잔금 전에 체결한 임대차계약, 상생임대 직전임대차계약이 될까
주택을 매수하면서 잔금을 치르기 전에 세입자를 미리 구해 두기도 합니다. 상생임대주택 특례의 직전임대차계약은 1세대가 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 계약이어야 합니다(소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호). 매매계약 후 잔금 전에 체결한 계약은 어떨까요. 국세청은 임대가 취득일 이후에 시작됐거나 임대인 명의를 매수인으로 바꿔 쓴 경우까지 모두 직전임대차계약에서 제외했습니다. 취득일 당일 체결한 계약은 인정 대상이고, 조세심판원은 2026년에 비슷해 보이는 사안 두 건을 서로 다르게 판단했습니다. 계약서 체결일을 기준으로 회신과 결정을 정리합니다.
매매계약을 하고 잔금 전에 세입자와 전세계약을 했습니다. 입주는 잔금일 이후였는데, 이 계약이 상생임대의 직전임대차계약이 되나요?
국세청은 직전임대차계약에 해당하지 않는다고 답했습니다. 주택 매매계약을 체결한 뒤 임대차계약을 체결했고 임대기간이 취득일 이후에 시작됐더라도, 임대인이 주택을 취득하기 전에 임차인과 작성한 계약은 직전임대차계약이 아니라는 회신입니다(사전-2024-법규재산-0967, 2025.3.17.). 판정 기준은 입주일이 아니라 계약서 체결일과 취득일(잔금 청산일)의 선후입니다.
직전임대차계약은 '주택을 취득한 후' 체결한 계약입니다
조문은 직전임대차계약을 1세대가 주택을 취득한 뒤 그 주택의 임차인과 체결한 계약으로 정하고, 취득으로 임대인 지위가 승계된 계약은 괄호에서 제외합니다.
- 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
매매로 취득한 주택의 취득시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날(잔금일)입니다(소득세법 제98조). 잔금을 치르기 전에 소유권이전등기를 먼저 했다면 등기접수일, 대금을 청산한 날이 분명하지 않으면 등기부에 기재된 등기접수일이 취득시기입니다(소득세법 시행령 제162조 제1항 제1호·제2호). 직전임대차계약인지는 이 취득일과 임대차계약서 체결일을 놓고 판정합니다.
잔금 전에 체결하면 임대가 취득 후 시작돼도 직전임대차계약이 아닙니다
2025년 사전답변의 사실관계는 이렇습니다.
| 날짜 | 내용 |
|---|---|
| 2020.1.14. | 매수인이 A주택 매매계약 작성 |
| 2020.2.25. | 매수인이 임차인과 임대차계약 작성(임대개시는 취득일 이후로 약정) |
| 2020.3.31. | A주택 취득(조정대상지역), 같은 날 임대개시(2020.3.31.~2022.3.30.) |
| 2022.2.19. | 임대차계약 갱신(2022.3.31.~2024.3.30.) |
| 2024.3.28. | 임대차계약 갱신(2024.3.31.~2026.3.30.) |
| 2024.12.3. | A주택 양도 |
귀 사전답변의 사실관계와 같이, 주택 매매계약 체결한 후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되더라도 임대인이 주택을 취득하기 전에 임차인과 작성한 임대차계약은 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3에서 규정하는 “직전 임대차계약”에 해당하지 않는 것입니다.
매수인이 직접 임대인이 되어 계약했고 임대는 취득일에 시작됐지만, 계약서를 작성한 날이 취득일보다 앞섰습니다. 기획재정부도 같은 질의에 직전임대차계약에 해당하지 않는다고 회신했습니다(재산세제과-1440, 2022.11.17.).
매도인이 그대로 세입자로 사는 경우도 같습니다
매도인이 주택을 양도한 뒤 전세로 계속 거주하는 조건의 거래도 있습니다. 2021년 6월 26일 매매계약(잔금일 2022년 2월 28일)을 체결하고, 잔금 전인 2021년 9월 11일 매수인이 임대인, 매도인이 임차인이 되는 임대차계약(2022.2.28.~2024.2.27.)을 따로 체결한 사안입니다. 임대는 취득과 동시에 시작돼 실제 1년 6개월 이상 이어졌습니다. 국세청은 재산세제과-1440을 참조하라고 회신했고(사전-2026-법규재산-0087, 2026.3.16.), 이 회신의 요지는 주택 취득(잔금 청산) 전에 임차인과 체결한 임대차계약은 직전임대차계약에 해당하지 않는다는 것입니다.
매도인을 임차인으로 하는 계약이라도 취득한 후에 체결하면 직전임대차계약으로 볼 수 있다는 회신은 따로 있습니다. 이 내용은 세입자 있는 집을 매수한 경우, 상생임대 직전임대차계약은 언제부터인가에서 다뤘습니다.
