잔금일과 등기일 중 언제가 양도일 기준인가요?
양도일은 원칙적으로 대금을 청산한 날(잔금일)입니다. 잔금일이 분명하지 않거나 잔금 전에 소유권이전등기를 먼저 했다면 등기접수일이 양도일입니다. 계약일은 양도일이 아닙니다. 이 날짜 하나로 보유기간, 1세대 1주택 판정, 합산하는 연도, 예정신고 기한을 모두 계산합니다. 현행(시행 2026-10-01) 기준입니다.
원칙은 대금을 청산한 날입니다
자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.
대금을 청산한 날은 계약서에 적은 잔금 약정일이 아니라 실제로 잔금을 지급한 날입니다. 약정일보다 잔금이 늦게 입금됐다면 실제 입금일이 양도일입니다. 그래서 날짜는 계약서가 아니라 잔금 이체 내역과 영수증으로 확인합니다.
매수인이 양도소득세를 대신 부담하기로 약정했다면, 그 세액을 뺀 나머지 대금을 모두 받은 날이 대금을 청산한 날입니다(소득세법 제98조 후단).
잔금 일부를 남겨 두었다면
대금 전부가 아니어도 사회통념상 거의 지급되었다고 볼 정도로 대금이 지급된 날은 대금을 청산한 날에 포함됩니다. 다만 비율만으로 정하지 않습니다. 대법원은 매매대금의 98.72%를 받고 잔금 2,000만원을 남겨 둔 사건에서, 잔금을 남긴 경위와 금액에 비추어 거의 지급된 것으로 볼 수 없다며 잔금을 모두 받은 날을 양도일로 보았습니다(대법원 2013두2037, 2014. 6. 12.).
잔금일이 아닌 날이 기준이 되는 경우
시행령은 잔금일 원칙의 예외를 취득 원인별로 정해 두었습니다(소득세법 시행령 제162조 제1항).
| 경우 | 양도·취득 시기 | 근거 |
|---|---|---|
| 대금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우 | 등기·등록접수일 또는 명의개서일 | 제1호 |
| 잔금 전에 소유권이전등기를 한 경우 | 등기접수일 | 제2호 |
| 장기할부조건 매매 | 소유권이전등기 접수일·인도일·사용수익일 중 빠른 날 | 제3호 |
| 자기가 건설한 건축물 | 사용승인서 교부일(그 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받았으면 그중 빠른 날) | 제4호 |
| 상속·증여로 취득한 자산 | 상속개시일, 증여받은 날 | 제5호 |
| 공익사업 수용 | 대금청산일·수용개시일·소유권이전등기접수일 중 빠른 날 | 제7호 |
| 잔금일까지 완성되지 않은 자산 | 목적물이 완성된 날(건물은 제4호 준용) | 제8호 |
분양받은 아파트는 잔금을 치른 날이 취득일입니다. 잔금을 먼저 냈는데 그때까지 사용승인이 나지 않았다면 사용승인일(그 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받았으면 그중 빠른 날)이 취득일입니다(제8호). 증여로 받은 부동산의 "증여받은 날"은 증여등기 접수일입니다(대법원 98두19155, 1999. 11. 12.). 상속받은 자산은 피상속인이 사망한 날이 취득일입니다(상속 절차·일정).
양도일 하나로 정해지는 것들
| 항목 | 양도일과의 관계 | 함께 볼 글 |
|---|---|---|
| 보유기간 | 취득일부터 양도일까지로 계산합니다. 1세대 1주택 비과세 2년, 단기세율(주택 1년 미만 70%, 1~2년 60%), 장기보유특별공제 보유연수가 모두 이 기간입니다 | 1세대 1주택 비과세 요건 |
| 1세대 1주택 판정 | 양도일 현재의 세대와 주택 수로 판정합니다 | 2년 보유하지 않고 양도하면 |
| 합산하는 연도 | 양도일이 속하는 해(1.1.~12.31.)의 다른 양도와 과세표준을 합칩니다 | 양도소득세 합산과세 |
| 예정신고 기한 | 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다 | 양도세 신고 일정 |
연말·연초 거래는 이렇게 계산합니다
잔금일과 등기일이 해를 넘기면 어느 쪽이 먼저인지로 양도일이 달라집니다.
