부모님 땅에 지은 내 집을 팔면 땅까지 비과세되나요? 건물과 땅 주인이 다른 주택의 양도세
부모님 땅에 집을 지어 살다가 양도하게 되면, 건물 주인인 자녀가 1세대 1주택이니 땅값까지 비과세되는지 묻는 분이 많습니다. 답은 양도일 현재 건물 주인과 땅 주인이 같은 세대인지에 달려 있습니다. 같은 세대면 건물과 땅을 합쳐 1주택으로 보고, 요건을 갖추면 두 사람 모두 비과세됩니다. 다른 세대면 땅 주인은 다른 집이 없어도 비과세를 받지 못합니다. 건물은 남편, 땅은 아내 명의인 집은 부부가 주소와 관계없이 같은 세대여서 합쳐 1주택으로 봅니다. 2026년 10월 현재 법령과 해석 기준입니다.
세대가 같은지에 따라 결과가 달라집니다
| 소유 상황 | 1세대 1주택 비과세 |
|---|---|
| 같은 세대, 건물 주인 | 합쳐서 1주택, 비과세 대상 |
| 같은 세대, 땅 주인 | 합쳐서 1주택, 비과세 대상 |
| 다른 세대, 건물 주인 | 자기 세대 기준으로 판정, 건물분만 비과세 |
| 다른 세대, 땅 주인 | 비과세 불가, 일반 토지로 과세 |
어느 쪽이든 공통으로 따르는 규칙도 있습니다.
- 12억원 고가주택인지는 소유자가 달라도 건물값과 땅값을 합쳐서 판단합니다.
- 양도차익은 소유자마다 자기 양도가액과 취득가액으로 따로 계산합니다.
- 세대는 주민등록이 아니라 실제로 생계를 같이하는지로 보고, 판정 시점은 양도일입니다.
같은 세대가 나눠 가졌다면 합쳐서 1주택
부모와 함께 사는 자녀가 부모 땅에 집을 지었거나, 부부가 건물과 땅을 나눠 가진 집이 여기에 해당합니다. 양도일 현재 같은 세대라면 건물과 땅을 하나의 주택으로 보고, 요건을 갖추면 건물 주인과 땅 주인이 모두 비과세를 받습니다. 다만 보유기간과 거주기간은 같은 세대로 지낸 기간만 통산합니다.
소득세법 제89조 제1항 제3호 및 동법시행령 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택 비과세 요건을 판정함에 있어 양도일 현재 동일 세대원이 주택과 그 부수토지를 각각 소유하고 있는 경우 당해 주택(부수토지 포함)의 1세대 1주택 거주기간 및 보유기간 계산은 동일 세대원으로서 함께 거주하였거나 보유한 기간만을 통산하여 판단하는 것입니다.
따로 살던 자녀가 부모 집에 들어와 합친 지 얼마 안 됐다면 합치기 전 기간은 제외됩니다. 집을 오래 보유했더라도 2년 보유 요건을 다시 따져 봐야 합니다. 조정대상지역에서 취득한 집이라면 2년 거주 요건까지 따집니다.
같은 세대인 부모에게서 상속받은 집은 시행령이 기간 계산을 직접 정해 두었습니다.
- 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 거주하고 보유한 기간
장기임대주택을 가진 세대가 거주주택 비과세 특례를 받을 때도 기간을 같은 방식으로 계산합니다. 국세청은 양도일 현재 같은 세대원이 건물과 땅을 각각 소유한 거주주택을 양도(수용)한 사안에서, 주택과 함께 양도하는 부수토지의 거주기간은 같은 세대원으로서 주택 소유자와 함께 거주한 기간만 통산한다고 회신했습니다(기준-2025-법규재산-0040, 2025.6.30.).
