부모 명의로만 임대한 공동명의 주택, 미성년 자녀 지분도 상생임대 특례 대상일까
상생임대주택 특례는 직전임대차계약과 상생임대차계약을 기준으로 요건을 판정합니다. 주택은 부모와 자녀가 함께 소유하는데 임대차계약서에는 부모만 임대인으로 적혀 있다면, 계약서에 이름이 없는 자녀 지분을 어떻게 판정하는지가 쟁점이 됩니다. 국세청은 2026년 9월 15일 이 사실관계에 대한 사전답변을 냈습니다(사전-2026-법규재산-0132). 회신 내용과 함께, 이 회신을 다른 공동명의 주택에 적용할 때 확인할 사항을 정리했습니다.
부모와 미성년 자녀 공동명의 집인데 임대차계약서에는 부모만 임대인으로 적혀 있습니다. 자녀 지분도 상생임대 특례가 되나요?
부모와 미성년 자녀가 같은 세대이고 부모가 직전임대차계약과 상생임대차계약을 체결한 사실관계입니다. 임대료는 아버지가 모두 받았습니다. 국세청은 이 경우 자녀 지분에도 특례를 적용할 수 있다고 답했습니다(사전-2026-법규재산-0132). 임차인은 자녀 지분을 알고 주택 전체를 임차했습니다. 별도세대 공유자나 성년 자녀의 지분이 계약서에 임대인으로 적히지 않은 경우는 이 회신이 다루지 않았습니다.
회신이 다룬 사실관계
- 지분: 아버지 6할, 어머니 3할, 미성년 자녀 1할입니다. 처음에는 조부에게도 소수 지분이 있었으나 첫 번째 계약 기간 중에 아버지에게 증여돼 이 비율이 됐습니다.
- 세대: 부모와 자녀는 같은 세대입니다.
- 계약서 명의: 임대인은 아버지와 어머니 두 사람입니다. 임차인은 자녀 지분이 있다는 것을 확인한 뒤 주택 전체를 임차했습니다.
- 계약: 같은 임차인과 2년 계약을 두 번 체결했고, 두 번째 계약의 임대료는 첫 번째 계약과 같았습니다. 첫 번째 계약이 직전임대차계약, 두 번째 계약이 상생임대차계약에 해당합니다.
- 임대료: 아버지가 모두 받았고, 주택을 양도한 뒤 공유자들에게 정산했습니다.
- 양도: 두 번째 계약이 끝난 뒤 2026년 초에 양도했습니다.
질의는 두 가지였습니다. 부모 명의로만 임대차계약을 체결한 경우 자녀 지분에 특례를 적용할 수 있는지, 그리고 아버지 혼자 임대료를 모두 받은 경우에도 자녀 지분에 특례를 적용할 수 있는지입니다.
국세청 회신, 자녀 지분에도 특례를 적용할 수 있다
두 질의에 국세청은 한 문장으로 답했습니다.
귀 사전답변의 사실관계와 같이, 미성년 자녀와 동일세대인 부모가 공동으로 소유하는 주택에 대하여 부모가 「소득세법 시행령」 제155조의3제1항 각 호에 따른 직전임대차계약과 상생임대차계약을 체결하고 부모 중 1인(父)이 임대료를 받은 경우 자녀의 주택 지분에 대해서도 같은 영에 따른 특례를 적용할 수 있는 것입니다.
계약서상 임대인이 부모이고 임대료를 아버지가 받았는데도 국세청은 자녀의 1할 지분까지 상생임대주택 특례 대상으로 보았습니다. 특례가 적용되면 그 주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세 등의 거주기간 제한을 받지 않습니다(소득세법 시행령 제155조의3 제1항). 요건 전체와 거주주택 비과세와의 관계는 거주하지 않은 주택도 상생임대로 거주주택 비과세 되나요?에서 정리했습니다.
별도세대 공유자는 지분별로 판정한 해석이 있습니다
공동명의 주택의 상생임대 특례를 다룬 국세청 해석은 전에도 있었습니다. 사실관계가 달라 결론을 그대로 옮길 수는 없습니다.
같은 세대가 아닌 2인이 주택을 공동소유하고 그중 1인이 임차인으로 전입해 거주하면, 임대인인 다른 공동소유자는 자기 지분에 대해 상생임대주택 특례를 적용받을 수 있다는 해석이 있습니다. 주택 공동투자자를 위한 세금 팁! 공동소유자 간 임대차계약과 상생임대주택 특례에서 이 해석을 다뤘습니다.
