다주택 양도세 중과, 지금도 적용되나요?
네, 적용됩니다. 다주택 중과 한시 배제가 2026년 5월 9일 종료됐고, 2026년 5월 10일부터 조정대상지역 다주택 양도분에 중과가 다시 적용됩니다. 조정대상지역 주택을 여러 채 보유하고 양도하면 기본세율에 2주택은 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 가산되고 장기보유특별공제도 배제됩니다. 현행(2026년 10월 1일) 기준입니다.
2026년 5월 10일부터 다시 중과됩니다
2022년 5월 10일부터 시행된 한시 배제(유예)가 2026년 5월 9일로 끝났습니다. 연장 없이 종료됐습니다. 그래서 2026년 5월 10일 이후 조정대상지역 다주택 양도분부터 중과가 다시 적용됩니다.
조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 2주택은 기본세율에 100분의 20을, 1세대 3주택 이상은 100분의 30을 더한 세율을 적용한다.
세율만 오르는 것이 아니라 공제도 배제됩니다
중과 대상이면 장기보유특별공제를 전혀 받지 못합니다.
장기보유특별공제 대상에서 제104조 제7항 각 호(중과) 자산은 제외한다.
세율은 인상되고 공제는 배제되니 세부담이 이중으로 커집니다.
모든 다주택이 중과되는 것은 아닙니다
중과는 조정대상지역 주택을 양도할 때만 적용됩니다. 비조정대상지역 주택은 다주택이어도 기본세율입니다(조정대상지역 조회로 확인할 수 있습니다). 또 장기임대주택·상속주택·지방 저가주택 등 중과배제 주택은 조정대상지역이라도 중과되지 않습니다(소득세법 시행령 제167조의3·제167조의10). 다만 등록이 자동말소되는 매입임대 아파트(종전 장기일반·단기)는 소득세법 시행령 개정(대통령령 제36737호, 2026년 9월 30일 공포, 10월 1일 시행)으로 원칙적으로 2027년 12월 31일까지 양도해야 중과배제를 받습니다(제167조의3 제1항 제2호·제11항, 10월 1일 먼저 바뀌는 양도세). 다주택 중과 판정기에서 내 주택이 중과 대상인지 확인할 수 있습니다.
이미 계약한 주택은 경과규정을 확인합니다
2026년 5월 9일까지 매매계약을 맺고 계약금을 받은 경우 등은 일정 기한 안에 양도하면 중과 대상에서 제외되는 경과규정이 있습니다. 다만 기한이 계약 시점·지역에 따라 다르고 임박한 경우가 많아, 계약일과 잔금 일정을 두고 개별 확인이 필요합니다.
2027·2028년에는 가산율이 낮아질 예정입니다 (확정 전)
2026년 세제개편안은 중과 가산율을 2027·2028년 2년간만 인하했다가 2029년에 환원하는 내용입니다. 확정되면 2027년 양도분은 2주택 +5%p, 3주택 이상 +10%p로 인하됩니다. 다만 아직 확정된 법이 아니라 국회 심의 결과를 확인해야 합니다.
놓치기 쉬운 지점
- 다주택이면 무조건 중과된다고 생각할 수 있습니다. 중과는 조정대상지역 주택을 양도할 때만 적용됩니다. 비조정대상지역 주택은 다주택이어도 기본세율입니다.
- 세율만 오른다고 생각할 수 있습니다. 중과 대상이면 장기보유특별공제도 전부 배제됩니다. 세율은 인상되고 공제는 배제돼 세부담이 이중으로 커집니다.
- 조정대상지역이면 예외가 없다고 오해할 수 있습니다. 장기임대주택·상속주택·지방 저가주택 등 중과배제 주택은 조정대상지역이라도 중과되지 않습니다.
- 2026년 5월 9일까지 계약했으면 무조건 중과에서 제외된다고 생각할 수 있습니다. 경과규정의 기한이 계약 시점·지역에 따라 다르고 임박한 경우가 많아, 계약일과 잔금 일정을 두고 개별 확인이 필요합니다.
- 2027년 인하가 확정됐다고 오해할 수 있습니다. 가산율 인하는 아직 개정안 단계로 국회 심의 결과를 확인해야 합니다.
근거 법령
- 소득세법 제104조 제7항 (조정대상지역 1세대 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p 중과세율)
- 소득세법 제95조 제2항 (중과 대상 자산은 장기보유특별공제 배제)
- 소득세법 시행령 제167조의3·제167조의10 (중과배제 주택)
자주 묻는 질문
Q. 지금 조정대상지역 3주택을 팔면 세율이 어떻게 되나요?
A. 기본세율(6~45%)에 30%p를 더한 세율이 적용되고 장기보유특별공제는 배제됩니다. 다만 보유기간 2년 미만이면 단기세율(70%·60%)과 비교해 큰 쪽으로 과세합니다.
Q. 비조정대상지역 집도 다주택이면 중과되나요?
A. 아닙니다. 중과는 조정대상지역 주택을 양도할 때만 적용됩니다. 비조정대상지역 주택은 다주택이어도 기본세율로 과세됩니다.
Q. 2027년까지 기다리면 세금이 줄어드나요?
A. 개편안대로 확정되면 2027·2028년 가산율이 낮아질 예정입니다. 다만 확정 전이고, 조정대상지역 지정 여부와 보유 상황에 따라 유불리가 달라 개별 판단이 필요합니다.