조정대상지역 공고 전 분양계약, 계약금 낸 날 다른 집이 있었다면 거주 2년이 필요합니다
조정대상지역으로 지정되기 전에 분양계약을 했다면 거주요건이 면제된다고 알려져 있지만, 조문은 조건을 하나 더 둡니다. 계약금을 낸 날 세대가 주택을 보유하지 않았어야 합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호). 그날 다른 집이 있었다면 공고 전 계약이어도 거주 2년이 필요합니다. 거주하지 못했다면 상생임대 특례로 거주요건을 면제받을 수 있는지 계약 순서대로 확인합니다. 2026년 10월 1일 시행 소득세법 시행령 기준이고, 최종확인일은 2026년 10월 12일입니다.
조정대상지역 지정 전에 분양계약을 했는데, 그때 집이 한 채 있었습니다. 지금은 이 집만 남았는데 거주 2년이 필요한가요?
필요합니다. 공고 전 계약으로 거주요건을 면제하는 규정은 계약금 지급일 현재 세대가 주택을 보유하지 않은 경우에만 적용합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호). 기획재정부도 계약금 지급일 현재 다른 주택을 보유했다면 이 규정에 해당하지 않는다고 회신했습니다(조세정책과-1904, 2025.11.6.). 나중에 다른 집을 정리해 1주택이 됐어도 판단 시점은 계약금 지급일입니다.
취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년이 원칙입니다
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
- 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우
거주요건은 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택에 적용됩니다. 분양받은 아파트의 취득일은 계약일이 아니라 잔금을 청산한 날이 원칙이므로, 계약은 지정 전이었어도 잔금 때 조정대상지역이었다면 거주 2년이 필요합니다. 그 뒤 조정대상지역에서 해제돼도 조문이 취득 당시를 기준으로 하므로 거주 2년은 그대로 필요합니다.
공고 전 계약 예외는 '계약금 지급일 현재 무주택'일 때만
제5호는 두 가지를 함께 요구합니다.
- 조정대상지역 공고가 있은 날 이전에 매매계약(분양계약)을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인될 것
- 그 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 않을 것
국세청은 여기서 1세대를 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 않은 1세대로 보았습니다(서면-2021-부동산-0958, 2021.7.7.). 기획재정부는 공고 전에 분양계약을 하고 계약금을 냈더라도 그날 다른 주택을 보유했다면 제5호에 해당하지 않는다고 회신했습니다(조세정책과-1904, 2025.11.6.). 이 회신 사안은 그 뒤 다른 주택을 용도변경해 지정일에는 주택이 없던 경우였습니다. 지정일이나 양도일의 주택 수는 이 판단에 들어가지 않습니다.
가공 사례의 날짜 순서입니다.
- 2019년 11월: 분양계약·계약금 지급. 이때 기존 주택 1채 보유
- 2020년 6월: 그 지역 조정대상지역 지정 공고
- 2022년 3월: 잔금 청산(취득)
- 2023년: 기존 주택 양도, 지금은 분양 아파트 1채
계약금 지급일에 주택이 있었으므로 제5호가 적용되지 않고, 잔금 당시 조정대상지역이었으므로 비과세에 거주 2년이 필요합니다.
거주하지 못했다면 상생임대 특례를 검토합니다
① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 제3호에 따른 임대기간이 종료된 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지(2026년 12월 31일 이전에 해당 임대기간이 종료되는 경우에는 2027년 12월 31일까지로 한다) 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.
- 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
- 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
- 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
상생임대 특례는 두 계약을 짝지어 봅니다. 앞 계약이 직전임대차계약, 뒤 계약이 그보다 임대료를 5% 넘게 올리지 않은 상생임대차계약입니다. 분양 아파트에 전세를 놓아 잔금을 치른 경우에는 계약 순서가 이렇게 정리됩니다.
| 계약 | 체결 시점(가공) | 판단 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 첫 전세계약 | 2022.2.(잔금 전) | 직전임대차계약 아님 | 서면-2022-법규재산-3529 |
| 갱신계약(갱신요구권, 5% 인상) | 2024.3.(취득 후) | 직전임대차계약으로 볼 수 있음 | 서면-2024-부동산-2670 |
| 그다음 갱신(묵시적 갱신 등) | 2026.3. | 요건을 갖추면 상생임대차계약으로 볼 수 있음 | 서면-2024-부동산-2670, 서면-2024-법규재산-0648 |
먼저 첫 전세계약입니다. 조문이 '주택을 취득한 후' 체결한 계약을 요구하기 때문입니다. 국세청은 분양받은 주택을 취득하기 전에 임차인과 체결한 계약은 직전임대차계약에 해당하지 않는다고 회신했습니다(서면-2022-법규재산-3529, 2022.12.7.). 잔금과 같은 날 임대가 시작됐어도 계약서를 쓴 날이 취득 전이면 직전임대차계약이 아닙니다. 이 쟁점은 잔금 전에 체결한 임대차계약, 상생임대 직전임대차계약이 될까에 정리했습니다.
