자녀의 오피스텔을 부모가 매수했다가 1년 안에 양도하면, 부모 집 비과세와 오피스텔 세금은 이렇게 판정합니다
오래 거주한 아파트 1채가 있는 부모가 자녀의 소형 오피스텔을 매수했다가 1년 안에 다른 사람에게 양도하는 경우, 부모 아파트의 비과세는 오피스텔이 주거용인지와 어느 쪽을 먼저 양도하는지로 판정합니다. 오피스텔 양도분은 순서와 관계없이 1년 미만 보유 세율(주거용이면 70%, 업무용이면 50%)로 과세됩니다. 가족 간 매매라 대가를 실제로 지급했는지와 시가와 같은 가격인지도 함께 확인합니다.
주거용 오피스텔은 주택입니다
소득세법상 주택은 공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물입니다(소득세법 제88조 제7호). 주거 구조를 갖추고 임차인이 전입해 거주하는 오피스텔은 주택으로 판정될 가능성이 높고, 이 경우 부모가 매수하는 순간 부모 세대는 아파트와 오피스텔 2주택이 됩니다. 주택인지는 내부 구조와 실제 사용 용도를 종합해 사실판단합니다. 업무용으로 사용하는 오피스텔이면 주택이 아니어서 아래 판정이 모두 달라집니다. 판정 기준은 주거용 오피스텔은 주택일까, 세목마다 다른 주택 수 판정에 정리했습니다.
가정 사례
부모는 2014년 취득해 계속 거주한 아파트(양도가액 10억원 예정)가 있고 다른 주택은 없습니다. 2026년 11월 자녀(별도 세대)에게서 임차인이 거주하는 오피스텔을 시가 2억 2천만원에 매수하고, 대금은 부모 예금에서 자녀 계좌로 이체했습니다. 이 오피스텔을 2027년 9월 제3자에게 양도한다고 가정합니다.
순서 A: 오피스텔을 먼저 양도할 때
오피스텔 양도
양도일 현재 부모 세대는 2주택이라 오피스텔은 비과세 대상이 아니고, 보유기간이 1년 미만인 주택은 70% 세율을 적용합니다(소득세법 제104조 제1항 제3호).
- 2억 2천만원에 양도: 양도차익이 없어 세액 0원(취득세 등 비용만큼 손실)
- 2억 4천만원에 양도: 차익 2,000만원 − 기본공제 250만원 = 1,750만원 × 70% = 1,225만원(취득세 등 필요경비를 빼기 전 금액이고, 필요경비를 빼면 줄어듭니다. 지방소득세 별도)
오피스텔이 조정대상지역에 있으면 2주택 중과세율로 계산한 세액과 70%로 계산한 세액 중 큰 것을 적용합니다(같은 조 제7항). 이 금액에서는 70% 쪽이 큽니다. 다주택자 중과 한시 배제(소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제12호의2)는 보유기간 2년 이상 주택만 대상이어서 1년 미만 보유한 이 오피스텔에는 해당하지 않습니다.
아파트 양도
오피스텔을 양도한 뒤 아파트를 양도하면 양도일 현재 1주택이라 1세대 1주택 비과세를 판정합니다. 보유기간은 아파트 취득일부터 기산합니다. 다른 주택을 모두 처분한 날부터 보유기간을 다시 기산하던 규정은 2022년 5월 10일 이후 양도분부터 적용하지 않습니다.
2022.5.10. 이후 양도하는 주택의 1세대1주택 비과세 보유기간은 ｢소득세법 시행령(2022.05.31. 대통령령 제32654호로 개정된 것)｣ 제154조제5항에 따라 해당 주택의 취득일부터 기산하는 것입니다.
오피스텔 양도일(잔금 청산일, 그 전에 소유권이전등기를 했으면 등기 접수일)이 아파트 양도일보다 앞서야 아파트 양도일에 1주택입니다. 같은 날 양도하면 양도 순서를 선택할 수 있습니다(소득세법 시행령 제154조 제9항).
순서 B: 아파트를 먼저 양도할 때
아파트를 먼저 양도하면 일시적 2주택 특례로 판정합니다. 종전 주택(아파트)을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규 주택(오피스텔)을 취득했고, 오피스텔 취득일부터 처분기한 안에 아파트를 양도하면 비과세입니다(소득세법 시행령 제155조 제1항).
- 처분기한 2년: 아파트와 오피스텔이 모두 조정대상지역에 있고, 오피스텔을 2026년 8월 4일 이후 취득해 2026년 10월 1일 이후 아파트를 양도하는 경우(2026년 8월 3일 이전에 오피스텔 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되면 3년)
- 처분기한 3년: 그 밖의 경우
그 뒤 오피스텔을 양도하면 1주택이지만 보유기간이 2년이 안 되어 비과세 요건을 갖추지 못하고, 1년 미만이면 70%로 과세됩니다. 1주택이라 중과는 해당하지 않습니다. 기한 계산은 종전 주택 취득 후 딱 1년 되는 날 신규 주택을 취득하면 일시적 2주택 비과세가 되나요?를 참고하시면 됩니다.
