미등기 공동상속주택, 일반주택을 양도할 때 법정상속분으로 소유자를 판정합니다
아버지가 남긴 집을 형제가 함께 상속받았는데, 상속인 한 명과 연락이 끊겨 오랫동안 상속등기를 하지 못한 경우가 있습니다. 그 사이 본인 명의로 취득한 집을 양도할 때, 등기부에 이름이 없는 상속주택을 주택 수에 포함하는지가 쟁점입니다. 국세청은 2026년 9월 사전답변에서 등기 대신 민법상 법정상속분으로 지분을 보고 소유자를 정한다고 답했습니다(사전-2026-법규재산-0758).
Q. 형제와 공동으로 상속받고 상속등기를 하지 않았습니다. 제 집을 양도할 때 상속주택은 어떻게 봅니까?
A. 등기가 없어도 상속인들이 법정상속분대로 공유하는 주택으로 보고 판정합니다. 지분이 가장 큰 상속인이 여럿이면 그 주택에 거주하는 사람, 다음은 나이가 가장 많은 사람을 소유자로 봅니다. 소유자로 정해지지 않은 소수지분자라면 그 상속주택은 본인의 주택 수에 포함하지 않습니다. 다만 양도 뒤 협의분할 등기로 판정이 달라지면 세액을 다시 계산해 차액을 신고·납부합니다.
등기 전에는 법정상속분으로 지분을 봅니다
상속받은 부동산은 등기를 하지 않아도 상속개시와 함께 상속인에게 이전됩니다. 상속인이 여럿이면 상속재산은 상속인들의 공유가 됩니다(민법 §1006). 등기부에 아버지 이름이 그대로 남아 있어도 상속인들은 그 주택의 공유자입니다.
상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.
공동상속주택은 지분을 가진 상속인 모두의 주택으로 계산하지 않습니다. 세법상 소유자를 한 명으로 정하고, 나머지 상속인은 소수지분자로 봅니다. 등기가 없을 때 그 기준 지분은 소득세법 시행령 §155⑲가 정합니다. 일반주택을 양도할 때까지 상속주택을 협의분할해 등기하지 않았다면 민법 §1009·§1010의 상속분으로 지분을 봅니다.
제2항 및 제3항을 적용할 때 상속주택 외의 주택을 양도할 때까지 상속주택을 「민법」 제1013조에 따라 협의분할하여 등기하지 아니한 경우에는 같은 법 제1009조 및 제1010조에 따른 상속분에 따라 해당 상속주택을 소유하는 것으로 본다.
법정상속분 조문(민법 §1009)은 같은 순위 상속인의 상속분을 균분으로 정하고, 배우자에게는 5할을 가산합니다. 대습상속분 조문(민법 §1010)은 먼저 사망한 상속인을 대신해 그 자녀가 상속할 때의 상속분을 정합니다.
① 동순위의 상속인이 수인인 때에는 그 상속분은 균분으로 한다. ② 피상속인의 배우자의 상속분은 직계비속과 공동으로 상속하는 때에는 직계비속의 상속분의 5할을 가산하고, 직계존속과 공동으로 상속하는 때에는 직계존속의 상속분의 5할을 가산한다.
자녀들만 상속인이면 상속분이 같아 지분이 가장 큰 상속인이 여럿이 되고, 아래 순서로 소유자를 한 명 더 가립니다. 배우자와 자녀가 함께 상속인이면 배우자 상속분이 자녀보다 5할 많아 배우자가 지분이 가장 큰 상속인이 되고, 자녀들은 모두 소수지분자가 됩니다.
지분이 같으면 거주자, 다음은 최연장자 순서입니다
제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.
- 당해 주택에 거주하는 자
- 삭제
- 최연장자
지분이 같은 상속인 가운데 그 상속주택에 거주하는 사람이 먼저 소유자가 됩니다. 거주하는 사람이 없으면 나이가 가장 많은 사람을 소유자로 봅니다. 제2호는 삭제돼 지금은 두 단계로 판정합니다.
예를 들어 3남매가 같은 지분으로 상속받았고 막내가 그 집에 거주한 적이 없다고 해 봅니다. 형이나 누나 중 그 집에 거주하는 사람이 있으면 그 사람이, 아무도 거주하지 않으면 손위 형제 가운데 나이가 가장 많은 사람이 소유자가 됩니다. 어느 경우든 막내는 소수지분자입니다.
