있습니다. 임차인이 갱신요구권을 행사해 승계 계약을 갱신했다면 그 갱신계약이 직전임대차계약, 다시 갱신한 계약이 상생임대차계약이 될 수 있다는 회신이 있습니다(서면-2022-법규재산-2849, 2022.10.12.). 승계 계약을 중간에 해지하고 기간만 바꿔 새로 쓴 계약은 인정되지 않았습니다(재산세제과-952, 2023.8.10.).
취득으로 승계한 계약은 직전임대차계약에서 제외됩니다
조문은 직전임대차계약을 주택을 취득한 후 체결한 계약으로 정하면서, 괄호에서 승계 계약을 따로 뺍니다.
- 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
전 소유자가 체결한 계약을 매수인이 그대로 이어받으면 임대인 명의만 바뀔 뿐 계약은 취득 전에 체결된 것입니다. 승계 계약에 따른 임대기간은 직전임대차계약 1년 6개월에 넣지 않습니다.
승계 계약을 고쳐 써도 직전임대차계약이 되지 않습니다
승계 계약을 취득 직후 임대인 명의나 임대기간을 바꿔 다시 쓰면 '취득 후 체결한 계약'이 되는지 묻는 질의가 여러 번 있었습니다. 기획재정부는 승계한 계약(직전임대차계약에 해당하지 않는 계약)을 종료하고 임대기간을 변경해 새로 체결한 계약은 직전임대차계약에 해당하지 않는다고 회신했습니다(재산세제과-952, 2023.8.10. 질의1). 임대기간과 함께 보증금을 바꿔도 같은 결론입니다(같은 회신 질의2).
| 회신 | 사실관계 | 결론 |
|---|---|---|
| 서면-2023-법규재산-0343 (2023.8.16.) | 2021.3.31. 취득하며 승계(전 소유자 계약 2021.3.5.~2023.3.5.), 다음 날 같은 임차인과 임대인 명의·기간(2021.4.1.~2023.3.5.)을 바꾼 변경계약 | 불인정 |
| 서면-2024-부동산-4393 (2025.12.23.) | 2020.11. 잔금 청산과 동시에 승계 임차인과 기간을 바꾼 계약서 작성, 임차인이 그 계약서로 확정일자 받음 | 불인정 |
두 사안 모두 임차인은 그대로이고 계약서만 새로 작성됐습니다. 확정일자를 새 계약서로 받았어도 결론은 같았습니다.
승계 계약이 끝난 뒤 새로 맺은 계약은 인정
승계 계약이 정상적으로 끝나고 새 임차인과 계약하면 그 계약은 취득 후 체결한 계약입니다. 2026년 사전답변의 사실관계는 이렇습니다.
| 날짜 | 내용 |
|---|---|
| 2019.11. | A주택 취득(기존 임대차계약 승계) |
| 2020.6. | 기존 임차인 계약 만료로 퇴거, 9월까지 공실 상태로 수리 |
| 2020.9. | 새 임차인과 임대차계약 A(2020.9.~2022.9.) |
| 2022.9. | 같은 임차인과 같은 임대료로 재계약 B(2022.9.~2024.9.) |
| 2026.4. | 임차인 퇴거, A주택 양도 |
귀 사전답변의 사실관계와 같이, 주택을 취득하면서 승계한 임대차계약이 종료된 후, 새로운 임차인과 임대차계약(A)을 체결하고 해당 임대차 계약 종료 후 동일한 임대료로 재계약(B) 한 경우 새로운 임대차계약(A) 및 재계약(B)은 각각 「소득세법 시행령」 제155조의3제1항의 직전임대차계약 및 상생임대차계약으로 볼 수 있는 것입니다.
승계 계약이 끝난 뒤 공실 기간이 있었지만 회신은 이를 문제 삼지 않았습니다. 이 사안은 2026년 4월 양도라 양도기한 신설 전입니다. 2026년 10월 1일 이후 양도분이라면 재계약 B의 임대기간이 끝난 날을 기준으로 양도기한을 따로 계산합니다.
임차인이 갱신요구권을 쓰면 갱신계약이 직전임대차계약
승계 계약이 끝날 무렵 임차인이 「주택임대차보호법」상 계약갱신요구권을 행사하는 경우가 있습니다. 2020년 5월 주택을 취득하며 계약(만료일 2021.2.22.)을 승계했고, 2020년 12월 임차인이 갱신요구권을 행사해 5% 인상으로 갱신했습니다(2021.2.23.~2022.9.22., 1년 7개월). 2022년 9월에는 종전 임대료를 유지해 재갱신할 예정이었습니다(2022.9.23.~2025.2.22.).
