일시적 2주택, 종전 주택은 언제까지 양도해야 비과세인가요 (2년? 3년?)
종전 주택을 보유한 채 신규 주택을 취득해 일시적 2주택이 됐다면, 원칙적으로 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 비과세받습니다. 종전 주택을 취득하고 1년이 지난 뒤 신규 주택을 취득했어야 하고, 종전 주택은 2년 보유(조정대상지역이면 거주까지) 요건도 갖춰야 합니다. 다만 조정대상지역의 종전 주택을 보유한 채 조정대상지역의 신규 주택을 2026년 8월 4일 이후 취득했다면 10월 1일 이후 양도분부터 처분기한이 2년으로 단축됩니다. 8월 3일 이전에 신규 주택을 취득했거나 계약하고 계약금을 지급했다면 3년이 그대로 적용됩니다. 2026년 9월 30일 공포된 소득세법 시행령(대통령령 제36737호) 개정 사항으로, 10월 1일부터 시행됩니다.
세 가지 요건을 모두 갖춰야 합니다
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 다음 각 호의 구분에 따른 기간 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. …
- 신규 주택의 취득일 현재 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우: 2년
- 제1호 외의 경우: 3년
- ① 종전 주택을 취득하고 1년이 지난 뒤 신규 주택을 취득
- ② 신규 주택을 취득한 날부터 3년(신규 주택 취득일 현재 두 주택이 모두 조정대상지역이고 신규 주택을 2026년 8월 4일 이후 취득했다면 2년, 8월 3일 이전 계약·계약금 지급분은 3년) 이내에 종전 주택을 양도
- ③ 종전 주택이 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유, 조정대상지역이면 거주 2년)을 충족
처분기한은 신규 주택 취득일부터 계산합니다
처분기한은 종전 주택을 양도한 날이 아니라 신규 주택을 취득한 날부터 계산합니다. 양도일은 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날입니다. 며칠만 넘겨도 비과세를 적용받지 못하므로 날짜를 관리합니다. 일시적 2주택 판정기에 신규 주택 취득일을 넣으면 종전 주택 처분기한을 날짜로 확인할 수 있습니다.
예시로 보는 날짜
예시(가상)입니다. 실제 판단은 사안마다 다릅니다.
- 2022년 1월 A주택(종전) 취득
- 2024년 3월 B주택(신규) 취득 → 종전 취득 후 1년이 지났으니 요건 충족
- B 취득일부터 3년 내인 2027년 3월까지 A를 양도하면 A는 비과세
이 기한을 하루라도 넘기면 A는 비과세가 되지 않습니다.
3년이 2년으로 단축되는 경우도 있습니다
조정대상지역의 종전 주택을 보유한 채 조정대상지역의 신규 주택을 취득한 경우가 아니면 3년을 적용합니다. 2026년 9월 30일 공포된 소득세법 시행령(대통령령 제36737호)이 이 경우의 처분기한을 2년으로 따로 정했고, 10월 1일부터 시행됩니다.
| 상황 | 처분기한 |
|---|---|
| 조정대상지역 → 조정대상지역이 아닌 경우(한쪽만 조정대상지역인 경우 포함) | 3년 |
| 조정대상지역 → 조정대상지역(신규 주택 취득일 현재), 2026년 8월 4일 이후 신규 주택 취득, 10월 1일 이후 양도 | 2년 |
| 조정대상지역 → 조정대상지역이지만 2026년 8월 3일 이전에 신규 주택 취득 또는 계약·계약금 지급 | 3년 |
신규 주택을 취득한 날 현재 두 주택이 모두 조정대상지역이고, 신규 주택을 2026년 8월 4일 이후 취득했으며, 2026년 10월 1일 이후 종전 주택을 양도하는 경우에만 2년입니다. 한쪽만 조정대상지역이거나 2026년 8월 3일 이전에 신규 주택(분양권·입주권 포함)을 취득했거나 계약하고 계약금을 지급했다면 3년이 그대로 유지됩니다. 8월 3일 이전에 계약했더라도 계약금을 8월 4일 이후에 지급했거나 그 지급을 증명하지 못한 채 신규 주택을 8월 4일 이후 취득했다면 2년을 적용받습니다. 조정대상지역 공고일 이전에 신규 주택(분양권·입주권 포함)을 취득했거나 계약하고 계약금을 지급한 경우에도 3년을 적용합니다. 계약금을 지급한 사실은 증명서류로 확인돼야 합니다. 이 괄호의 공고가 신규 주택 소재지의 공고만 뜻하는지, 신규 주택 계약 뒤 종전 주택 소재지가 지정된 경우까지 포함하는지는 조문에 적혀 있지 않습니다. 그 경우는 신규 주택 계약 후 종전 주택 지역이 조정대상지역으로 지정된 경우, 일시적 2주택 처분기한에 정리했습니다. 이 단축은 2026년 9월 29일 국무회의에서 의결돼 9월 30일 공포되고 10월 1일부터 시행되는 소득세법 시행령 개정 사항이라, 국회를 거치지 않고 바로 적용됩니다. 양도세·종부세 경과조치와 거주요건은 조정대상지역 일시적 2주택, 처분기한 2년 단축과 8월 3일 경과조치에 정리했습니다.
