매매사업자는 양도할 때마다 2개월 안에 매매차익 예정신고를 합니다
부동산매매업자는 토지나 건물을 양도할 때마다 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 매매차익과 세액을 신고하고, 산출세액도 같은 기한까지 납부합니다. 차익이 없거나 차손이 생긴 거래도 신고 대상입니다. 예정신고를 했어도 다음 해 종합소득세 확정신고는 따로 해야 합니다.
매매할 때마다 예정신고합니다
부동산매매업자는 토지 또는 건물(이하 "토지등"이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 토지등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생하였을 때에도 또한 같다.
예를 들어 매매일이 3월 10일이면 3월 31일부터 2개월이 되는 5월 31일까지 예정신고합니다. 기한이 토요일·일요일·공휴일이면 그다음 날까지입니다(국세기본법 제5조 제1항). 신고 대상은 토지와 건물이고, 신고처는 납세지 관할 세무서입니다. 산출세액도 같은 기한까지 납부합니다(소득세법 제69조 제4항).
세율은 양도세율, 단기 보유는 기본세율입니다
예정신고 세액은 매매차익에 양도소득세 세율(소득세법 제104조)을 곱해 계산합니다. 다만 보유기간이 2년 미만이면 단기세율(제104조 제1항 제2호·제3호) 대신 기본세율(같은 항 제1호)을 적용합니다(소득세법 제69조 제3항 단서).
이 단서가 바꾸는 것은 단기세율뿐입니다. 비사업용 토지·미등기 자산·조정대상지역 중과 대상 주택은 예정신고 때도 해당 양도소득세 세율을 적용합니다(같은 항 본문).
예정신고 차익에는 기본공제가 없습니다
예정신고 매매차익은 매매가액에서 다음을 공제한 금액입니다(소득세법 시행령 제128조 제1항).
| 공제 항목 | 예정신고(제128조) | 비교과세(제122조 제2항) |
|---|---|---|
| 필요경비 | 공제 | 공제 |
| 건설자금에 충당한 차입금의 이자 | 공제 | 규정 없음 |
| 매도로 법률에 따라 지급하는 공과금 | 공제 | 규정 없음 |
| 장기보유특별공제 | 공제 | 공제 |
| 양도소득 기본공제 | 공제하지 않음 | 공제 |
장기보유특별공제는 소득세법 제95조 제2항 요건(3년 이상 보유, 미등기·중과 대상 주택 제외)을 갖춘 경우에만 공제합니다.
국세청 집행기준도 예정신고할 때는 양도소득 기본공제를 적용하지 않는다고 정리합니다(소득세 집행기준 69-0-1). 비교과세는 개인 매매사업자 비교과세에서 다룹니다.
예정신고를 했어도 확정신고는 따로 합니다
집행기준은 다음을 함께 정리합니다(소득세 집행기준 69-0-1).
- 예정신고·납부를 했어도 종합소득세 확정신고 의무가 있습니다.
- 확정신고를 하지 않으면 예정신고한 매매차익도 무신고 소득금액으로 보아 신고불성실가산세를 적용합니다.
- 예정신고 때 공제받은 장기보유특별공제액은 확정신고 때 필요경비에 산입하지 않습니다.
확정신고 때는 예정신고 산출세액을 공제해 정산합니다(소득세법 제76조 제3항 제2호). 확정신고 기한은 다음 해 5월 31일이고, 성실신고확인대상사업자는 6월 30일입니다(소득세법 제70조의2 제2항).
예정신고를 빠뜨리면 가산세가 부과됩니다
매매차익 예정신고를 하지 않으면 2010년 1월 1일 이후 매매분부터 무신고·과소신고 가산세와 납부불성실가산세(현행 납부지연가산세)가 적용된다는 회신이 있습니다(기획재정부 조세정책과-349, 2011.3.21.).
예정신고를 빠뜨린 뒤 바로잡는 방법도 중요합니다. 예정신고분의 기한 후 신고를 하지 않은 채 그 매매차익을 포함해 종합소득세 확정신고만 했다면, 예정신고분 무신고가산세 50% 감면을 받지 못한다는 회신이 있습니다(기준-2024-법규기본-0098, 2024.9.26.). 예정신고를 놓쳤다면 확정신고기한까지 예정신고분의 기한 후 신고를 따로 해야 무신고가산세 50% 감면을 받을 수 있습니다(국세기본법 제48조 제2항 제3호 라목). 과세표준과 세액을 경정할 것을 미리 알고 한 신고는 감면에서 제외되고, 납부지연가산세는 이 감면 대상이 아닙니다.
- 3.10.매매일토지 매매
- 5.31.예정신고 기한3월 말일부터 2개월이 되는 날
- 다음 해 5.31.확정신고 기한종합소득세 확정신고, 예정신고 산출세액 공제(성실신고확인대상사업자는 6.30.)
확인할 것
- 매매일과 그달 말일부터 2개월이 되는 날
- 차손이 난 거래도 신고했는지
- 양도한 자산이 비사업용 토지·미등기·중과 대상 주택이라 양도세율이 그대로 적용되는지
- 예정신고를 놓쳤다면 확정신고기한까지 예정신고분 기한 후 신고를 했는지
근거 법령
- 소득세법 제69조 제1항·제3항·제4항 (토지등 매매차익 예정신고와 납부), 제70조의2 제2항, 제76조 제3항 제2호
- 국세기본법 제5조 제1항, 제48조 제2항 제3호 라목
- 소득세법 시행령 제128조 제1항 (매매차익 계산)
- 소득세 집행기준 69-0-1
- 기획재정부 조세정책과-349(2011.3.21.), 기준-2024-법규기본-0098(2024.9.26.)
자주 묻는 질문
Q. 1년 안에 양도한 주택도 예정신고 때 기본세율로 계산하나요?
일반 주택이면 보유기간이 2년 미만이어도 단기세율 대신 기본세율을 적용합니다(소득세법 제69조 제3항 단서). 다만 조정대상지역 중과 대상 주택, 비사업용 토지, 미등기 자산은 해당 양도소득세 세율을 적용합니다.