혼인으로 3주택 이상이 된 세대의 중과 주택 수, 배우자 쪽 세대원 주택까지 차감합니다
1주택 이상을 보유한 사람끼리 혼인해 1세대 3주택 이상이 되면, 혼인한 날부터 5년 이내 양도하는 주택은 중과 주택 수에서 배우자가 보유한 주택 수를 차감합니다(소득세법 시행령 제167조의3 제9항). 조문은 '배우자가 보유한 주택 수'만 적었지만, 기획재정부는 배우자가 자녀와 함께 1세대 2주택이던 사안에서 배우자와 배우자의 세대원이 소유한 주택을 모두 차감한다고 회신했습니다(재산세제과-1400, 2023.12.18.). 2026년 10월 현재 법령 기준입니다.
혼인 특례 조문
다주택 중과 한시 배제는 2026년 5월 9일 양도분까지였고(제167조의3 제1항 제12호의2 가목), 5월 10일 이후 조정대상지역 주택 양도분에는 중과가 적용됩니다. 혼인으로 주택 수가 늘어난 세대는 중과 주택 수를 계산할 때 아래 특례를 먼저 확인합니다.
제1항에도 불구하고 1주택 이상을 보유하는 자가 1주택 이상을 보유하는 자와 혼인함으로써 혼인한 날 현재 제1항에 따른 1세대3주택 이상에 해당하는 주택을 보유하게 된 경우로서 그 혼인한 날부터 5년 이내에 해당 주택을 양도하는 경우에는 양도일 현재 양도자의 배우자가 보유한 주택 수(제1항에 따른 주택 수를 말한다)를 차감하여 해당 1세대가 보유한 주택 수를 계산한다. 다만, 혼인한 날부터 5년 이내에 새로운 주택을 취득한 경우 해당 주택의 취득일 이후 양도하는 주택에 대해서는 이를 적용하지 아니한다.
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 혼인 전 보유 | 양쪽 모두 1주택 이상 보유 |
| 혼인한 날 현재 | 1세대 3주택 이상 |
| 양도 시기 | 혼인한 날부터 5년 이내 |
| 차감하는 수 | 양도일 현재 양도자의 배우자가 보유한 주택 수(제1항에 따른 주택 수) |
| 적용 제외 | 혼인한 날부터 5년 이내 새로운 주택을 취득하면 그 취득일 이후 양도하는 주택 |
차감하는 수는 '제1항에 따른 주택 수'입니다. 배우자 쪽 주택 중 수도권·광역시 등 밖 기준시가 3억원 이하 주택처럼 처음부터 주택 수에 산입하지 않는 주택은 차감 대상 수에도 포함하지 않습니다. 주택과 조합원입주권·분양권을 합해 3 이상이 되는 경우는 제167조의4 제5항이 같은 구조로 배우자 보유분을 차감합니다.
예규 사안: 배우자가 자녀와 함께 1세대 2주택이었던 경우
원문 사실관계는 이렇습니다.
| 시점 | 내용 |
|---|---|
| 2014.2.21. | 갑, A주택 취득 |
| 2017.8.8. | 을과 같은 세대원인 자녀, C주택 취득 |
| 2018.3.3. | 을, B주택 취득 |
| 2019년 3월 | 갑과 을 혼인, 1세대 3주택 |
| 2019년 5월 | 갑, A주택(조정대상지역) 양도 |
혼인 전 을은 자녀와 1세대를 이루어 2주택이었습니다. 질의는 갑이 A주택을 양도할 때 제9항으로 차감하는 범위가 배우자 세대(을과 자녀) 소유 주택 전부인지(1안), 배우자 을 소유 주택만인지(2안)였습니다.
(요지) 중과세율 적용대상 주택수를 보유하고 있는지 판정함에 있어, 1주택 이상을 보유한 자가 혼인한 날로부터 5년 이내 주택을 양도하는 경우, 그 배우자 및 배우자의 세대원이 소유한 주택 모두 제외하는 것임. (회신) 귀 질의의 경우 제1안이 타당합니다.
국세청도 같은 요지로 회신했습니다(서면-2023-법규재산-0831, 2023.12.21.).
1안과 2안은 남는 주택 수가 다릅니다
1안이면 세대 전체 3채에서 B주택과 C주택을 모두 차감해 1채가 남습니다. 2안이면 B주택만 차감해 2채가 남습니다. 1채가 남으면 갑의 A주택은 다주택 중과 유형에 해당하지 않습니다. 2채가 남는 경우는 아래와 같이 2주택 중과 해당 여부를 다시 확인해야 하는 구조입니다.
혼인 전 배우자 쪽에 자녀 명의 주택이 있었다면, 조문 문언은 '배우자'만 적었으므로 배우자 명의 주택만 차감하는 것으로 읽을 수 있습니다. 예규에 따라 배우자와 같은 세대였던 세대원의 주택까지 양도일 현재 보유 현황으로 확인해 차감합니다.
예규 사안은 1주택 쪽인 갑이 양도한 경우입니다. 조문은 '양도자의 배우자'가 보유한 주택 수를 차감하므로, 을이 양도하면 갑 쪽 보유분을 차감하는 구조입니다. 을 쪽이 양도할 때 갑의 세대원 주택까지 차감하는지는 이 예규가 판단하지 않았습니다.
