양도 정보 입력
1세대 1주택 단독·공동명의 기준1 금액
만원
양도 예정 실거래가를 만원 단위로 입력하세요. (18억원 = 180,000)
만원
만원
취득세·법무비, 자본적 지출(발코니 확장·난방 교체 등), 중개수수료를 합산해 입력하세요. 도배·장판 등 수익적 지출은 제외됩니다.
2 보유·거주 기간
보유기간 – · 시점 비교는 이 보유·거주 기간을 동일하게 두고 제도 변화만 비교합니다.
양도일은 비교 기준일입니다. 네 시점('26·'27·'28·'29~)은 같은 보유·거주 기간을 적용해 제도 차이만 보여줍니다. (실제로 더 오래 보유하면 공제가 늘 수 있습니다.)
년
실제로 거주한 기간을 합산해 연 단위로 입력하세요. 1년 미만은 버립니다. 거주 2년 이상이어야 거주공제(우대공제)가 적용됩니다.
취득 당시 조정대상지역이었다면 비과세를 받으려면 2년 이상 거주가 필요합니다. 아래 버튼으로 그 시점의 규제 여부를 바로 확인할 수 있습니다.
거주기간 인정 특례로 가산 (개편안 · 선택)
2028년 이후 양도부터, 부득이한 사유(취학·근무·질병 등)로 주거를 옮긴 기간이나 재개발·재건축 공사기간의 일부를 거주기간으로 인정받아 공제율 산정에만 가산할 수 있습니다(소득세법 개정안에 신설 예정). 비과세 2년 거주요건에는 적용되지 않습니다.
년
- 부득이한 사유 주거이전: 보유기간을 거주기간으로 최대 3년 인정
- 재개발·재건축 공사기간: 공사기간의 50% 인정
3 소유형태·특례
고령자 특례 요건 (도움말)
- 양도일 현재 만 65세 이상
- 수도권 소재 주택으로, 양도일 현재 2년 계속 거주 중 + 보유기간 중 총 5년 이상 거주
- 특수관계 없는 제3자에게 양도, 양도 후 6개월 내 비수도권으로 이주
1세대 1주택 양도소득세 시점 비교 결과
와이제이 택스 라운지 · 세무사 장민 · 서울특별시 강남구 학동로28길 5, 401호 (논현동) · TEL 02-433-3727 · FAX 02-433-3728 · 참고용
시점 비교 결과
양도세 + 지방소득세 · 최저 시점 강조계산 기준 및 유의사항
- 본 계산기는 1세대 1주택(고가주택 포함)의 단독·공동명의 양도를 기준으로 한 참고용 도구입니다. 실제 세액은 개별 요건과 신고 기준으로 달라질 수 있습니다.
- 비과세: 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 이상 거주) + 양도가액 12억원 이하면 전액 비과세. 12억 초과 고가주택은 (양도가액−12억)/양도가액 비율만 과세합니다.
- 장기보유특별공제(소득법 §95): 3년 이상 보유 + 2년 이상 거주 시 우대공제. 개편안은 2028년부터 「장기거주소득공제」로 이원화되어 보유공제가 축소되고, 2029년 이후에는 거주공제(연 8%·최대 80%)만 적용됩니다. 2028년부터 공제한도(2028년 20억·2029년 이후 10억, 인별·물건별)가 신설됩니다. 개편안
- 기본공제: 인별 연 250만원. 2027년 이후 양도부터 10년 이상 거주 + 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택은 2,500만원으로 확대됩니다(§103 개정안). 개편안
- 세율: 소득세법 §55 기본세율 8구간(6~45%)을 누진 적용합니다. 지방소득세는 산출세액(감면 후)의 10%입니다.
- 고령 1주택자 한시 특례(조특법 §71의3 신설안) 적용 시 감면분 농어촌특별세는 미확정 사항이라 세액에 반영하지 않았습니다. 감면·사후관리 요건은 개별 확인이 필요합니다. 개편안
- 이 계산기의 범위가 아닌 경우: 2년 미만 단기양도(60~70% 세율), 다주택 중과, 일시적 2주택, 조합원입주권·재건축, 상생임대주택 등. 해당 시 상담(02-433-3727)을 권합니다.
