신탁방식 재건축에서 분양신청을 하지 않고 현금청산되면 양도세는 어떻게 과세되나요?
신탁방식 재건축에서 신탁업자에게 신탁등기를 하는 것만으로는 양도가 아닙니다(기획재정부 재산세제과-35, 2020.1.14.). 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상자가 되면 주택을 사업시행자에게 유상으로 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세하고, 양도시기는 대금청산일과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날입니다. 중과는 현금청산을 결정하는 날이 아니라 양도일 현재의 주택 수, 조정대상지역 여부, 중과 제외 규정으로 판정합니다. 1세대 1주택이면 비과세를, 정비구역 감면 요건을 갖추면 감면과 중과 제외를 함께 검토합니다.
쟁점 1. 신탁등기와 현금청산은 따로 판정합니다
신탁방식 재건축은 조합 대신 신탁업자가 사업시행자로 지정되어 사업을 시행합니다. 시장·군수등은 조합설립 동의요건 이상의 토지등소유자가 동의하면 신탁업자를 사업시행자로 지정할 수 있습니다(도시 및 주거환경정비법 제27조 제1항 제3호). 이 과정에서 토지등소유자는 신탁업자와 신탁계약을 맺고 소유권을 신탁등기로 이전합니다.
기획재정부는 신탁업자가 사업시행자인 재건축 사업에 대해 여섯 가지 쟁점을 한 번에 회신했습니다. 토지등소유자가 신탁업자에게 부동산을 신탁하는 것은 양도소득세 과세 대상이 아니라고 보았습니다. 분양을 받는 토지등소유자가 신탁업자에게서 받는 청산금은 과세하고(양도시기는 소유권 이전고시일 다음 날), 정비사업으로 취득한 입주권은 조합원입주권으로 봅니다(재산세제과-35). 조합이 없는 사업이라도 입주권과 청산금은 조합 방식과 같은 틀로 과세합니다.
"양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다.
분양신청을 하지 않은 토지등소유자는 신축 아파트 대신 종전 자산의 가액을 금전으로 지급받습니다. 사업시행자는 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내에 손실보상 협의를 하고, 협의가 성립하지 않으면 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기합니다(도시 및 주거환경정비법 제73조). 이 대가는 유상 이전이므로 양도소득세를 과세합니다.
무엇을 양도한 것으로 보는지는 입주권을 취득했는지로 구분합니다. 국세청은 입주권을 취득한 사실 없이 현금으로 청산받아 부동산을 양도하면 부동산 양도라고 회신했습니다(서면인터넷방문상담4팀-1146, 2008.5.9.). 반대로 관리처분계획 인가 뒤 입주권을 포기하고 현금청산하면 조합원입주권을 취득한 뒤 양도한 것으로 봅니다(기획재정부 재산세제과-26, 2013.1.10.).
| 구분 | 양도로 보는 자산 | 양도시기 |
|---|---|---|
| 신탁업자에게 신탁등기 | 양도 아님(재산세제과-35) | 해당 없음 |
| 분양신청 안 해 현금청산 | 주택과 부수토지(부동산) | 대금청산일·등기접수일 중 빠른 날 |
| 인가 뒤 입주권 포기 후 현금청산 | 조합원입주권 | 그 입주권의 대금청산일 등 |
| 분양받으며 청산금(환급금) 수령 | 종전 부동산 중 청산금 대응분 | 소유권 이전고시일 다음 날 |
마지막 줄의 청산금은 분양을 받는 조합원이 권리가액이 분양가보다 커서 그 차액을 지급받는 돈으로, 현금청산과 다릅니다. 계산 방법은 재건축 청산금은 수령할 때 양도세 과세에서 정리했습니다.
쟁점 2. 청산 절차별 양도시기
양도시기는 대금청산일이 원칙이고, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 하면 등기접수일입니다. 기획재정부도 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상자가 된 재건축 주택의 양도시기를 이 원칙대로 회신했습니다(재산세제과-1047, 2011.12.7.).
자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다.
- 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
- 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날. 다만, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결 확정일로 한다.
