취득가액을 모르는 오래된 집은 양도세를 어떻게 계산하나요
취득 당시 실지거래가액을 알 수 없으면 법에서 정한 방법으로 취득가액을 추계합니다. 매매사례가액 → 감정가액 → 환산취득가액 → 기준시가 순서로 적용합니다. 방식에 따라 세액 차이가 크니 확인이 필요합니다. 현행(시행 2026-07-01) 기준입니다.
추계는 정해진 순서가 있습니다
취득가액을 추계할 때는 ① 매매사례가액 ② 감정가액 ③ 환산취득가액 ④ 기준시가를 순차적으로 적용한다.
소득세법 시행령 제176조의2 제3항
앞 순서에서 값을 구할 수 있으면 그 값을 씁니다. 대개 오래된 집은 매매사례나 감정가액이 없어 환산취득가액을 쓰게 됩니다.
환산취득가액은 비율로 계산합니다
환산취득가액 = 양도 당시 실지거래가액 × (취득 당시 기준시가 ÷ 양도 당시 기준시가)
소득세법 시행령 제176조의2 제2항
취득할 때와 팔 때의 기준시가(공시가격) 비율로 취득가액을 환산합니다. 실제 산 값과 다를 수 있어, 취득 당시 계약서·영수증을 찾으면 그 실지거래가액이 우선입니다.
자주 묻는 질문
Q. 계약서를 잃어버렸는데 실제 산 값으로 인정받을 수 있나요?
A. 실지거래가액은 계약서·영수증 등 증빙으로 확인돼야 인정됩니다. 증빙이 없으면 매매사례가액·감정가액·환산취득가액·기준시가 순으로 추계합니다.
Q. 환산취득가액이 실제 산 값보다 낮으면 손해인가요?
A. 환산취득가액이 낮으면 양도차익이 커져 세금이 늘 수 있습니다. 반대인 경우도 있어, 증빙 확보와 방식 비교가 중요합니다.