분양받은 아파트로 일시적 2주택이 됐다면, 종전 주택 처분기한은 언제부터 기산하나요?
분양받은 아파트로 일시적 2주택이 됐을 때 종전 주택 처분기한을 잔금일부터 기산하는지, 사용승인일부터 기산하는지, 분양권 취득일부터 기산하는지는 분양권을 언제 취득했는지에 따라 먼저 달라집니다. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권이면 아파트가 완공된 뒤에도 일시적 2주택 특례가 아니라 분양권 특례로 판단합니다(소득세법 시행령 제156조의3). 처분기한은 분양권을 취득한 날부터 3년이고, 3년이 지났다면 새 아파트가 완성된 날부터 3년 안에 이사해 1년 이상 살아야 합니다. 잔금일과 사용승인일은 이 완성된 날을 정할 때 쓰입니다.
2021년 이후 분양권이면 분양권 특례로 봅니다
분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득한 것부터 주택 수에 들어가고 주택과 분양권을 함께 가진 세대의 비과세 특례도 그때부터 적용됩니다. 청약에 당첨된 분양권뿐 아니라 매매나 증여로 산 분양권도 같습니다.
이런 분양권으로 받은 아파트는 완공돼 주택이 된 뒤에도 일반적인 일시적 2주택 특례(같은 영 제155조 제1항)로 처분기한을 새로 기산하지 않습니다. 2021년에 종전 주택을 취득하고 같은 해 분양권을 취득한 세대가 아파트 완공 뒤 종전 주택을 양도한 사안에서 국세청은 제155조 제1항과 제156조의3 제2항 모두 적용할 수 없다고 회신했습니다(서면-2022-법규재산-3293, 2023.3.21.). 이 사안은 종전 주택을 취득하고 1년이 지나기 전에 분양권을 취득해 분양권 특례의 1년 요건을 채우지 못한 경우였습니다. 완공일부터 다시 기산하면 일시적 2주택 요건을 맞출 수 있었는데도 국세청은 제155조 제1항을 적용하지 않았습니다.
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전주택"이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
처분기한의 시작은 잔금일도 사용승인일도 아닌 분양권을 취득한 날입니다. 분양권을 취득한 지 3년이 지나기 전에 종전 주택을 양도하면 새 아파트 완공 여부와 상관없이 이 조항으로 비과세를 판단합니다.
3년이 지났다면 완성 후 3년 안에 이사해 1년 이상 살아야 합니다
계약부터 입주까지 3년이 넘게 걸리는 분양 아파트라면 이 기한 안에 종전 주택을 팔기 어렵습니다. 분양권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전 주택을 양도할 때는 다음 두 요건을 모두 갖춰야 비과세됩니다(같은 영 제156조의3 제3항).
- 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(재정경제부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것
- 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전의 주택을 양도할 것
종전 주택을 양도한 뒤에 이사와 거주 요건을 채우는 구조라 신고할 때는 아직 요건이 다 갖춰지지 않은 상태입니다. 나중에 이사나 1년 거주를 지키지 못하면 그 사유가 발생한 달의 말일부터 2개월 안에 양도소득세를 신고·납부해야 합니다(같은 조 제10항).
잔금일과 사용승인일은 '완성된 날'을 정할 때 씁니다
제3항의 "완성된 후 3년"에서 완성된 날은 분양 아파트의 취득시기로 봅니다. 국세청은 분양권으로 취득한 주택의 취득시기를 대금을 청산한 날로 보되, 잔금을 낸 날까지 아파트가 완성되지 않았으면 완성된 날을 취득일로 본다고 회신했습니다. 같은 회신에서 완성되면 3년 안에 세대전원이 이사해 1년 이상 거주해야 한다고 덧붙였습니다(서면-2024-법규재산-3770, 2024.12.18.).
완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다.