주택을 취득하면서 임대인의 지위를 전 소유자로부터 승계받은 경우로서 해당 주택을 취득한 후 임차인이 「주택임대차보호법」 제6조의3에 따라 계약갱신요구권을 행사하여 승계받은 계약을 갱신(갱신계약)하고 이후 그 갱신계약을 다시 갱신(재갱신계약)한 경우 갱신계약과 재갱신계약은 각각 「소득세법 시행령」 제155조의3제1항제4호 및 제1호의 임대기간, 임대보증금 또는 임대료 증가율 및 계약체결일 등 요건을 갖춘 경우 해당 규정에 따른 “직전 임대차계약” 및 “상생임대차계약”으로 볼 수 있는 것입니다.
회신이 든 '제1항제4호'는 회신 당시의 조문 번호입니다. 지금 조문에서는 직전임대차계약 임대기간 1년 6개월 이상 요건이 제1항 제2호에 있습니다. 갱신계약이 1년 6개월 이상, 재갱신계약이 2년 이상이고 재갱신 때 증가율이 5% 이내여야 하는 점은 다른 계약과 같습니다.
계약서 없이 자동으로 갱신돼도 같습니다
계약서를 새로 쓰지 않고 갱신된 경우도 회신이 있습니다. 2008년 체결한 한국토지주택공사와의 임대차계약에 '쌍방이 별도 의사표시가 없으면 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 본다'는 조항이 있었습니다. 2020년 3월 이 주택을 증여받은 자녀가 임대인 지위를 승계했고, 이후 계약서 없이 2년씩 두 번 연장됐습니다.
귀 서면질의의 사실관계와 같이, 임대차 계약이 체결된 주택의 취득으로 임대인의 지위를 승계받은 경우로서 해당 주택을 취득한 후 승계받은 계약내용에 따라 별도의 계약서 작성 없이 승계받은 계약을 갱신(갱신계약)하고 이후 그 갱신계약을 다시 갱신(재갱신계약)한 경우 갱신계약과 재갱신계약이 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3 제1항 각호의 요건을 갖춘 경우 해당 규정에 따른 “직전임대차계약” 및 “상생임대차계약”으로 볼 수 있는 것입니다.
계약서가 없으면 특례적용신고서에 첨부할 직전·상생임대차계약서를 갖추기 어렵습니다(같은 조 제5항). 이 사안에서는 임차인인 한국토지주택공사가 2024년 5월 계약기간과 계약체결일을 적어 전세임대계약 사실을 확인해 주었습니다. 증여·상속으로 임대인 지위를 승계한 사례는 상속·증여·이혼으로 명의가 바뀐 상생임대주택에서 따로 다뤘습니다.
전 소유자를 임차인으로 들인 경우
매도인이 주택을 양도한 뒤 그 집에 전세로 계속 거주하는 거래에서는 매수인과 매도인 사이에 임대차계약을 새로 체결합니다. 승계가 아니라 새 계약이므로, 취득한 후에 체결했다면 직전임대차계약이 될 수 있습니다.
귀 서면질의 신청의 사실관계와 같이, 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택의 전 소유자와 임대차계약을 체결하여 실제 1년 6개월 이상 임대한 경우, 해당 임대차계약은 「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 직전 임대차계약으로 볼 수 있는 것입니다.
2020년 5월 1일 '매도인이 임차인으로 거주하고 보증금을 뺀 금액을 잔금으로 지급하는' 조건으로 매매계약을 체결하고, 5월 27일 취득하면서 매도인과 임대차계약을 체결한 사안에도 국세청은 이 회신을 참고하라고 답했습니다(서면-2023-부동산-1332, 2023.10.13.).
계약서 날짜는 확인합니다. 잔금 전에 매수인이 임대인, 매도인이 임차인이 되는 계약을 미리 체결한 사안에서는 직전임대차계약을 인정하지 않았습니다(사전-2026-법규재산-0087, 2026.3.16.). 잔금 전 계약에 대한 회신과 조세심판원 결정은 잔금 전에 체결한 임대차계약, 상생임대 직전임대차계약이 될까에 정리했습니다.
사례별 정리
| 사실관계 | 직전임대차계약 | 근거 |
|---|---|---|
| 취득하면서 승계한 계약 그 자체 | 불인정 | 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호 괄호 |
| 승계 계약을 종료하고 임대기간(또는 기간·보증금)을 바꿔 새로 체결 | 불인정 | 재산세제과-952 질의1·2, 서면-2023-법규재산-0343 |
| 잔금과 동시에 승계 임차인과 기간을 바꾼 계약서 작성·확정일자 | 불인정 | 서면-2024-부동산-4393 |
| 승계 계약 종료 후 새 임차인과 계약 A, 같은 임대료로 재계약 B | 인정: A 직전, B 상생 | 사전-2026-법규재산-0715 |
| 임차인 갱신요구권으로 승계 계약 갱신, 다시 갱신 | 인정: 갱신 직전, 재갱신 상생 | 서면-2022-법규재산-2849 |
| 계약서 없이 승계 계약이 갱신·재갱신 | 인정: 갱신 직전, 재갱신 상생 | 서면-2024-법규재산-1914 |
| 취득 후(취득일 포함) 전 소유자를 임차인으로 계약 | 인정 | 서면-2022-법규재산-4083, 서면-2023-부동산-1332 |
| 잔금 전 매도인을 임차인으로 계약 | 불인정 | 사전-2026-법규재산-0087 |
2026년 10월 1일 이후 양도분의 양도기한
2026년 10월 1일 이후 양도분은 상생임대차계약에 따른 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 합니다(그 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지). 승계 계약 뒤 갱신·재계약으로 요건을 갖추면 상생임대차 종료일이 늦어지므로 양도기한도 그에 맞춰 계산합니다. 자세한 내용은 상생임대 양도기한과 유의점에 있습니다.