종부세도 같은 날 공포된 종합부동산세법 시행령(대통령령 제36739호) 개정으로, 신규 주택 취득일 현재 두 주택이 모두 조정대상지역이고 신규 주택을 2026년 8월 4일 이후 취득한 경우(8월 3일 이전 취득·계약금 지급분 제외)부터 2년이 적용됩니다. 취득세도 2026년 9월 30일 공포된 지방세법 시행령(대통령령 제36736호) 개정으로 기간이 단축됐습니다. 이사·학업·취업·직장이전 등의 사유로 신규 주택을 취득한 경우, 종전 주택(조합원입주권·주택분양권·오피스텔 포함)과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있으면 신규 주택을 취득한 후 2년 안에 종전 주택을 처분해야 중과세율을 적용받지 않습니다. 2026년 10월 1일 이후 신규 주택을 취득하는 분부터 적용하고, 종전 주택(또는 조합원입주권·주택분양권·오피스텔) 1개를 보유한 상태에서 2026년 8월 26일 이전에 신규 주택 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 종전대로 3년을 적용합니다.
자주 혼동하는 지점
- 처분기한을 종전 주택 취득일부터 계산하는 경우가 있습니다. 처분기한은 신규 주택을 취득한 날부터 계산합니다. 종전 주택을 취득한 날은 기준이 아닙니다.
- 한쪽만 조정대상지역인데 2년으로 잘못 계산할 수 있습니다. 2년 단축은 신규 주택 취득일 현재 두 주택이 모두 조정대상지역이고 신규 주택을 2026년 8월 4일 이후 취득한 경우(8월 3일 이전 계약·계약금 지급분 제외)에만 적용됩니다. 한쪽만 조정대상지역이면 3년입니다.
- 처분기한만 지키면 비과세된다고 보는 경우가 있습니다. 처분기한과 별개로 종전 주택이 2년 보유(조정대상지역이면 거주 2년) 요건을 갖춰야 비과세됩니다. 요건은 1세대 1주택 비과세 요건과 조정대상지역 거주 2년 요건에 따로 정리했습니다.
근거 법령
- 소득세법 시행령 제155조 제1항 (일시적 2주택 비과세 특례, 종전 주택 처분기한 3년·조정대상지역 간 2년)
- 소득세법 시행령 일부개정령(대통령령 제36737호, 2026.9.30. 공포, 2026.10.1. 시행): 제155조 제1항 제1호·부칙 제2조 (조정대상지역 간 처분기한 2년, 2026년 8월 4일 이후 신규 주택 취득분·10월 1일 이후 양도분, 8월 3일 이전 취득·계약금 지급분 제외)
- 종합부동산세법 시행령 일부개정령(대통령령 제36739호, 2026.9.30. 공포, 2026.10.1. 시행): 제4조의2 제1항 제1호·부칙 제2조
- 지방세법 시행령 일부개정령(대통령령 제36736호, 2026.9.30. 공포, 2026.10.1. 시행): 제28조의5 제1항·부칙 제2조 (2026년 10월 1일 이후 취득분, 8월 26일 이전 계약·계약금 지급분은 종전 3년)
자주 묻는 질문
Q. 새 집을 먼저 팔아도 되나요?
A. 비과세를 받는 쪽은 종전 주택입니다. 종전 주택을 먼저 양도해야 특례가 적용됩니다. 신규 주택을 먼저 양도하면 이 특례로는 비과세되지 않습니다.
Q. 종전 집을 산 지 1년이 안 됐는데 새 집을 샀습니다. 비과세되나요?
A. 원칙적으로 종전 주택 취득 후 1년이 지난 뒤 신규 주택을 취득해야 합니다. 다만 수용·협의매수 등 일부 사유는 이 1년 요건을 적용하지 않습니다.
Q. 이미 2주택인데 한 채 더 사서 갈아타면 되나요?
A. 일시적 2주택 특례는 1주택 세대가 신규 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우를 전제로 합니다. 이미 2주택 이상인 상태의 신규 취득은 적용 여부가 사안에 따라 달라 개별로 확인해야 합니다.
Q. 분양권이나 입주권이 끼어 있어도 같은가요?
A. 주택과 분양권·조합원입주권이 함께 있으면 적용 규정과 기한이 달라집니다. 이 경우는 개별로 확인해야 합니다.