국세청 사전답변의 사실관계와 회신
사전-2026-법규재산-0758(2026.9.15.)은 신청인이 제시한 사실관계에 국세청이 답한 개별 회신이므로, 사실관계가 다르면 그대로 적용하지 않습니다. 1990년대에 1주택자인 아버지가 사망해 누나·형·신청인 3남매가 주택 한 채를 상속했는데, 형과 연락이 끊겨 상속등기를 하지 못한 상태입니다. 신청인은 아버지와 별도세대였고 상속주택에 거주하지 않았으며, 2020년에 다른 주택을 취득해 2026년에 양도한 사안입니다.
질의는 미등기 공동상속주택을 둔 1세대가 그 뒤 취득한 일반주택을 양도할 때, 공동상속주택을 신청인의 주택으로 보지 않고 비과세를 판정하는지입니다.
국세청은 일반주택을 양도할 때까지 협의분할 등기를 하지 않았다면 §155⑲ 본문에 따라 민법 §1009·§1010 상속분으로 상속주택의 소유자를 판단하고, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상이면 §155③ 각 호의 순서로 소유자를 정한다고 답했습니다. 공동상속주택의 소수지분을 상속받은 뒤에 취득한 일반주택을 양도할 때도 그 공동상속주택은 소유주택으로 보지 않고, 양도 이후 §155⑲ 단서에 해당하면 협의분할 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 추가로 납부할 양도소득세를 신고·납부한다고 덧붙였습니다.
형과 누나 가운데 상속주택에 거주한 사람이 있는지, 누가 더 연장인지는 사실관계에 나오지 않아, 회신은 판정 기준만 제시하고 이 신청인이 결국 소수지분자에 해당하는지는 밝히지 않았습니다.
상속 뒤에 취득한 집이라도 소수지분이면 주택 수에서 제외합니다
일반주택을 언제 취득했는지에 따라 적용할 조항이 달라집니다. 단독으로 상속받았는지, 공동상속 소수지분인지에 따라 일반주택의 범위가 다르기 때문입니다.
- 상속주택 특례(§155②): 일반주택은 상속개시 당시 이미 보유하던 주택만 해당합니다. 상속 뒤에 새로 취득한 집을 양도할 때는 이 특례로 상속주택을 제외하지 못합니다.
- 공동상속주택 소수지분(§155③): 일반주택의 취득 시기를 따로 정하지 않았습니다. 상속 뒤에 취득한 집을 양도할 때도 소수지분 상속주택은 그 사람의 주택으로 보지 않습니다.
신청인의 일반주택은 상속 뒤인 2020년에 취득한 집이라 §155②로는 상속주택을 제외할 수 없습니다. 그래서 신청인이 §155③의 소수지분자인지가 비과세 판정을 가릅니다. 소수지분자로 판정되더라도 일반주택 자체는 보유기간 요건을 갖춰야 합니다. 취득 당시 조정대상지역에 있던 집이면 거주기간 요건도 갖춰야 합니다. 요건은 1세대 1주택 비과세 요건에 정리했습니다. §155② 특례의 일반주택 범위와 선순위는 상속주택 양도세 특례 총정리에 있습니다.
양도 뒤 협의분할 등기를 하면 세액을 다시 계산합니다
법정상속분 기준으로 소수지분자로 판정받아 일반주택을 양도한 뒤, 상속인들이 협의분할해 등기하면서 지분이 바뀌기도 합니다. 이때는 §155⑲ 단서로 세액을 다시 계산합니다.
다만, 상속주택 외의 주택을 양도한 이후 「국세기본법」 제26조의2에 따른 국세 부과의 제척기간 내에 상속주택을 협의분할하여 등기한 경우로서 등기 전 제2항 및 제3항에 따라 제154조제1항을 적용받았다가 등기 후 같은 항의 적용을 받지 못하여 양도소득세를 추가 납부하여야 할 자는 그 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 다음 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고ㆍ납부하여야 한다. 납부할 양도소득세 = 일반주택 양도 당시 제2항 또는 제3항을 적용하지 아니하였을 경우에 납부하였을 세액 － 일반주택 양도 당시 제2항 또는 제3항을 적용받아 납부한 세액
단서는 네 가지가 모두 맞을 때 적용합니다.