잔금일이 분명하지 않으면 등기접수일로 판정합니다
잔금 청산일이 분명하지 않은 주택에서 소유권이전등기 접수일(2020.3.16.) 전에 임대차계약을 체결하고 임대를 개시(2020.3.11.)한 사안도 있습니다. 국세청은 이 경우 취득시기를 등기접수일로 보고, 그 전에 체결한 계약은 직전임대차계약에 해당하지 않는다고 답했습니다(사전-2025-법규재산-1159, 2025.12.16.). 잔금 영수증이나 이체 내역으로 청산일을 확인하지 못하면 등기접수일이 기준이 됩니다.
취득 후 계약서를 고쳐 써도 결론은 바뀌지 않습니다
취득 전에 체결한 계약을 취득 후에 손봐서 직전임대차계약으로 만들 수 있는지 묻는 질의도 이어졌습니다. 국세청과 기획재정부는 두 유형 모두 인정하지 않았습니다.
임대인 명의만 매수인으로 바꾼 경우입니다. 2020년 9월 29일 매매계약 후 10월에 전 소유자와 임차인이 임대차계약(2020.12.1.~2022.11.30.)을 체결하면서 '보증금 잔금일에 임대인 명의를 매수인으로 고쳐 작성한다'는 특약을 넣었습니다. 잔금일인 12월 1일 같은 내용으로 임대인만 매수인으로 바꾼 계약서를 작성하고 임차인이 전입했습니다. 기획재정부는 직전임대차계약에 해당하지 않는다는 안이 타당하다고 회신했고(재산세제과-1446, 2022.11.18.), 국세청도 이 회신을 참고하라고 답했습니다(서면-2022-법규재산-2846, 2022.11.23.).
4년 계약을 2년씩 둘로 나눈 경우입니다. 분양권 상태에서 임대기간 4년의 계약을 체결하고(2022.6.3.) 닷새 뒤 잔금을 청산해 임차인이 입주했습니다. 2년 뒤 당사자 합의로 이 계약을 2년+2년의 두 계약으로 변경했습니다.
주택을 취득하기 전 분양권 상태에서 임차인과 체결한 임대차계약은 「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항의 “직전임대차계약”에 해당하지 않는 것이며주택 취득전 임대기간 4년의 임대차계약을 체결한 경우로서 임차인과 합의를 통하여 종전 임대차계약을 임대기간 2년의 2개의 임대차계약으로 변경한 경우 두 번째 계약도 “직전임대차계약”으로 볼 수 없는 것입니다.
분양권 상태에서 체결한 계약을 취득 후 해지·재작성한 사안과, 반대로 취득 후 갱신한 계약은 직전임대차계약으로 볼 수 있다는 회신은 분양권·입주권·지역주택조합 주택, 상생임대 직전임대차계약은 언제 체결해야 하나에 모았습니다.
취득일 당일 체결한 계약은 인정
잔금을 치른 날 바로 계약서를 쓰는 경우는 '취득한 후'에 해당합니다. 2021년 1월 7일 아파트 잔금을 지급하고 같은 날 임대차계약을 체결한 사안에서 국세청은 이렇게 답했습니다.
- 회신(서면-2022-법규재산-4863, 2023.3.8.): 1세대가 1주택을 취득한 날 그 주택의 임대차계약을 체결하고 임대기간 요건을 충족하면 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호의 직전임대차계약에 해당
- 단서: 전 소유자와 임차인이 임대차계약을 체결한 뒤 신 소유자와 같은 내용의 계약을 체결해 임대기간이 시작되는 경우는 제외
단서의 뜻은 이렇습니다. 전 소유자와 임차인이 먼저 계약하고, 취득일에 같은 내용으로 신 소유자와 다시 쓴 계약은 당일 체결이어도 제외합니다. 앞의 명의 변경 사안(재산세제과-1446)과 같은 구조이기 때문입니다.
2026년에도 같은 결론이 나왔습니다. 2022년 4월 29일 주택을 취득하고 같은 날 매도인의 전 배우자와 임대차계약(2022.4.29.~2024.4.29.)을 체결한 사안에서, 국세청은 위 4863 회신을 참고하라고 답했습니다(서면-2025-부동산-4766, 2026.5.19.). 요지는 전 소유자와 임차인 간 계약과 같은 내용으로 체결한 경우가 아니면 직전임대차계약에 해당한다는 것입니다.