장기보유특별공제도 땅 주인이 1세대 1주택 공제율(표2)을 적용받습니다. 땅을 집보다 오래 보유했다면 땅 전체 보유기간에 따른 일반 공제율(표1)과 주택 부수토지로 보유한 기간에 따른 표2 공제율을 비교해 큰 쪽을 씁니다. 표2는 보유기간 중 2년 이상 거주해야 적용합니다(소득세법 시행령 제159조의4). 비과세와 거주주택 특례에서는 함께 거주한 기간만 통산한다는 해석이 있지만, 표2의 거주기간도 같은 방식으로 계산할지를 직접 판단한 해석은 아직 없습니다. 그래서 땅 주인이 집주인과 같은 세대로 그 집에서 2년 이상 함께 살았는지를 먼저 확인합니다.
다른 세대라면 땅 주인은 비과세를 받지 못합니다
결혼해 따로 사는 자녀가 부모 땅에 집을 지은 경우처럼 건물 주인과 땅 주인이 다른 세대이면, 땅 주인은 그 주택을 가진 사람으로 보지 않습니다.
「소득세법 시행령」제154조의 규정에 따른 1세대 1주택을 판정함에 있어 주택과 그 부수토지를 동일세대원이 아닌 자가 각각 소유하고 있는 경우 그 부수토지의 소유자는 주택을 소유한 것으로 보지 아니하는 것이나, 주택을 실질적으로 소유하면서 공부상 명의만 달리한 경우에는 공부상의 명의에 관계없이 주택을 소유한 것으로 보는 것임
주택을 가진 것이 아니니 땅 주인에게 다른 집이 한 채도 없어도 땅을 양도할 때 1세대 1주택 비과세 대상이 아닙니다. 조세심판원도 이 판단을 여러 번 유지했습니다.
- 조심2008중3554(2009.4.28.): 어머니 땅 위에 별도 세대인 자녀들이 주택을 소유한 사안에서 어머니 땅의 양도를 과세했습니다.
- 조심2011서1756(2011.9.8.): 부수토지와 건물을 세대가 다른 사람이 각각 가진 상태에서 부수토지를 양도하면 비과세되는 1세대 1주택 부수토지로 볼 수 없다고 했습니다.
- 조심2023서7871(2023.12.26.): 부모 땅 위에 아들이 다가구주택을 지어 보유하다가 함께 양도한 사안입니다. 아들이 해외에서 배우자·자녀와 따로 생계를 꾸려 온 점을 들어 별도 세대로 보고 땅의 비과세를 배제했습니다.
예외는 공부상 명의만 나눈 경우입니다. 실제로는 한 사람이 주택 전체를 소유했다면 명의와 관계없이 그 사람의 주택으로 봅니다.
반대로 주택을 가진 것으로 보지 않으므로, 땅 주인이 자기 집을 양도할 때 이 땅 때문에 2주택이 되지 않습니다. 다만 그 땅이 재개발·재건축 관리처분계획인가로 조합원입주권이 된 뒤라면, 땅 주인이 자기 집을 양도할 때 조합원입주권 보유 특례(소득세법 시행령 제156조의2 제3항·제4항) 요건을 모두 갖춰야 비과세된다는 회신이 있습니다(서면-2021-부동산-0616, 2023.11.17.).
비사업용 토지도 배율을 넘는 부분만 해당합니다.
「지방세법」 제106조제2항에 따른 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지
국세청도 타인 소유 주택의 부수토지 중 배율 이내 면적은 사업용 토지라고 회신했습니다(사전-2025-법규재산-0808, 2025.11.17.). 그래서 다른 세대 땅 주인은 배율 안쪽 땅을 일반 토지로 신고하고, 장기보유특별공제는 일반 공제율(표1, 15년 이상 보유하면 최대 30%)로 계산합니다. 배율을 넘는 비사업용 부분도 현행법에서는 표1을 적용받습니다. 배율은 수도권 도시지역의 주거·상업·공업지역 3배, 수도권 녹지지역과 수도권 밖 도시지역 5배, 도시지역 밖 10배입니다(소득세법 시행령 제168조의12).