재건축사업은 천재지변 등 긴급한 경우가 아니면 토지등을 수용할 수 없습니다(도시 및 주거환경정비법 제63조). 그래서 신탁방식 재건축의 현금청산은 협의가 성립하지 않으면 매도청구소송으로 진행하고, 양도시기는 일반 매매와 같이 판정합니다. 매도청구 판결에 따른 매매대금을 공탁하고 이의 없이 수령하면 공탁일이 양도시기입니다. 판결에 불복해 항소하면 변동된 매매대금이 확정된 날과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날입니다(재산세과-3298, 2008.10.16.). 제7호는 재개발사업 등에서 수용재결로 진행될 때 적용합니다.
| 청산 절차 | 양도시기 |
|---|---|
| 협의로 청산 | 대금청산일, 그 전에 등기하면 등기접수일 |
| 매도청구 판결 후 공탁금 이의 없이 수령 | 공탁일 |
| 매도청구 판결에 불복해 항소 | 변동매매대금 확정일과 등기접수일 중 빠른 날 |
| 수용재결(재개발 등) | 대금청산일·수용개시일·등기접수일 중 빠른 날 |
대금청산 전까지는 그 자산을 세대가 계속 보유한 것으로 봅니다. 조세심판원은 재건축조합에 신탁을 원인으로 소유권을 이전한 뒤 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상자가 된 사람이, 정산금 소송으로 대금청산이 늦어지는 동안 다른 단독주택을 양도한 사안을 판단했습니다. 대금청산일까지 그 권리를 조합원입주권으로 보유한 것으로 보아 단독주택의 1세대 1주택 비과세를 부인했습니다(조심2016서1388, 2016.12.22.). 국세청 해석(서면인터넷방문상담4팀-1146)은 같은 성격의 자산을 부동산으로, 이 결정은 조합원입주권으로 표현해 성격 판단은 다릅니다. 다만 어느 쪽이든 현금청산을 결정한 날 보유 자산에서 제외되지 않습니다. 같은 세대의 다른 주택을 먼저 양도할 계획이라면 청산 대금을 언제 수령하는지부터 확인합니다.
양도일 판정의 일반 원칙은 잔금일과 등기일 중 언제가 양도일 기준인가요?에서 다뤘습니다.
쟁점 3. 중과 판정 기준일은 양도일
현금청산으로 양도하는 자산이 주택이면 다주택 중과 규정도 그대로 판정합니다. 조세심판원은 재개발 분양신청기간에 분양신청을 하지 않아 현금청산자가 되고 수용재결로 주택을 양도한 사람이 양도일에 다른 주택 1채를 보유한 사안에서, 입주권 양도라는 주장을 받아들이지 않고 1세대 2주택 중과와 장기보유특별공제 배제를 유지했습니다(조심2019서2296, 2020.6.1.). 청구인은 수용으로 부득이하게 양도했다는 사정도 주장했지만 받아들여지지 않았습니다.
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다.
- 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
- 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
다주택자의 현금청산이라도 중과 여부는 양도일 현재 시행 중인 조문으로 판정하며, 아래 순서로 확인합니다.
- 양도일: 쟁점 2의 절차별 양도시기로 확정합니다. 사업 단계에 따라 양도일이 수년 뒤일 수 있습니다.
- 그날의 조정대상지역 여부: 지정·해제 고시는 수시로 바뀝니다.
- 그날의 주택 수: 조합원입주권·분양권도 포함하여 계산합니다(소득세법 제104조 제7항 제2호·제4호).
- 중과 제외 주택 해당 여부: 조세특례제한법 제77조에 따라 양도소득세가 감면되는 주택은 3주택 이상 중과에서 제외하고(소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제5호), 2주택 중과에서도 같은 주택을 제외합니다(같은 영 제167조의10 제1항 제2호).
- 그날 시행 중인 세율 규정: 보유기간 2년 이상 주택의 중과 유예는 2026년 5월 9일까지 양도한 주택과, 그날까지 계약하거나 토지거래허가를 신청하고 정해진 기한 안에 양도한 주택에만 적용합니다(같은 영 제167조의3 제1항 제12호의2, 제167조의10 제1항 제12호의2). 이 기한이 지난 뒤 양도하는 현금청산분은 이 규정을 적용받지 못합니다. 2027년·2028년 양도분 중과 가산세율을 낮추는 내용이 정부 세법개정안에 담겼지만 아직 확정 전입니다. 내용은 다주택 중과 한시완화에서 정리했습니다.
중과 대상이 되면 장기보유특별공제도 적용하지 않습니다(소득세법 제95조 제2항). 반대로 양도일에 그 주택만 남아 1세대 1주택 요건을 갖추면 비과세를 적용합니다. 매도청구 판결로 양도시기 전에 주택이 멸실된 경우 1세대 1주택 판정 기준일은 멸실일입니다(재산세과-3298).
정비구역 감면 요건을 갖추면 중과 제외도 검토합니다
조세특례제한법 제77조 제1항 제2호는 정비구역의 토지등을 같은 법에 따른 사업시행자에게 양도한 소득을 감면합니다. 국세청은 재건축 조합원이 현금청산받은 경우에도 이 감면을 적용하고, 감면 요건의 사업인정고시일은 사업시행계획인가 고시일로 본다고 회신했습니다(부동산거래관리과-1164, 2010.9.17.).
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 해당 토지등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등을 2026년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 15 … 에 상당하는 세액을 감면한다.