- 일반주택을 양도한 이후 협의분할 등기를 했을 것
- 그 등기가 국세 부과의 제척기간 안에 이뤄졌을 것
- 등기 전에 §155② 또는 ③에 따라 1세대 1주택 비과세를 적용받았을 것
- 등기 뒤 지분이 바뀌어 그 적용을 받지 못하게 됐을 것
예를 들어 소수지분자로 보아 일반주택을 비과세로 신고한 뒤, 상속인들이 협의분할해 그 상속주택을 본인 단독으로 등기했다면 본인이 상속주택의 소유자가 됩니다. 상속 뒤에 취득한 일반주택이라 §155②로도 상속주택을 제외할 수 없으면, 특례를 적용하지 않았을 경우의 세액에서 이미 납부한 세액을 뺀 차액을 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 신고·납부합니다. 기한은 등기일이 아니라 그 달의 말일부터 기산합니다. 분할 뒤에도 여전히 소수지분자라면 판정이 바뀌지 않으므로 단서를 적용하지 않습니다.
등기 전이든 후든 공동상속주택의 소유자를 지분으로 한 명 정하는 원칙은 같고, §155⑲는 등기 전 지분을 법정상속분으로 보도록 정한 규정입니다. 등기를 하지 않은 상속주택은 처분할 수 없으므로(민법 §187 단서), 상속주택을 양도하거나 상속인 사이 권리관계를 정리하려면 상속등기를 해야 합니다. 등기 시점은 분할 협의와 처분 계획을 함께 놓고 정합니다. 협의분할 전에 확인할 항목은 협의분할 전에 확인할 7가지에 정리했습니다.
일반주택을 양도하기 전에 확인할 것
- 상속인이 누구이고 각자의 법정상속분이 얼마인지 확인합니다. 배우자가 함께 상속했는지, 먼저 사망한 상속인이 있어 대습상속이 일어났는지에 따라 지분이 달라집니다.
- 지분이 가장 큰 상속인이 여럿이면, 그중 상속주택에 거주하는 사람이 있는지, 없다면 누가 나이가 가장 많은지 따져 소유자를 정합니다.
- 피상속인이 주택을 두 채 이상 남겼다면 §155③이 적용되는 공동상속주택은 선순위 한 채뿐입니다. 소수지분과 주택 수의 관계는 상속받은 주택 소수지분, 내 주택 수에 포함되나요?에 정리했습니다.
- 일반주택을 상속개시 당시 이미 보유했는지, 상속 뒤에 취득했는지에 따라 적용 조항이 다릅니다. 상속 뒤에 취득한 집이라면 §155③의 소수지분 판정으로 결론이 납니다.
- 양도 뒤 협의분할 계획이 있다면, 분할 후 지분으로 소유자가 바뀌는지 미리 계산합니다.
자주 묻는 질문
Q. 상속등기를 안 한 공동상속주택은 누구 소유로 보나요?
A. 일반주택을 양도할 때까지 협의분할 등기를 하지 않았다면 민법상 법정상속분으로 지분을 보고, 지분이 가장 큰 상속인을 소유자로 봅니다. 지분이 가장 큰 상속인이 여럿이면 그 주택에 거주하는 사람, 그다음은 나이가 가장 많은 사람입니다(소득세법 시행령 §155③·⑲).
Q. 상속 뒤에 산 집을 양도해도 공동상속주택이 주택 수에서 빠지나요?
A. 소수지분자라면 주택 수에 포함하지 않는다는 것이 국세청 회신입니다(사전-2026-법규재산-0758). 단독으로 상속받은 주택의 특례(§155②)는 상속개시 당시 보유한 일반주택에만 적용하지만, 공동상속주택 소수지분(§155③)은 일반주택의 취득 시기를 따로 정하지 않았습니다.
Q. 집을 양도한 뒤 협의분할 등기를 하면 양도소득세를 더 내야 하나요?
A. 등기로 지분이 바뀌어 양도 당시 받은 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못하게 된 경우에만 해당합니다. 그때는 특례를 적용하지 않았을 경우의 세액과 이미 납부한 세액의 차액을 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 신고·납부합니다. 분할 뒤에도 소수지분자라면 추가로 납부할 세액이 발생하지 않습니다.
근거
- 소득세법 시행령 제155조 제2항(상속주택 특례, 일반주택 범위), 제3항(공동상속주택), 제19항(협의분할 등기 전 상속분 판정과 등기 후 추가 신고·납부)
- 민법 제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득), 제1006조(공동상속과 재산의 공유), 제1009조(법정상속분), 제1010조(대습상속분), 제1013조(협의에 의한 분할)
- 국세기본법 제26조의2(국세의 부과제척기간)
- 사전-2026-법규재산-0758(2026.9.15.) 미등기 공동상속주택의 다수지분자 판정 방법