차감 후 2채가 남는 경우는 따로 확인합니다
제9항은 3주택 이상 중과를 정한 제167조의3에 있습니다. 2주택 중과를 정한 제167조의10은 제2항에서 제167조의3 제2항부터 제8항까지와 제10항만 준용하고, 제9항은 준용하지 않습니다. 2주택 중과에서 혼인 합가 주택을 제외하던 제167조의10 제1항 제6호(혼인한 날부터 5년)는 2023년 2월 28일 개정(대통령령 제33267호)으로 삭제됐습니다.
그래서 혼인으로 3주택 이상이 된 세대가 제9항으로 차감한 뒤 2채가 남으면, 3주택 중과 유형에는 해당하지 않지만 세대 전체로는 3채 이상이어서 2주택 중과 조문에 해당하는지가 문언상 분명하지 않습니다. 이 경우를 다룬 해석례를 확인한 뒤 신고합니다.
각자 1주택인 사람이 혼인해 1세대 2주택이 된 경우는 제9항 대상이 아닙니다(혼인한 날 현재 3주택 이상 요건). 이때는 혼인한 날부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 보는 비과세 특례(제155조 제5항)를 확인하고, 그 요건을 모두 갖추면 2주택 중과에서도 제외됩니다(제167조의10 제1항 제15호). 비과세 특례는 결혼하거나 부모님을 모시며 2주택이 되면 비과세되나요?에 정리했습니다.
| 구분 | 기간 | 근거 |
|---|---|---|
| 혼인 합가 비과세(각자 1주택, 1세대 2주택) | 혼인한 날부터 10년 | 소득세법 시행령 제155조 제5항 |
| 중과 주택 수 차감(1세대 3주택 이상) | 혼인한 날부터 5년 | 소득세법 시행령 제167조의3 제9항 |
| 주택+입주권·분양권 합 3 이상 | 혼인한 날부터 5년 | 소득세법 시행령 제167조의4 제5항 |
비과세는 10년, 중과 주택 수 차감은 5년입니다. 혼인 후 5년이 지나면 제9항을 적용하지 않고 세대 전체 주택 수로 중과를 판정합니다.
취득세에는 같은 특례가 없습니다
취득세 중과 판정에서는 혼인으로 3주택 이상이 된 세대를 일시적으로 구제하는 규정이 없어, 조세심판원이 일시적 2주택 주장을 받아들이지 않은 사례가 있습니다. 혼인으로 3주택이 되면 일시적 2주택 규정을 적용하지 못합니다에 정리했습니다.
확인할 것
- 혼인신고일과, 혼인한 날 현재 양쪽 세대의 보유 주택 수(배우자 쪽 세대원 포함)를 확인합니다.
- 양도일이 혼인한 날부터 5년 이내인지 계산합니다.
- 혼인 후 새로 취득한 주택이 있는지, 있다면 그 취득일과 양도일의 선후를 확인합니다.
- 양도일 현재 배우자와 배우자 쪽 세대원이 보유한 주택 중 제1항에 따라 주택 수에 산입하는 주택을 확인해 차감합니다.
- 차감 후 2채가 남으면 2주택 중과 해당 여부를 해석으로 확인합니다.
보유 주택 목록과 혼인일을 넣어 중과 유형을 계산하려면 양도세 중과대상 판정을 이용할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 배우자의 자녀 명의 주택도 중과 주택 수에서 차감하나요?
A. 혼인 전 배우자와 같은 세대였던 자녀가 소유한 주택이라면 차감합니다. 기획재정부는 배우자 및 배우자의 세대원이 소유한 주택을 모두 제외한다고 회신했습니다(재산세제과-1400, 2023.12.18.).
Q. 혼인한 지 6년째에 양도하면 어떻게 되나요?
A. 제9항은 혼인한 날부터 5년 이내 양도하는 경우에만 적용합니다. 5년이 지나면 배우자 쪽 보유분을 차감하지 않고 세대 전체 주택 수로 판정합니다.
Q. 혼인 후 주택을 한 채 더 취득했습니다.
A. 혼인한 날부터 5년 이내에 새로운 주택을 취득하면, 그 취득일 이후 양도하는 주택에는 제9항을 적용하지 않습니다(제167조의3 제9항 단서). 취득일 전에 양도한 주택은 적용 대상입니다.
Q. 조합원입주권이나 분양권이 있으면 어떻게 계산하나요?
A. 주택과 조합원입주권·분양권의 수를 합해 3 이상이 된 경우 제167조의4 제5항이 같은 방식으로 배우자가 보유한 주택·입주권·분양권 수를 차감합니다. 이 조항의 단서는 혼인 후 새로 취득한 입주권·분양권도 적용 제외 사유로 정합니다.
근거 법령
- 소득세법 제104조 제7항
- 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제12호의2·제9항, 제167조의4 제5항
- 소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제15호·제2항, 제155조 제5항
- 기획재정부 재산세제과-1400(2023.12.18.), 서면-2023-법규재산-0831(2023.12.21.)