취득가액을 알 수 없는 오래된 주택은 양도세를 어떻게 계산하나요?
취득 당시 실지거래가액을 알 수 없으면 법에서 정한 방법으로 취득가액을 추계합니다. 매매사례가액 → 감정가액 → 환산취득가액 → 기준시가 순서로 적용합니다. 방식에 따라 세액 차이가 크고, 실가가 확인되면 환산으로 바꿀 수 없으며, 신축·증축 건물에는 가산세 함정도 있습니다. 현행(시행 2026-07-01) 기준입니다.
추계는 정해진 순서가 있습니다
취득가액을 추계할 때는 ① 매매사례가액 ② 감정가액 ③ 환산취득가액 ④ 기준시가를 순차적으로 적용한다.
앞 순서에서 값을 구할 수 있으면 그 값을 씁니다. 각 단계의 기준은 이렇습니다.
- 매매사례가액: 양도일·취득일 전후 각 3개월 이내에 같거나 비슷한 자산이 실제 거래된 가액. 특수관계인 거래 등 부당한 가액은 제외합니다(유사매매사례가액 조회 참고).
- 감정가액: 전후 각 3개월 이내에 둘 이상 감정평가법인이 평가한 금액의 평균입니다. 다만 기준시가 10억원 이하 자산은 하나의 감정기관 평가로도 됩니다.
- 환산취득가액: 위 두 가지가 없을 때 비율로 계산합니다(아래).
- 기준시가: 마지막 순서입니다.
대개 오래된 주택은 매매사례나 감정가액이 없어 환산취득가액을 쓰게 됩니다.
환산취득가액은 비율로 계산합니다
②법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 가액을 말한다.
- 법 제94조제1항제1호 및 제2호가목에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.
양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × [취득당시의 기준시가 ÷ 양도당시의 기준시가(제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)]
취득할 때와 양도할 때의 기준시가(공시가격) 비율로 취득가액을 환산합니다. 기준시가는 실제 거래가보다 낮은 것이 보통이라, 환산취득가액이 실제 취득가액과 다를 수 있습니다. 환산취득가액이 실제 취득가액보다 낮으면 양도차익이 커져 세금이 늘어납니다.
실지거래가액이 확인되면 환산을 쓸 수 없습니다
환산취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없을 때만 씁니다. 세금을 줄이려고 임의로 선택하는 것이 아닙니다.
매입가액 등 주요 부분이 확인되면, 일부 부대비용을 확인할 수 없다는 사정만으로는 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보지 않습니다. 즉 실제 취득가액이 확인되면 환산취득가액으로 신고할 수 없습니다. 또 건물을 환산으로 잡더라도 토지의 실지거래가액이 확인되면 토지는 실가로 적용하는 등, 자산별로 나눠 판단합니다.
새로 지은 건물을 5년 안에 양도하면 5% 가산세가 더해집니다
환산취득가액에는 잘 알려지지 않은 함정이 있습니다.
건물을 신축 또는 증축(증축은 바닥면적 합계 85제곱미터 초과분)하고 그 취득일·증축일부터 5년 이내에 양도하면서 감정가액·환산취득가액을 취득가액으로 하는 경우, 그 건물 감정가액·환산취득가액의 5%를 양도소득 결정세액에 더한다.
직접 지었거나(신축) 늘린(증축) 건물을 5년 안에 양도하면서 환산취득가액(또는 감정가액)으로 취득가액을 잡으면, 그 건물 환산가액의 5%가 가산세로 더해집니다. 실제 취득가액을 쉽게 확인할 수 있는 신축·증축 건물에 환산을 남용하지 못하게 하는 규정입니다. 산출세액이 0이어도 이 가산세는 적용됩니다.
환산으로 잡으면 실제 경비는 개산공제로 바뀝니다
환산취득가액으로 취득가액을 잡으면, 실제로 쓴 자본적지출·양도비는 따로 공제하지 않고 정액 개산공제로 대체됩니다. 다만 실제 경비가 더 크면 「환산취득가액 + 개산공제」와 「실제 자본적지출 + 양도비」를 비교해 유리한 쪽을 고를 수 있습니다(소득세법 제97조 제2항 제2호 단서). 자세한 내용은 취득가액을 추계로 잡으면 실제 경비는 어떻게 되나요에서 다룹니다.
놓치기 쉬운 지점
- 세금을 줄이려고 환산을 골라 쓸 수 있다고 오해합니다. 환산취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없을 때만 씁니다. 매입가액 등 주요 부분이 확인되면 부대비용을 모른다는 사정만으로 환산을 쓸 수 없습니다.
- 환산이 늘 유리하다고 오해할 수 있습니다. 기준시가는 실제 거래가보다 낮은 것이 보통이라, 환산취득가액이 실제 취득가액보다 낮으면 양도차익이 커져 세금이 늘어납니다.
- 신축·증축 건물에도 그냥 쓰면 된다고 생각할 수 있습니다. 신축·증축 후 5년 이내 양도하면서 환산가액(또는 감정가액)을 쓰면 그 건물 환산가액의 5%가 가산세로 더해집니다. 산출세액이 0이어도 적용됩니다.
- 건물과 토지를 한 덩어리로 착각할 수 있습니다. 건물을 환산으로 잡아도 토지의 실지거래가액이 확인되면 토지는 실가로 적용하는 등 자산별로 나눠 판단합니다.
- 실제 쓴 공사비를 그대로 공제한다고 생각할 수 있습니다. 환산으로 잡으면 자본적지출·양도비는 정액 개산공제로 대체됩니다. 실제 경비가 더 크면 둘을 비교해 유리한 쪽을 고를 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 계약서를 잃어버렸는데 실제 산 값으로 인정받을 수 있나요?
A. 실지거래가액은 계약서·영수증 등 증빙으로 확인돼야 인정됩니다. 증빙이 없으면 매매사례가액·감정가액·환산취득가액·기준시가 순으로 추계합니다.
Q. 환산취득가액이 실제 산 값보다 낮으면 손해인가요?
A. 환산취득가액이 낮으면 양도차익이 커져 세금이 늘 수 있습니다. 반대인 경우도 있어, 증빙을 확보하고 방식을 비교해야 합니다.
Q. 세금을 줄이려고 환산취득가액을 골라 쓸 수 있나요?
A. 아닙니다. 환산취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없을 때만 적용합니다. 실제 취득가액이 계약서 등으로 확인되면 환산으로 바꿔 신고할 수 없습니다.
Q. 오래된 상가를 헐고 새로 지어 3년 만에 팔려고 합니다. 환산으로 신고해도 되나요?
A. 신축·증축 건물을 5년 안에 양도하면서 환산취득가액이나 감정가액으로 신고하면 그 건물 환산가액의 5%가 가산세로 더해집니다. 실제 신축비용 증빙을 갖춰 실지거래가액으로 신고하는 것이 유리한지 먼저 비교해야 합니다.
근거 법령
- 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목(실가 확인 불가 시 매매사례·감정·환산취득가액 순차 적용)·제2항 제2호 단서(환산 시 개산공제와 실제경비 중 선택)
- 소득세법 시행령 제176조의2 제2항(환산취득가액 산식)·제3항(추계 순서: 매매사례→감정→환산→기준시가)
- 소득세법 제114조의2(신축·증축 건물 5년 내 양도 시 감정·환산취득가액의 5% 가산세)