건설 중인 건물의 완성일은 사용승인서 교부일입니다. 그 전에 사실상 사용했거나 임시사용승인을 받았다면 그중 빠른 날입니다(같은 항 제4호). 잔금일과 완성일 가운데 늦은 날이 기준이 됩니다. 잔금을 내기 전에 소유권이전등기를 했다면 잔금일 대신 등기접수일을 봅니다(같은 항 제2호).
종전 주택을 오래 보유한 세대가 2022년 6월 10일 청약에 당첨돼 6월 20일 분양계약을 맺었다고 가정합니다. 날짜 순서만 다른 두 경우입니다.
사례 1: 사용승인이 잔금보다 먼저
- 2025년 9월 30일 사용승인, 11월 14일 잔금 지급
- 잔금을 낼 때 이미 완성돼 있으므로 취득시기는 잔금일인 11월 14일
- 이사·거주와 종전 주택 양도의 3년은 11월 14일부터 기산합니다
사례 2: 잔금이 사용승인보다 먼저
- 2025년 9월 15일 잔금 지급, 9월 30일 사용승인
- 잔금을 낼 때 완성되지 않았으므로 취득시기는 완성일인 9월 30일
- 3년은 9월 30일부터 기산합니다
두 사례 모두 분양권 취득일부터 3년이 되는 2025년 6월 무렵 전에 종전 주택을 양도했다면 제2항으로 판단하므로 잔금일과 사용승인일은 따질 필요가 없습니다.
잔금을 내기 전에 임시사용승인을 받고 입주한 경우에는 잔금청산일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날을 취득시기로 봅니다. 잔금 일부를 늦게 냈다면 잔금청산일을 언제로 볼지는 사실판단 사항이라는 회신이 있습니다(서면-2021-부동산-0602, 2023.5.18.). 소액을 남겨 두고 입주했다면 그날을 두고 과세관청과 판단이 달라질 수 있습니다.
분양권 취득일은 당첨일인가 계약일인가
제2항의 3년이 분양권 취득일부터라면 그날이 언제인지가 남습니다. 국세청 기본통칙 98-162…2는 아파트당첨권의 취득시기를 당첨일로 적고 있습니다.
대법원은 다주택 중과 여부를 가리면서 분양권은 청약당첨일이 아니라 분양계약일부터 보유한 것으로 봐야 한다고 판단했습니다(대법원 2024두54560, 2026.3.12.). 분양권은 공급계약으로 얻는 지위이고 당첨만으로는 계약을 포기할 수도 있어 분양권을 확정적으로 취득했다고 보기 어렵다고 했습니다. 기본통칙은 행정규칙이라 과세처분의 근거가 될 수 없다고도 밝혔습니다.
다만 이 판결은 중과 세율 사건이고, 분양권 특례의 3년을 언제부터 기산하는지 직접 판단하지는 않았습니다. 처분기한은 당첨일부터 3년으로 관리합니다. 위 사례에서 당첨일과 계약일은 열흘 차이라 계약일 기준으로 계산하다가 그 사이에 양도하면 과세관청과 다툼이 발생할 수 있습니다.
2020년 이전 분양권이면 일시적 2주택 특례로 봅니다
2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권은 주택 수에 들어가지 않습니다. 이 경우 아파트가 완공된 뒤 종전 주택을 양도할 때는 일반 일시적 2주택 특례(같은 영 제155조 제1항)를 적용합니다. 처분기한은 새 아파트를 취득한 날부터 3년입니다. 2020년 12월 31일 이전 분양권으로 완공된 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 제155조 제1항을 적용한다는 국세청 회신이 있습니다(서면-2024-부동산-0657, 2024.10.2.). 취득일은 잔금일과 완성일 중 늦은 날입니다.
2026년 10월 1일 시행된 개정으로 조정대상지역 종전 주택을 가진 세대가 조정대상지역 신규 주택을 취득하면 처분기한이 2년으로 줄었고(같은 항 제1호), 2026년 8월 4일 이후 신규 주택을 취득한 경우부터 적용합니다. 8월 3일 이전에 신규 주택이나 신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득했다면 종전 규정에 따릅니다(대통령령 제36737호 부칙 제2조). 2020년 이전에 취득한 분양권으로 받은 아파트는 이 2년 단축과 관계가 없습니다. 분양권 특례의 3년(제156조의3 제2항)은 이번 개정 대상이 아닙니다.