다른 세대일 때 비과세 판정은 건물 주인을 기준으로 합니다. 조세심판원은 1세대 1주택 비과세를 건물(주택) 소유자 기준으로 판단한다고 했습니다(조심2011서1756). 국세청 회신도 같습니다. 주택과 부수토지의 소유자가 다르면 건물 소유자를 주택의 소유자로 보고 비과세 여부를 판정합니다(부동산거래관리과-395, 2012.7.25.).
건물 주인 세대에 그 집 말고 다른 주택이 없고 보유·거주 요건을 갖췄다면 건물분은 비과세됩니다. 그 주택은 건물 주인 세대의 주택 수에 들어가므로, 건물 주인 세대에 다른 집이 있다면 일시적 2주택 같은 특례 요건을 따로 따집니다.
12억원은 합계로, 건물 주인 몫은 비율로
고가주택인지는 소유자가 누구든 집과 땅의 양도가액을 합쳐서 판단합니다.
(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)
① 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분을 적용할 때 1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우로서 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체 주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액이 12억원을 초과하는 경우에는 고가주택으로 본다.
조세심판원도 주택은 동생, 땅은 본인 소유인 사안에서 두 양도가액을 합쳐 고가주택으로 판정했습니다(조심2011중0137, 2011.3.22., 당시 기준금액 6억원).
고가주택이라면 12억원을 누가 얼마나 쓰는지 정해야 합니다. 다른 세대 건물 주인은 12억원 전액을 자기 몫으로 쓰지 못하고, 전체 양도가액 가운데 건물값 비율만큼만 씁니다.
이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 12억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.
조심2011서1756에서는 주택 전부와 부수토지 일부를 가진 청구인이 별도 세대인 자녀와 부수토지를 나눠 가진 채 고가주택을 양도했습니다. 청구인은 비과세 기준금액(당시 6억원) 전액을 자기 양도가액에서 차감했지만, 조세심판원은 받아들이지 않았습니다. 고가주택 양도차익을 시행령 제160조 제1항 제1호 산식으로 계산하므로 비과세 한도액도 지분에 비례해 나눠야 합리적이라고 보았습니다. 시행령 후단은 일부만 양도하는 때의 양도가액 비율 안분을 정하는데, 이 결정은 그 안분을 소유자가 다른 경우에도 쓴 셈입니다. 이 쟁점을 직접 판단한 결정은 2011년의 이 한 건입니다.
예를 들어(가상 예시) 부모(땅)와 별도 세대인 자녀(건물)가 집을 함께 15억원에 양도하면서 계약서에 건물 3억원, 땅 12억원으로 나눠 적었다고 합니다. 자녀 세대는 1세대 1주택 요건을 갖췄고, 자녀의 건축비 등 취득가액은 1억6천만원, 부모의 땅 취득가액은 2억원입니다.
- 고가주택 판정: 3억원 + 12억원 = 15억원이어서 고가주택
- 자녀가 쓰는 12억원: 12억원 × 3억원 ÷ 15억원 = 2억4천만원
- 자녀 건물의 과세 비율: (3억원 − 2억4천만원) ÷ 3억원 = 20%
- 자녀 건물의 과세 양도차익: 1억4천만원 × 20% = 2,800만원(장기보유특별공제 전)
- 부모 땅: 양도차익 10억원 전액 과세(땅 전체가 배율 이내라고 가정). 15년 이상 보유했다면 표1 30%를 공제하고 7억원
자녀가 12억원 전액을 쓴다면 건물 3억원은 통째로 비과세 범위에 들어가지만, 조세심판원은 이런 계산을 인정하지 않았습니다. 같은 세대였다면 땅도 자기 몫 12억원(12억원 × 12억원 ÷ 15억원 = 9억6천만원)을 써서 과세 비율이 20%로 줄고, 과세 양도차익은 2억원(표2 적용 전)입니다. 땅 쪽 과세 양도차익은 다른 세대일 때 10억원, 같은 세대일 때 2억원으로 달라집니다.