같은 세대가 아닌 2인이 1/2씩 공동명의로 임대하던 중 한 사람이 상대방 지분을 매수해 단독명의가 된 사안에서는, 국세청이 공동명의 임대차계약이 매수한 사람의 당초 지분에 대해서만 직전임대차계약에 해당하고 매수로 취득한 지분은 직전임대차계약에 해당하지 않는다고 보았습니다(서면-2022-법규재산-4507, 2023.3.10.).
두 해석은 별도세대 공유자 사이에서 지분마다 임대인이 누구인지, 그 지분을 언제 취득했는지를 따로 판정했습니다. 이번 사안의 공유자는 같은 세대 안의 부모와 미성년 자녀였고, 계약서에 임대인으로 적히지 않은 공유자가 그 미성년 자녀였습니다. 공유자가 같은 세대인지에 따라 두 해석과 이 사안이 구분됩니다.
다른 공동명의 주택에 적용할 때 확인할 사항
아래 네 가지가 회신과 같은지 맞춰 봅니다.
- 공유자가 같은 세대인지: 이 사안의 부모와 자녀는 동일세대였습니다.
- 계약서에 적히지 않은 공유자가 미성년자인지: 이 사안은 계약서에 적히지 않은 공유자가 미성년 자녀이고, 그 친권자인 부모가 임대인으로 적힌 경우입니다. 별도세대 공유자나 성년 자녀의 지분은 이 사안에 포함되지 않았습니다.
- 임차인이 그 지분을 알고 주택 전체를 임차했는지: 질의 내용에 이 점이 명시돼 있습니다.
- 상생임대 요건 자체를 갖췄는지: 직전임대차계약 1년 6개월 이상, 상생임대차계약 2년 이상, 임대료 증가율 5% 이내, 2026년 12월 31일까지 상생임대차계약 체결(계약금 수령 증빙)과 임대개시 요건은 별도로 확인합니다. 임대기간 계산은 상생임대 임대기간, 며칠이 모자라면 어떻게 되나요?에서 다뤘습니다.
특례를 적용받으려면 양도소득세 과세표준 신고기한까지 특례적용신고서에 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 첨부해 제출합니다. 세무서장은 이때 해당 주택의 등기사항증명서를 확인합니다.
⑤ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 재정경제부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.
이 사안과 같은 주택은 계약서상 임대인과 등기상 소유자가 일치하지 않습니다. 신고할 때 공유자들이 같은 세대라는 점(주민등록표 등본), 계약서에 없는 공유자가 미성년자이고 계약서상 임대인이 그 친권자라는 점, 임대료 수령과 정산 내역을 확인할 자료를 함께 정리해 둡니다.
2026년 10월 1일 이후 양도분은 양도기한을 확인합니다
이 사안은 2026년 초에 양도해 개정 전 규정이 적용됐습니다. 2026년 10월 1일 이후 양도분부터는 상생임대차계약에 따른 임대기간이 종료된 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 거주기간 제한을 받지 않습니다. 그 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 종료됐다면 양도기한은 2027년 12월 31일입니다(소득세법 시행령 제155조의3 제1항, 2026.9.30. 공포·10.1. 시행).
이 사안과 같은 일정으로 상생임대차가 2025년에 끝났는데 아직 양도하지 않았다면 2027년 12월 31일까지 양도해야 합니다. 상생임대차계약을 체결하고 임대를 개시할 수 있는 기한은 2026년 12월 31일에서 연장되지 않았으므로 2027년 1월 1일 이후 새로 체결하는 계약에는 이 특례를 적용할 수 없습니다. 종료 시점별 양도기한은 상생임대 양도기한과 유의점(2026년 10월 1일 시행)에 정리했습니다.
한눈에 정리
- 동일세대 부모·미성년 자녀 공유주택을 부모 명의로만 임대하고 아버지가 임대료를 모두 받은 사실관계에서, 국세청은 자녀 지분에도 상생임대주택 특례를 적용할 수 있다고 답했습니다(사전-2026-법규재산-0132, 2026.9.15.).
- 별도세대 공유자 사이에서는 지분마다 임대인과 취득 시점을 따로 판정한 해석이 있습니다(서면-2022-법규재산-4507). 별도세대 공유자나 성년 자녀가 계약서에 임대인으로 적히지 않은 경우에는 이 회신을 근거로 삼지 않습니다.
- 신고할 때 특례적용신고서에 두 계약서를 첨부하고, 세대·친권·임대료 수령 관계를 확인할 자료를 함께 정리합니다(소득세법 시행령 제155조의3 제5항).
- 2026년 10월 1일 이후 양도분은 양도기한이 적용됩니다. 상생임대차가 2026년 12월 31일 이전에 끝났다면 2027년 12월 31일까지 양도해야 합니다.