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자주 묻는 질문
Q. 세입자가 있는 집을 매수했는데 계약 만료가 1년 남았습니다. 지금 세입자와 계약서를 새로 쓰면 되나요?
A. 승계 계약을 종료하고 같은 임차인과 기간이나 보증금을 바꿔 새로 쓴 계약은 직전임대차계약으로 보지 않았습니다(재산세제과-952 질의1·2, 서면-2023-법규재산-0343). 남은 기간이 끝난 뒤 갱신하거나 새로 계약한 계약부터 직전임대차계약 요건을 따집니다(서면-2022-법규재산-2849, 사전-2026-법규재산-0715).
Q. 세입자가 갱신요구권을 써서 2년 더 살게 됐습니다. 이 갱신계약이 직전임대차계약이 되나요?
A. 취득 후 임차인이 갱신요구권을 행사해 승계 계약을 갱신했다면, 그 갱신계약이 직전임대차계약, 다시 갱신한 계약이 상생임대차계약이 될 수 있습니다(서면-2022-법규재산-2849). 갱신계약으로 1년 6개월 이상 임대하고, 재갱신계약은 증가율 5% 이내로 2026년 12월 31일까지 체결해 임대를 개시한 뒤 2년 이상 임대해야 합니다.
Q. 묵시적으로 갱신돼 계약서가 없습니다. 그래도 인정되나요?
A. 승계 계약이 계약서 없이 갱신되고 다시 갱신된 경우에도 요건을 갖추면 각각 직전·상생임대차계약으로 볼 수 있다는 회신이 있습니다(서면-2024-법규재산-1914). 특례적용신고서에는 직전·상생임대차계약서를 첨부하므로(소득세법 시행령 제155조의3 제5항), 계약 기간과 임대료를 확인할 수 있는 자료를 마련해 둡니다. 해당 회신 사안에서는 임차인이 전세임대계약 사실을 확인해 주었습니다.
Q. 집을 판 사람이 그대로 전세로 산다고 합니다. 이 계약도 직전임대차계약이 되나요?
A. 취득한 후(취득일 포함) 매도인과 임대차계약을 체결하고 실제 1년 6개월 이상 임대했다면 직전임대차계약으로 볼 수 있습니다(서면-2022-법규재산-4083, 서면-2023-부동산-1332). 잔금 전에 이 계약을 먼저 체결한 사안은 인정되지 않았습니다(사전-2026-법규재산-0087).
근거 법령
- 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호(직전임대차계약에서 취득으로 임대인 지위가 승계된 계약 제외)·제5항(특례적용신고서에 직전·상생임대차계약서 첨부). 제1항의 양도기한은 2026.9.30. 공포 대통령령 제36737호, 2026.10.1. 시행
- 재산세제과-952(2023.8.10.) 질의1·2: 승계 계약 등 직전임대차계약에 해당하지 않는 계약을 종료하고 임대기간(·보증금)을 변경해 새로 체결한 계약은 직전임대차계약 아님
- 서면-2023-법규재산-0343(2023.8.16.): 승계 다음 날 임대인 명의·기간을 바꾼 변경계약은 직전임대차계약 아님(952 질의1 참조)
- 서면-2024-부동산-4393(2025.12.23.): 잔금과 동시에 승계 임차인과 기간을 바꿔 쓴 계약은 직전임대차계약 아님
- 사전-2026-법규재산-0715(2026.6.18.): 승계 계약 종료 후 새 임차인과 계약 A, 같은 임대료 재계약 B는 각각 직전·상생임대차계약
- 서면-2022-법규재산-2849(2022.10.12.): 갱신요구권 행사로 승계 계약을 갱신·재갱신하면 각각 직전·상생임대차계약이 될 수 있음
- 서면-2024-법규재산-1914(2024.12.18.): 계약서 없이 승계 계약이 갱신·재갱신돼도 요건을 갖추면 각각 직전·상생임대차계약
- 서면-2022-법규재산-4083(2022.11.2.)·서면-2023-부동산-1332(2023.10.13.): 취득 후 전 소유자와 체결해 실제 1년 6개월 이상 임대한 계약은 직전임대차계약
- 사전-2026-법규재산-0087(2026.3.16.): 잔금 전 매수인-매도인(임차인) 간 계약은 직전임대차계약 아님