이 가정에서는 두 순서 모두 아파트 비과세는 유지되고, 오피스텔 차익에 대한 세금은 순서와 관계없이 70%입니다. 결과를 바꾸는 것은 오피스텔이 주거용인지, 처분기한, 오피스텔 차익, 그리고 아래 가족 간 매매 쟁점입니다.
가족 간 매매에서 확인할 것
대가 지급 증명
직계존비속에게 양도한 재산은 증여받은 것으로 추정합니다(상속세 및 증여세법 제44조 제1항). 대가를 받고 양도한 사실이 명백하면 추정하지 않고(같은 조 제3항 제5호), 이미 과세받았거나 신고한 소득·재산 처분대금 등으로 대가를 지급한 사실을 입증해야 합니다. 입증하지 못하면 부모가 오피스텔을 증여받은 것으로 추정되어 증여세가 과세되고 자녀에게는 양도소득세를 과세하지 않습니다. 이 경우에도 부모가 오피스텔을 소유한 사실은 같아 주택 수 판정은 바뀌지 않습니다.
시가와 다른 가격
- 자녀가 시가보다 낮게 양도하면서 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 자녀의 양도가액을 시가로 다시 계산합니다(소득세법 제101조 제1항, 같은 법 시행령 제167조 제3항·제4항).
- 부모가 시가보다 낮게 매수하면서 차액이 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액 이상이면, 차액에서 그 금액을 뺀 부분을 부모가 증여받은 것으로 봅니다(상속세 및 증여세법 제35조 제1항, 같은 법 시행령 제26조 제2항).
자세한 계산은 특수관계인 저가양도, 양도세·증여세·자금조달계획서를 함께 검토합니다에 정리했습니다.
실질 거래인지
매매 형식만 갖추고 오피스텔을 실제로 이전하지 않았다면 실질에 따라 판단합니다(국세기본법 제14조). 비과세 직전 다른 주택을 양도했다가 다시 취득한 거래를 가장매매로 본 결정이 있지만, 이번 사례처럼 부모가 제3자에게 양도하는 구조와는 사실관계가 다릅니다. 대금 흐름, 임대료를 누가 수령하고 관리비를 누가 부담했는지, 임대차계약 명의 변경 등 실제 소유자로서의 사정을 갖춰 둡니다. 가장매매 판단 기준은 1세대 1주택 비과세 직전 지인에게 양도했다가 다시 취득한 집을 가장매매로 본 결정에서 다뤘습니다.
취득세
오피스텔 취득세는 4%입니다(지방세법 제11조 제1항 제7호 나목). 2억 2천만원이면 880만원이고 지방교육세·농어촌특별세는 별도입니다. 배우자·직계존비속의 부동산을 취득하면 증여로 취득한 것으로 봅니다(같은 법 제7조 제11항). 소득이나 재산 처분대금 등으로 대가를 지급한 사실이 증명되면 유상취득(4%)으로 봅니다. 다만 대가가 시가인정액보다 낮고 그 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상이면 대가를 지급했더라도 증여 취득(3.5%, 시가인정액 기준)으로 봅니다(같은 항 제4호 단서, 같은 법 시행령 제11조의3). 오피스텔 취득세와 주택 수는 오피스텔은 주택 수에 포함되나요?를 참고하시면 됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 오피스텔을 같은 값에 다시 양도하면 세금이 없나요?
양도차익이 없으면 양도소득세는 없습니다. 다만 그 오피스텔을 보유한 동안 부모 세대는 2주택이었으므로, 아파트를 먼저 양도한다면 일시적 2주택 처분기한 안에 양도해야 비과세입니다.
Q. 오피스텔을 양도한 뒤 아파트를 양도하면 보유기간을 다시 기산하나요?
2022년 5월 10일 이후 양도분부터는 다시 기산하지 않고 아파트 취득일부터 기산합니다(서면-2022-법규재산-1611).
Q. 오피스텔을 업무용으로 사용하면 어떻게 되나요?
업무용 오피스텔은 소득세법상 주택이 아니므로 부모 세대는 아파트 1주택이고, 오피스텔 1년 미만 양도 세율은 주택이 아닌 50%입니다(소득세법 제104조 제1항 제3호). 주거용인지 업무용인지는 임차인 전입, 사용 형태 등 실제 사용으로 판단합니다.
근거 법령·해석
- 소득세법 제88조 제7호, 제101조 제1항, 제104조 제1항·제7항, 같은 법 시행령 제154조 제5항·제9항, 제155조 제1항, 제167조 제3항·제4항, 제167조의10 제1항
- 상속세 및 증여세법 제35조 제1항, 제44조 제1항·제3항, 같은 법 시행령 제26조 제2항, 제33조 제3항
- 지방세법 제7조 제11항, 제11조 제1항 제2호·제7호, 같은 법 시행령 제11조의3, 국세기본법 제14조
- 서면-2022-법규재산-1611(2022.6.21.)