직접 신고가 부담되면 양도소득세 신고 대리 안내 → · 신고 수수료 →
← 와이제이 택스 라운지 홈으로1세대 1주택 비과세는 어떤 요건인가
2년 보유하고 양도가액이 12억원 이하면 세금이 없습니다. 거주자인 1세대가 국내에 1주택을 2년 이상 보유해야 하고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주도 2년 채워야 합니다. 요건 전체와 기간 계산 방법은 1세대 1주택 비과세 요건 총정리에 있습니다.
12억원이 넘으면 얼마나 과세되나
양도차익 전부가 아니라 12억원을 넘는 비율만 과세합니다. (양도가액−12억원)÷양도가액만큼이 과세 대상이고, 거기서 장기보유특별공제와 기본공제를 차감한 뒤 기본세율을 적용합니다. 공제 구조는 장기보유특별공제 완전정리에 정리했습니다.
자주 묻는 질문
1세대 1주택 양도세 비과세 요건이 어떻게 되나요?
거주자인 1세대가 국내에 1주택을 2년 이상 보유하고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주까지 해야 합니다. 미등기 양도가 아니어야 하고, 양도가액이 12억원 이하면 전액 비과세입니다. 12억원을 넘는 고가주택은 (양도가액−12억원)÷양도가액 비율만 과세합니다. 요건을 하나라도 충족하지 못하면 비과세 전체를 적용받지 못합니다.
집을 팔 때 양도세에서 빼주는 필요경비는 어떤 것들인가요?
가치를 높인 공사비(자본적지출)와 양도하면서 든 비용(양도비)을 공제합니다. 발코니 확장, 새시 교체, 난방시설·보일러 교체, 방 확장, 배관 전면 교체가 앞쪽이고, 중개수수료와 양도세 신고 대행 수수료, 계약서 작성·공증·인지대, 명도비용이 뒤쪽입니다. 도배·장판이나 싱크대 교체처럼 원상회복에 해당하는 수리는 수익적지출이라 공제하지 않습니다. 어느 쪽이든 세금계산서 같은 적격증빙이 없으면 인정받기 어렵습니다.
상가주택(겸용주택)을 팔면 양도세는 어떻게 계산하나요?
면적으로 정해집니다. 주택 연면적이 상가보다 크면 건물 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 받고, 주택이 상가보다 작거나 같으면 주택 부분만 주택으로 봅니다. 다만 실지거래가액 12억원을 넘는 고가 겸용주택은 2022년 1월 1일부터 주택 면적이 더 커도 주택 부분만 주택으로 봅니다. 이 계산기는 겸용주택을 계산하지 않습니다.
일시적 2주택인데 이 계산기를 써도 되나요?
이 계산기는 1세대 1주택 양도를 기준으로 합니다. 일시적 2주택은 종전 주택을 기한 안에 양도하면 1세대 1주택으로 보아 비과세되는데, 그 기한 판정이 먼저입니다. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 하고, 종전 주택을 취득한 지 1년이 지난 뒤 신규 주택을 취득했어야 합니다. 신규 주택 취득일에 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있었다면 2년 이내입니다(2026.10.1. 이후 양도분. 8.3. 이전에 신규 주택이나 분양권·입주권을 취득했거나 계약금을 냈거나, 지정 공고일 이전에 취득·계약했다면 3년). 기한은 일시적 2주택 판정 계산기에서 확인할 수 있습니다.
이 계산기가 다루지 않는 것은 무엇인가요?
2년 미만 단기양도(60~70% 세율), 다주택 중과, 일시적 2주택, 조합원입주권·재건축, 상생임대주택은 범위가 아닙니다. 고령 1주택자 한시 특례의 감면분 농어촌특별세는 미확정 사항이라 세액에 넣지 않았습니다. 2027년 이후 칸은 2026 세제개편안 기준이라, 국회 심의에서 내용이 바뀌거나 시행되지 않을 수 있습니다.