일시적 2주택의 1년 요건과 기한 계산은 종전 주택 취득 후 딱 1년 되는 날 신규 주택을 취득하면 일시적 2주택 비과세가 되나요?에, 분양권을 가진 세대가 나중에 주택을 산 반대 순서는 분양권 보유 세대가 나중에 취득한 주택의 특례에 정리했습니다. 취득세의 취득일은 기준이 달라 취득세 취득시기, 잔금일·계약일·사용승인일 중 언제로 보나요에서 따로 다뤘습니다.
신고 전 확인할 것
- 분양권 취득일: 2021년 1월 1일 이후인지 확인합니다. 당첨일과 계약일을 모두 적어 두고 매매로 산 분양권이면 그 잔금일도 확인합니다.
- 1년 요건: 종전 주택을 취득한 날부터 1년이 지난 뒤에 분양권을 취득했는지 봅니다. 이 요건을 못 채우면 완공 뒤에도 일시적 2주택 특례로 돌아가지 못합니다.
- 3년 경과 여부: 종전 주택 양도일이 분양권 취득일부터 3년 안인지 봅니다. 3년이 지났다면 제3항으로 판단합니다.
- 완성된 날: 잔금일, 사용승인서 교부일, 임시사용승인일, 실제 입주일, 소유권이전등기 접수일을 모두 확인해 가장 이른 완성일과 잔금일 중 늦은 날을 찾습니다.
- 이사와 거주: 제3항이면 완성된 날부터 3년 안에 세대전원이 이사해 1년 이상 살 수 있는지 봅니다. 지키지 못하면 2개월 안에 신고해야 합니다.
- 2020년 이전 분양권: 제155조 제1항으로 판단하고 새 아파트를 취득한 날부터 3년 안에 종전 주택을 양도합니다.
자주 묻는 질문
Q. 2022년에 당첨된 분양권 아파트가 2025년에 완공됐습니다. 종전 주택은 완공일부터 3년 안에 팔면 되나요?
2021년 이후 취득한 분양권이라 일시적 2주택 특례가 아니라 분양권 특례로 판단합니다. 분양권을 취득한 날부터 3년이 지났다면 완공(완성된 날)부터 3년 안에 양도하고 그 기간 안에 새 아파트로 세대전원이 이사해 1년 이상 살아야 비과세됩니다(소득세법 시행령 제156조의3 제3항).
Q. 사용승인이 나고 두 달 뒤에 잔금을 냈습니다. 기준일은 사용승인일인가요?
잔금을 낼 때 이미 완성돼 있었다면 기준일은 잔금일입니다. 잔금일까지 완성되지 않은 경우에만 완성일(사용승인일, 그 전에 임시사용승인이나 실제 사용이 있으면 그중 빠른 날)을 취득일로 봅니다(같은 영 제162조 제1항 제8호).
Q. 분양권을 취득한 날은 당첨일인가요, 계약일인가요?
국세청 기본통칙은 당첨일로 적고 있고, 대법원은 다주택 중과 판단에서 계약일로 봤습니다(대법원 2024두54560). 분양권 특례의 3년을 어느 날부터 기산하는지 직접 판단한 해석은 아직 없으니 당첨일부터 3년으로 관리하는 것이 안전합니다.
Q. 2026년 10월부터 처분기한이 2년으로 줄었다던데 분양권도 해당되나요?
줄어든 것은 조정대상지역 종전 주택을 가진 세대가 조정대상지역 신규 주택을 취득한 일시적 2주택(같은 영 제155조 제1항 제1호)입니다. 분양권 특례의 3년(제156조의3 제2항)은 그대로입니다.