한 울타리 안에 부모 집과 자녀 집이 있다면
부모 땅 한 필지에 부모 집과 자녀가 지은 집이 함께 서 있으면, 부모가 자기 집과 땅을 양도할 때 땅 전체를 부모 집의 부수토지로 인정받지 못합니다.
주택부수토지란 주택과 경제적 일체를 이루고 있고 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지를 말하는 것으로, 1세대 1주택 비과세를 판정함에 있어 한 울타리 내에 있는 주택의 부수토지에 타인소유 주택이 함께 있는 경우 전체토지의 면적에 전체주택의 연면적에서 타인소유주택의 연면적이 차지하는 비율을 곱하여 산정한 타인 소유주택에 부수되는 토지는 나대지로 보아 양도소득세가 과세되며, 주택이 정착된 면적의 5배(도시지역 밖은 10배)이내에 해당하는 면적만 1세대 1주택의 부수토지가 되는 것이나, 귀 질의의 토지가 당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있어 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 주택부수토지에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항임
부모 땅이 600㎡이고 부모 집 연면적이 150㎡, 자녀 집 연면적이 100㎡라면 자녀 집 몫은 600㎡ × 100 ÷ 250 = 240㎡입니다. 이 240㎡는 부모 집 비과세 대상에서 제외되고 나대지로 보아 과세합니다. 나대지로 본다는 말은 비과세 대상에서 제외된다는 뜻일 뿐이고, 비사업용 토지인지는 따로 판정합니다. 자녀 집이 정착된 면적에 배율을 곱한 면적 안이라면 사업용 토지입니다(사전-2025-법규재산-0808).
남은 360㎡도 부모 집이 정착된 면적에 배율을 곱한 면적까지만 비과세됩니다. 회신의 5배(도시지역 밖 10배)는 2020년 당시 배율이므로, 지금은 현행 비과세 배율(소득세법 시행령 제154조 제7항)로 다시 계산합니다. 배율 수치는 앞에서 본 배율과 같습니다. 땅이 실제 주거생활공간인지는 회신도 사실 판단으로 남겼습니다. 이 회신은 타인 소유 주택이 함께 있는 경우여서, 자녀가 같은 세대라면 한 세대의 주택 범위 문제로 따로 판단합니다.
같은 세대 여부는 주민등록이 아니라 생계로 판단
- "1세대"란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.
- 부부: 1세대는 거주자와 배우자를 기본 단위로 하므로 주소를 달리해도 같은 세대입니다. 건물은 남편, 땅은 아내 명의라면 합쳐 1주택으로 봅니다. 건물 주인과 땅 주인의 세대가 다른 경우는 주로 부모와 자녀 사이에서 발생합니다.
- 부모와 자녀: 같은 주소에서 생계를 같이하면 같은 세대입니다. 조심2023서7871처럼 해외에서 따로 생계를 꾸렸다면 별도 세대로 봅니다.
- 배우자가 없는 자녀: 30세 이상이거나, 배우자와 사별·이혼했거나, 사업·근로소득처럼 계속적·반복적 성격의 소득(소득세법 시행규칙 제70조)이 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 100분의 40 수준 이상이고 주택·토지를 관리하며 독립된 생계를 유지할 수 있어야 따로 1세대가 됩니다(소득세법 시행령 제152조의3). 이 소득 요건에서 미성년자는 원칙적으로 제외됩니다. 30세 미만 미혼 자녀가 소득 요건을 갖추지 못했다면 부모와 다른 세대라고 보기 어렵습니다.
- 판정 시점: 양도일 현재입니다. 함께 살던 자녀가 양도하기 전에 분가해 생계를 따로 하면 다른 세대 규칙이 적용되어 땅 주인 쪽은 비과세를 받지 못합니다. 반대로 양도 직전에 합쳤다면 같은 세대 규칙을 따르되 보유·거주기간은 합친 뒤부터만 계산합니다.
