공공매입임대주택 지을 땅 팔면 양도세 10% 감면 (토지분만)
공공주택사업자(LH 등)와 공공매입임대주택을 지어 넘기기로 약정한 사업자에게 2027년 12월 31일까지 주택 건설용 토지를 팔면, 그 양도소득세의 10%를 감면받습니다(조특법 §97의10). 다만 토지와 건물을 함께 팔았다면 감면은 토지분에만 적용되고, 건물분은 감면되지 않습니다.
LH에 넘길 공공임대주택을 짓겠다는 시행사에 낡은 건물이 있는 땅을 통째로 팔기로 했습니다. 양도세 감면을 받는다는데, 건물값까지 다 감면되나요?
2027년까지 한시로 적용되는 감면이라 요즘 문의가 늘었습니다. 조문을 기준으로 정리했습니다.
어떤 감면인가
조세특례제한법 §97의10입니다. 거주자가 공공매입임대주택을 건설할 자에게 2027년 12월 31일까지 주택 건설을 위한 토지를 양도하면, 그 양도소득세의 10%를 감면합니다. 여기서 "공공매입임대주택을 건설할 자"란, 공공주택사업자(LH 등)와 공공매입임대주택을 지어 넘기기로 약정을 체결한 자(주택건설사업자)를 말합니다.
거주자가 공공매입임대주택을 건설할 자에게 2027년 12월 31일까지 주택 건설을 위한 토지를 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 10에 상당하는 세액을 감면한다.
토지·건물을 함께 팔면 '토지분'만 감면됩니다
조문은 "주택 건설을 위한 토지를 양도함으로써 발생하는 소득"이라고 적혀 있습니다. 즉 감면은 토지분 양도소득에만 적용됩니다. 그런데 낡은 건물이 있는 땅을 건물째 파는 경우에는, 건물분 양도차익이 감면 대상에서 빠집니다.
그래서 토지와 건물의 양도가액·취득가액을 나눠(안분) 계산합니다. 가액 구분이 불분명하면 소득세법 시행령 §166⑥을 준용해 기준시가 비율 등으로 안분합니다. 계약서에 토지값·건물값을 따로 적었더라도, 그 값이 안분계산액과 30% 이상 차이나면 구분이 불분명한 것으로 보아 안분액으로 계산합니다.
토지와 건물 등을 함께 양도하는 경우 가액 구분이 불분명하면 소득세법 시행령 §166⑥을 준용하여 안분계산한다. 구분 기장한 가액이 안분계산액과 100분의 30 이상 차이가 있으면 구분이 불분명한 경우로 본다.
도심 노후주택 부지는 보통 토지 비중이 커서 감면 실익이 큽니다. 반대로 건물 가액이 크면 그만큼 감면액이 줄어듭니다. 계약 전에 토지·건물 안분을 짚어 두시는 게 좋습니다.
감면 요건과 신청 서류
| 구분 | 요건 | 근거 |
|---|---|---|
| 양도인 | 거주자(개인) | 조특법 §97의10① |
| 양수인 | 공공주택사업자와 공공매입임대주택 건설·양도 약정을 체결한 자 | 조특법 §97의10① |
| 대상 | 주택 건설을 위한 토지(토지분만 감면) | 조특법·조특령 §97의10 |
| 시기 | 2027년 12월 31일까지 양도 | 조특법 §97의10① |
| 신청 | 세액감면신청서, 양수인이 약정 체결자임을 증명하는 서류 | 조특령 §97의10③ |
감면 신청은 저절로 되지 않습니다. 양도소득세 예정신고 또는 확정신고 때 세액감면신청서와, 토지를 산 사람이 공공주택사업자와 약정을 체결한 주택건설사업자임을 증명하는 서류를 첨부해야 합니다.
나중에 사업이 무산되면 누가 토해내나
주택건설사업자가 토지를 넘겨받은 날부터 3년 이내에 공공매입임대주택을 지어 공공주택사업자에게 넘기지 않으면, 감면했던 세액 상당액을 다시 납부해야 합니다(조특법 §97의10③). 이자 상당액도 더해집니다.
다만 이 추징은 '주택건설사업자(산 사람)'가 부담합니다. 토지를 판 사람이 감면받은 세금을 다시 토해내는 구조가 아닙니다. 인허가 지연, 주택건설사업자의 파산, 천재지변 같은 부득이한 사유는 3년 기간 계산에 반영됩니다.
정리하면
공공주택사업자와 약정한 주택건설사업자에게 2027년 12월 31일까지 주택 건설용 토지를 팔면 양도소득세의 10%를 감면받습니다. 핵심은 이렇습니다. 토지·건물을 함께 팔았다면 토지분만 감면되고, 건물분은 감면에서 빠집니다. 토지·건물 가액은 기준시가 등으로 안분합니다. 감면 신청서와 증명서류를 신고 때 첨부해야 하며, 3년 내 미건설에 따른 추징은 토지를 산 주택건설사업자가 부담합니다.
자주 묻는 질문
Q. 감면율이 얼마인가요? 양도소득세의 10%입니다. 2027년 12월 31일까지 양도한 분에 한시 적용됩니다.
Q. 건물값도 감면되나요? 아닙니다. 감면은 토지분에만 적용됩니다. 토지·건물을 함께 팔면 가액을 나눠(안분) 계산해 토지분에만 10%를 감면합니다.
Q. 계약서에 토지값·건물값을 따로 적으면 그대로 인정되나요? 그 값이 기준시가 안분액과 30% 이상 차이나면 구분이 불분명한 것으로 보아 안분액으로 계산합니다.
Q. 사업이 무산되면 제가 감면세액을 토해내나요? 아닙니다. 3년 내 미건설에 따른 추징은 토지를 산 주택건설사업자가 부담합니다.
Q. 어떤 서류를 내야 하나요? 신고 때 세액감면신청서와, 양수인이 공공주택사업자와 약정을 체결한 주택건설사업자임을 증명하는 서류를 첨부합니다.