재개발 입주권 양도세는 주택과 다른가요?
재개발·재건축 조합원입주권의 양도세율은 주택과 비슷합니다. 보유 1년 미만 70%, 1~2년 60%, 2년 이상 기본세율입니다. 다만 비과세 요건과 주택 수 판정은 주택과 다르게 봅니다. 현행(시행 2026-07-01) 기준입니다.
세율은 주택과 같은 구조입니다
조합원입주권은 보유기간 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%, 2년 이상이면 기본세율(6~45%)을 적용한다.
분양권은 1년 이상이면 계속 60%지만, 조합원입주권은 2년을 넘기면 주택처럼 기본세율로 내려갑니다. 지방소득세는 별도입니다.
입주권도 비과세가 될 수 있습니다
조합원입주권을 1개 보유한 1세대[관리처분계획인가일(소규모주택정비사업은 사업시행계획인가일, 인가일 전에 기존주택이 철거되면 그 철거일) 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 기존주택을 소유하는 세대]가 양도일 현재 다른 주택·분양권을 보유하지 않거나, 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 입주권을 양도하는 등 요건을 갖추면 그 입주권 양도는 비과세한다.
관리처분계획 인가일 현재 기존주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄어야 합니다. 여기서 비과세를 받는 쪽은 그 기존주택을 소유하던 세대, 곧 원조합원입니다. 인가 후에 입주권을 승계취득한 사람은 보유기간과 관계없이 이 비과세를 적용받지 못합니다. 동일세대원에게서 상속·증여로 받았다면 예외여서, 앞사람과 동일세대원으로서 보유·거주한 기간을 통산해 판정합니다(상속 사안은 상속받은 조합원입주권의 비과세 참고). 양도가액이 12억원을 넘으면 초과분은 과세됩니다. 별도세대인 배우자나 부모에게서 증여받았다면 비과세 판정과 별개로 이월과세가 함께 적용됩니다.
다른 주택의 세금에도 영향을 줍니다
조합원입주권은 내가 가진 다른 주택의 1세대 1주택 비과세와 다주택 중과를 판정할 때 주택 수에 포함됩니다. 그래서 입주권이 있으면 다른 주택의 세금이 달라질 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 입주권도 2년 넘으면 기본세율인가요?
A. 그렇습니다. 조합원입주권은 2년 이상 보유하면 주택처럼 기본세율(6~45%)이 적용됩니다. 분양권과 다른 점입니다.
Q. 입주권을 팔 때도 비과세를 받을 수 있나요?
A. 요건을 갖추면 받을 수 있습니다. 관리처분계획 인가일 현재 기존주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하고, 양도일 현재 다른 주택·분양권이 없는 등 조건이 필요합니다.
Q. 입주권이 있으면 내 집 비과세가 안 되나요?
A. 입주권은 주택 수에 포함되어 다른 주택을 양도할 때 비과세 판정에 영향을 줍니다. 다만 대체주택 취득 등 특례가 있어 개별 확인이 필요합니다.