| 사례 | 양도일 | 귀속 연도 | 예정신고 기한 |
|---|---|---|---|
| 2026. 12. 28. 잔금, 2027. 1. 5. 등기 | 2026. 12. 28.(잔금일) | 2026년 | 2027. 2. 28. |
| 2026. 12. 28. 등기, 2027. 1. 5. 잔금 | 2026. 12. 28.(잔금 전 등기, 제2호) | 2026년 | 2027. 2. 28. |
| 2027. 1. 5. 잔금, 2027. 1. 12. 등기 | 2027. 1. 5.(잔금일) | 2027년 | 2027. 3. 31. |
첫째와 둘째 사례는 같은 해에 다른 부동산을 양도했다면 그 양도와 합산합니다. 셋째 사례처럼 잔금을 1월로 미루면 2027년 귀속이 되어 2026년 양도분과 합산하지 않습니다. 개정 세법의 부칙이 "이 법 시행 이후 양도하는 분부터" 적용한다고 정하면, 개정 규정을 적용하는지도 이 양도일로 판정합니다.
토지거래허가구역은 신고기한을 따로 계산합니다
토지거래허가구역의 토지를 허가 전에 대금부터 청산했다면, 양도일은 대금을 청산한 날이지만 예정신고 기한은 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다.
「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 양도할 때 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 그 허가일(토지거래계약허가를 받기 전에 허가구역의 지정이 해제된 경우에는 그 해제일을 말한다)이 속하는 달의 말일부터 2개월로 한다.
취득세 취득일과는 다를 수 있습니다
같은 부동산이라도 취득세의 취득일은 지방세법 시행령 제20조로 따로 정합니다. 예를 들어 증여로 취득한 부동산은 양도세에서는 증여등기 접수일을 취득일로 보지만, 취득세는 계약일을 취득일로 봅니다. 두 날짜가 다를 수 있으므로 세목마다 따로 확인합니다(취득세 취득시기).
확인하는 자료
- 매매계약서: 계약일과 잔금 약정일, 매수인의 양도소득세 부담 약정이 있는지 확인합니다.
- 잔금 이체 내역·영수증: 실제로 잔금을 지급한 날을 확인합니다. 잔금을 여러 번 나눠 받았다면 마지막 입금일을 확인합니다.
- 등기사항증명서: 소유권이전등기의 접수일을 확인하고, 잔금일보다 등기가 먼저인지 대조합니다.
- 취득 당시 자료: 취득일도 같은 기준으로 다시 확인합니다. 보유기간은 양쪽 날짜가 모두 맞아야 계산됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 계약일은 양도일이 아닌가요?
A. 아닙니다. 계약일이 아니라 실제로 잔금을 지급한 날이 원칙입니다. 잔금 전에 등기를 이전했다면 등기접수일이 양도일입니다.
Q. 12월 말 잔금, 1월 초 등기면 어느 해 양도인가요?
A. 잔금을 지급한 날이 속한 해의 양도입니다. 잔금일이 12월이면 그해 다른 양도분과 합산하고, 예정신고 기한은 다음 해 2월 말일입니다.
Q. 잔금을 조금 남기고 먼저 이사를 들어오게 했어요. 이사한 날이 양도일인가요?
A. 아닙니다. 인도일은 장기할부조건 매매에서만 기준이 됩니다. 일반 매매는 잔금을 모두 받은 날이 양도일입니다. 남긴 잔금이 대금의 극히 일부라면 그 전에 대금을 청산한 것으로 볼 여지가 있지만, 대법원은 98.72%를 받은 사건에서도 잔금을 모두 받은 날로 보았습니다.
Q. 분양받은 아파트는 언제 취득한 것으로 보나요?
A. 잔금을 치른 날입니다. 잔금을 치를 때까지 아파트가 완성되지 않았다면 사용승인일(그 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받았으면 그중 빠른 날)이 취득일입니다.
관련 법령
- 소득세법 제98조(양도 또는 취득의 시기)
- 소득세법 시행령 제162조 제1항(대금청산일 예외: 등기접수일·장기할부·자가건설·상속증여·수용·미완성 자산)
- 소득세법 제105조 제1항(예정신고 기한, 토지거래허가구역 단서)
- 대법원 2013두2037(2014. 6. 12.), 대법원 98두19155(1999. 11. 12.)