세목마다 세대를 보는 기준이 다른 점은 취득세·양도세·종부세, '세대' 기준이 다릅니다에, 세대 분리 요건은 자녀와 세대를 분리하면 각각 1주택 비과세를 받나요?에 정리했습니다.
건물과 땅은 함께 양도합니다
같은 세대가 나눠 가진 집도 건물과 땅을 따로 양도하면 먼저 넘긴 땅이나 나중에 넘긴 땅이 비과세 대상에서 제외됩니다. 땅을 나눠 먼저 양도하면 그 땅은 1세대 1주택의 부수토지로 보지 않습니다.
②영 제154조제1항을 적용할 때 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도(지분으로 양도하는 경우를 포함한다. 다만, 영 제154조제1항 본문에 해당하는 주택과 그 부수토지를 함께 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 법 제89조제1항제3호가목에 따른 1세대1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하며 (후략)
집을 먼저 양도하고 땅을 나중에 넘겨도 마찬가지입니다. 조세심판원은 한 사람이 집만 먼저 제3자에게 양도하고 땅은 뒤에 협의취득으로 넘긴 사안에서 땅의 비과세를 배제했습니다(조심2023서0604, 2023.7.12.).
소유자가 다르다면 같은 매수인에게 같은 날 잔금을 받고 건물과 땅을 함께 양도합니다. 양도차익은 소유자별로 계산하므로 계약서에도 건물값과 땅값을 나눠 적습니다. 건물값과 땅값 구분이 불분명하면 12억원을 나눌 때 기준시가 등을 고려해 다시 나눕니다(소득세법 시행령 제160조 제2항, 소득세법 제100조 제2항 준용). 수용이나 분할로 일부만 먼저 이전되는 경우는 주택 부수토지 일부가 도로로 수용되면 비과세, 부수토지만 먼저 수용되는 경우는 요건이 다릅니다에 정리했습니다.
2028년 양도분부터 바뀌는 개편안(입법 전)
정부의 2026년 세제개편안은 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 장기보유특별공제를 둘로 나눕니다. 주택에는 거주기간 중심의 장기거주소득공제를, 토지와 주택 외 건물에는 장기보유소득공제를 적용합니다. 현행법에서 다른 세대 땅 주인은 일반 공제율(표1)을 적용받습니다. 개편 뒤 이 땅을 주택 쪽으로 볼지 토지 쪽으로 볼지는 개편안에 정해져 있지 않습니다.
배율을 넘는 비사업용 부분에는 같은 개편안의 개인 비사업용 토지 개정이 그대로 걸립니다.
- 현행: 표1 공제 적용, 기본세율에 10%포인트 중과
- 개편안(2028년 1월 1일 이후 양도분): 장기보유특별공제 배제, 기본세율에 20%포인트 중과
지방세 개편안도 개인지방소득세 중과를 1%포인트에서 2%포인트로 올리고, 적용 시기를 국세와 같게 잡았습니다. 2028년 이후 양도할 계획이라면 국회를 통과한 법률과 시행령 문언으로 다시 확인합니다. 개편안 전체는 장기보유특별공제 완전정리, 표1과 표2 계산과 2026년 개편안에 정리했습니다.
흔한 오해와 양도 전 확인할 것
- "자녀가 1주택이니 부모 땅도 비과세된다": 자녀와 부모가 다른 세대면 땅은 과세됩니다.
- "땅 주인은 다른 집이 없으니 비과세다": 다른 세대 주택의 땅만 가진 사람은 주택 소유자로 보지 않아 비과세 대상이 아닙니다.
- "12억원은 소유자마다 따로 본다": 고가주택 판정은 합계로 하고, 다른 세대 건물 주인은 12억원을 비율로 나눠 씁니다.