다음은 갱신계약입니다. 취득 전에 체결한 계약을 갱신하고 그 갱신계약을 다시 갱신했다면 갱신계약과 재갱신계약을 각각 직전임대차계약과 상생임대차계약으로 볼 수 있다는 회신이 있습니다(서면-2024-부동산-2670, 2025.12.23.). 이 회신이 참고하라고 한 회신은 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 갱신한 사안이었고, 임대기간·증가율·계약체결일 등 요건을 갖추는 것을 전제로 했습니다(서면-2022-법규재산-2849, 2022.10.12.). 갱신계약을 직전임대차계약으로 잡으면 1년 6개월 이상 임대해야 하고, 그 뒤 상생임대차계약은 갱신계약 대비 증가율 5% 이내여야 합니다.
상생임대차계약은 2026년 12월 31일까지 체결하고 임대를 개시해야 합니다. 묵시적 갱신으로 이어진 계약도 다른 요건을 갖추면 상생임대차계약에 해당한다는 회신이 있습니다(서면-2024-법규재산-0648, 2025.3.4.). 다만 조문은 상생임대차계약의 '체결'을 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류로 확인되는 경우로 한정합니다. 계약서와 계약금이 없는 묵시적 갱신에 이 괄호가 어떻게 적용되는지 직접 다룬 회신은 확인하지 못했습니다. 상생임대차계약은 계약서를 작성하고 계약금 수령 내역을 남겨 둡니다. 연장·갱신·분할 계약의 판단은 연장·갱신·분할한 임대차계약, 상생임대 직전·상생계약은 어느 것인가에, 분양 아파트의 계약 시점은 분양권·입주권·지역주택조합 주택, 상생임대 직전임대차계약은 언제 체결해야 하나에 있습니다.
상생임대 특례는 상생임대차계약에 따른 2년 임대가 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 적용합니다(같은 조 제1항). 기한 계산은 상생임대 양도기한과 유의점(2026년 10월 1일 시행)에서 확인합니다.
함께 확인할 칼럼
- 잔금 전에 체결한 임대차계약, 상생임대 직전임대차계약이 될까: 잔금 전 계약에 관한 회신과 심판례
- 분양권·입주권·지역주택조합 주택, 상생임대 직전임대차계약은 언제 체결해야 하나: 분양 아파트의 취득일과 갱신계약
- 양도세 계산기 (1세대 1주택): 비과세와 12억원 초과분 세액 계산
거주요건과 상생임대 요건의 충족 여부는 계약서·계약금 수령 내역·주민등록 이력을 대조해 판단합니다. 이 검토는 유료 상담으로 진행하고, 신고 수수료는 수수료 안내에 공개해 두었습니다.
자주 묻는 질문
Q. 계약금을 낸 뒤 기존 집을 바로 팔았습니다. 그래도 거주 2년이 필요한가요?
A. 판단 기준은 계약금 지급일입니다. 그날 세대가 주택을 보유했다면 제5호가 적용되지 않습니다(소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호, 조세정책과-1904). 잔금 당시 조정대상지역이었다면 거주 2년이 필요합니다.
Q. 지금은 조정대상지역에서 해제됐습니다. 거주요건이 없어지지 않나요?
A. 거주요건은 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택에 적용됩니다(같은 항 본문 괄호). 취득 뒤 해제됐다는 이유로 거주요건이 없어지지 않습니다.
Q. 잔금 날 시작한 첫 전세계약을 직전임대차계약으로 쓸 수 있나요?
A. 계약서를 잔금 전에 썼다면 직전임대차계약이 아닙니다(서면-2022-법규재산-3529). 취득 후 체결한 갱신계약부터 직전임대차계약으로 볼 수 있다는 회신이 있습니다(서면-2024-부동산-2670).
Q. 세입자가 갱신요구권으로 5% 올려 갱신했습니다. 이 계약이 상생임대차계약이 되나요?
A. 첫 계약이 직전임대차계약이 될 수 없다면, 그 갱신계약은 상생임대차계약이 아니라 직전임대차계약으로 쓰는 계약입니다. 상생임대차계약은 그다음 계약이고, 2026년 12월 31일까지 체결하고 임대를 개시해야 합니다(소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호).
근거 법령
- 소득세법 시행령 제154조 제1항 본문·단서·제5호(1세대 1주택 비과세 거주요건, 공고 전 계약), 제155조의3 제1항(상생임대주택), 2026년 10월 1일 시행본
- 기획재정부 조세정책과-1904(2025.11.6.), 서면-2021-부동산-0958(2021.7.7.)
- 서면-2022-법규재산-3529(2022.12.7.), 서면-2024-부동산-2670(2025.12.23.), 서면-2022-법규재산-2849(2022.10.12.), 서면-2024-법규재산-0648(2025.3.4.)