- 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역은 제외한다)의 토지등을 같은 법에 따른 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
신탁업자는 도시 및 주거환경정비법 제27조에 따라 지정된 사업시행자입니다. 감면을 검토할 때는 ①정비계획에 정비기반시설 설치가 포함됐는지 ②사업시행계획인가 고시일부터 2년 이전에 취득했는지 ③양도일이 적용기한 안인지 세 가지를 확인합니다. 감면 신청은 사업시행자가 합니다(같은 조 제6항). 다만 신탁업자가 사업시행자인 정비사업의 현금청산에 이 감면을 적용한 해석은 아직 확인되지 않아, 요건 충족 여부는 사업시행자와 함께 검토합니다. 관리처분계획 인가 뒤 입주권을 포기해 조합원입주권을 양도한 것으로 보는 경우에는 이 감면을 적용하지 않습니다(부동산거래관리과-156, 2011.2.18.). 적용기한을 2028년 12월 31일까지 늘리는 정부 개정안도 확정 전이므로, 양도일이 2027년 이후로 예상되면 그때의 조문을 다시 대조합니다.
가정 사례로 보는 판정
조정대상지역의 신탁방식 재건축 구역에 아파트 A를 보유하고, 다른 지역에 거주 중인 아파트 B를 보유한 세대를 가정합니다. A는 분양신청을 하지 않아 현금청산될 예정입니다.
| 양도일의 상황 | 판정 |
|---|---|
| B를 먼저 양도하고 A만 남은 상태에서 A 청산 대금 수령 | A는 1세대 1주택 비과세 검토(보유·거주 요건), B 양도일에 A 대금청산 전이면 B는 2주택 상태로 판정 |
| A·B 보유 중 A 청산, 제77조 감면 요건 충족 | 감면이 적용되면 A는 2주택 중과에서도 제외(신탁업자 사업시행자 적용 여부 확인) |
| A·B 보유 중 A 청산, 감면 요건 미충족, 그날도 조정대상지역 | B가 주택 수에서 제외되는 주택(소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제1호 등)이 아니면 A는 2주택 중과(기본세율 + 20%p)와 장기보유특별공제 배제 대상, 2027년 이후 양도면 그때 확정된 세율 적용 |
토지거래허가구역이라 조합원 지위 승계가 어렵다는 사정은 도시 및 주거환경정비법·부동산 거래신고 등에 관한 법률의 문제이고, 양도소득세 판정 기준을 바꾸지 않습니다. 청산금 산정(감정평가)과 지급 시기도 사업시행자와의 협의·소송으로 정해지는 사항입니다.
결정 전에 세무상담이 필요한 이유
분양신청 여부, 다른 주택의 양도 순서, 청산 대금 수령 시기는 함께 정해야 합니다. 주택 수, 조정대상지역 고시, 감면 요건, 개정안 확정 여부에 따라 같은 집이 비과세 대상이 되기도 하고 중과 대상이 되기도 합니다. 분양신청기간이 끝나기 전에 세대 전체의 주택 보유 현황과 양도 계획을 놓고 경우별 세액을 함께 계산합니다. 와이제이 택스 라운지는 유료 상담으로 이 판정을 도와드립니다(수수료 안내).
자주 묻는 질문
Q. 신탁업자에게 신탁등기를 하면 그때 양도세를 신고하나요?
A. 아닙니다. 기획재정부는 토지등소유자가 신탁업자에게 부동산을 신탁하는 것은 양도소득세가 과세되지 않는다고 회신했습니다(재산세제과-35). 양도세는 현금청산 대금을 받거나, 분양을 받으면서 청산금을 받을 때 따로 판정합니다.
Q. 분양신청을 하지 않고 현금청산되면 입주권 양도라서 중과가 없나요?
A. 입주권을 취득한 사실 없이 현금청산되면 부동산(주택) 양도로 봅니다(서면인터넷방문상담4팀-1146). 그래서 양도일 현재 조정대상지역의 다주택이면 중과 대상인지 판정합니다. 관리처분계획 인가 뒤 입주권을 포기한 경우는 입주권 양도로 봅니다(재산세제과-26). 입주권 양도의 비과세 요건은 조합원입주권 비과세에서 정리했습니다.
Q. 현금청산 금액을 두고 소송을 하면 양도일은 언제인가요?
A. 매도청구 판결의 매매대금을 공탁하고 이의 없이 수령하면 공탁일입니다. 판결에 불복해 항소하면 변동된 매매대금이 확정된 날과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날입니다(재산세과-3298). 재개발 등 수용재결 단계에서 소유권 소송으로 보상금이 공탁되면 소유권 관련 소송 판결 확정일입니다(소득세법 시행령 제162조 제1항 제7호 단서).