- "부부도 주소를 달리하면 다른 세대다": 부부는 주소와 관계없이 같은 세대입니다.
양도하기 전에는 아래 사항을 확인합니다.
- 양도일 현재 건물 주인과 땅 주인이 실제로 생계를 같이하는지, 자녀라면 나이·혼인·소득
- 같은 세대로 함께 보유·거주한 기간이 2년 이상인지
- 같은 필지 안에 다른 사람 소유 주택이 있는지, 있다면 각 집의 연면적
- 주택 정착면적과 땅 면적(배율을 넘는 부분은 비사업용 토지)
- 땅이 재개발·재건축 구역 안이면 관리처분계획인가일(인가 뒤에는 조합원입주권 규정으로 판정)
- 건물과 땅을 같은 매수인·같은 잔금일로 넘길 수 있는지
- 건물이나 땅을 배우자·직계존비속에게 증여받은 지 10년이 안 됐다면 이월과세 해당 여부(양도소득세 이월과세 총정리)
자주 묻는 질문
Q. 건물은 남편, 땅은 아내 명의인 단독주택을 팝니다. 둘 다 비과세인가요?
A. 부부는 주소와 관계없이 같은 세대여서 건물과 땅을 합쳐 1주택으로 봅니다. 보유·거주 요건을 갖추면 남편과 아내 모두 비과세 대상이고, 12억원 초과 여부는 두 사람의 양도가액을 합쳐 판단합니다. 양도차익은 각자 따로 계산합니다.
Q. 부모님 땅에 지은 집에서 부모님과 함께 삽니다. 팔기 전에 분가하면 어떻게 되나요?
A. 세대는 양도일 현재로 판단합니다. 양도하기 전에 분가해 생계를 따로 하면 다른 세대 규칙이 적용되어 부모님 땅은 비과세를 받지 못합니다. 양도일까지 함께 살며 생계를 같이했다면 같은 세대 규칙으로 판정합니다.
Q. 따로 사는 자녀가 제 땅에 집을 지었습니다. 땅만 제 명의인데, 제 집을 팔 때 2주택이 되나요?
A. 양도세에서는 다른 세대 주택의 땅만 가진 사람을 주택 소유자로 보지 않으므로 이 땅 때문에 2주택이 되지는 않습니다. 다만 그 땅이 재개발·재건축 관리처분계획인가로 조합원입주권이 되면, 내 집을 양도할 때 조합원입주권 보유 특례(소득세법 시행령 제156조의2 제3항·제4항) 요건을 갖춰야 비과세됩니다. 취득세와 종합부동산세는 주택 수를 산정하는 방식이 달라 부속토지도 주택 수에 들어갈 수 있습니다. 보유세 쪽은 내 집 1채에 다른 집 부속토지까지 있으면, 종부세 1세대 1주택자 공제를 받을 수 있나요?에 정리했습니다.
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근거 법령·해석
- 소득세법 제88조 제6호, 제89조 제1항 제3호·제2항, 제95조 제2항, 제100조 제2항, 제104조의3 제1항 제5호
- 소득세법 시행령 제152조의3, 제154조 제7항·제8항 제3호, 제156조 제1항, 제156조의2 제3항·제4항, 제159조의4, 제160조 제1항·제2항, 제168조의12
- 소득세법 시행규칙 제70조, 제72조 제2항
- 서면4팀-3794 (2006.11.17.), 부동산거래관리과-395 (2012.7.25.), 상속증여세과-271 (2013.6.25.), 서면-2019-법령해석재산-4132 (2020.3.30.), 서면-2021-부동산-0616 (2023.11.17.), 기준-2025-법규재산-0040 (2025.6.30.), 사전-2025-법규재산-0808 (2025.11.17.)
- 조심2008중3554 (2009.4.28.), 조심2011중0137 (2011.3.22.), 조심2011서1756 (2011.9.8.), 조심2023서0604 (2023.7.12.), 조심2023서7871 (2023.12.26.)