조세심판원 두 결정, 무엇이 달랐나
2026년 조세심판원 결정 두 건은 모두 잔금 전 임대차 합의가 있었던 사안입니다. 결론은 반대입니다.
| 구분 | 조심2026부0754 (2026.7.6.) | 조심2026소1628 (2026.8.11.) |
|---|---|---|
| 잔금 전 계약 | 2019.11.9. 전 소유자와 임차인이 계약, 계약금은 전 소유자가 받음 | 2020.6.13. 매수인이 임차인과 직접 계약 |
| 그 계약서 | 확인되지 않음(새 계약서 특약에 내용만 기재) | 제출됨, 체결일 2020.6.13. |
| 취득일 | 2020.2.12. | 2020.9.9. |
| 취득 후 계약서 | 취득일에 매수인을 임대인으로 새 계약서 작성(2020.2.12.~2022.2.11.) | 없음(2022.9.9.·2024.9.9. 갱신) |
| 결론 | 인용: 취득일 계약서를 직전임대차계약으로 봄 | 기각: 1차 계약은 직전임대차계약 아님 |
인용된 사안(조심2026부0754)은 매매계약 특약에 '잔금 전 임대로 전환하는 경우 매도인이 임대차계약서 작성에 협조한다'는 내용이 있었습니다. 잔금 전 전 소유자 명의로 임대차 합의를 하고, 매수인이 소유권을 취득한 날 매수인을 임대인으로 하는 계약서를 새로 작성했습니다. 처분청은 재산세제과-1446과 사전-2024-법규재산-0967을 들어 과세했습니다. 심판원이 든 사정은 세 가지입니다. 청구인이 취득 후 소유자 지위에서 계약을 체결한 점, 종전 계약서가 확인되지 않는 점, 임대기간 시작 전에 임차인이 전 소유자로부터 임차해 거주한 사정도 확인되지 않는다는 점입니다. 심판원은 이를 근거로 임대인 지위 승계로 보기 어렵다고 판단했습니다. 같은 임차인에게 보증금 인상 없이 2년 이상 계속 임대한 사실과 제도 취지(전월세시장 안정)도 결정 이유입니다.
기각된 사안(조심2026소1628)에서는 매수인 본인이 잔금 석 달 전에 임차인과 계약서를 작성했습니다. 특약란에는 '현재 매매진행중이며 매수인(임대인)과 계약서 작성함'이라고 적혀 있었습니다. 조문은 '취득한 후' 체결을 요건으로 정합니다. 심판원은 임차인이 취득일부터 거주했다는 사정만으로는 이 요건을 갖췄다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 처분청은 취득 후 첫 갱신계약(2022.9.9.)을 직전임대차계약, 다음 갱신계약(2024.9.9.)을 상생임대차계약으로 보았습니다. 이렇게 보면 양도일까지 상생임대차 임대기간이 2년에 못 미칩니다.
두 결정을 가른 사실은 취득 전 날짜의 계약서가 있는지입니다. 0754 결정은 전 소유자 명의 계약서가 확인되지 않은 사실관계에서 나왔습니다. 전 소유자 명의 계약서가 남아 있고 취득일에 같은 내용으로 다시 쓴 경우는 국세청 회신(서면-2022-법규재산-4863)이 제외하는 유형입니다. 이 결정은 그런 사실관계를 다루지 않았습니다.
사례별 정리
| 사실관계 | 직전임대차계약 | 근거 |
|---|---|---|
| 매매계약 후 잔금 전 매수인이 임차인과 계약, 임대는 취득일 이후 시작 | 불인정 | 사전-2024-법규재산-0967, 재산세제과-1440 |
| 잔금 전 매수인-매도인(임차인) 간 임대차계약 | 불인정 | 사전-2026-법규재산-0087 |
| 잔금일 불분명, 등기접수일 전 계약 | 불인정 | 사전-2025-법규재산-1159 |
| 전 소유자가 체결한 계약을 잔금일에 임대인 명의만 매수인으로 변경 | 불인정 | 재산세제과-1446, 서면-2022-법규재산-2846 |
| 취득 전 4년 계약을 2년+2년으로 변경 | 불인정(두 번째 계약도) | 서면-2024-법규재산-2648 |
| 취득일 당일 체결(전 소유자 계약을 같은 내용으로 다시 쓴 경우 제외) | 인정 | 서면-2022-법규재산-4863, 서면-2025-부동산-4766 |
| 전 소유자 명의 계약서가 확인되지 않고 취득일에 매수인 명의로 새로 작성 | 인정(심판) | 조심2026부0754 |
| 매수인이 취득 전 날짜로 직접 작성한 계약서 | 불인정(심판) | 조심2026소1628 |
2026년 10월 1일 이후 양도분의 양도기한
직전임대차계약 요건을 갖췄더라도 2026년 10월 1일 이후 양도분은 상생임대차계약에 따른 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 합니다(그 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지). 종료 시점별 기한은 상생임대 양도기한과 유의점에 정리했습니다.
상생임대, 함께 확인할 칼럼
- 상생임대 임대기간, 며칠이 모자라면 어떻게 되나요?: 직전 1년 6개월·상생 2년을 월력으로 계산하는 방법
- 부모 명의로만 임대한 공동명의 주택, 미성년 자녀 지분도 상생임대 특례 대상일까: 임대 중 매수한 공유 지분은 직전임대차계약에서 제외한 해석(서면-2022-법규재산-4507)
- 상생임대 양도기한과 유의점: 2026년 10월 1일 이후 양도분의 양도기한
- 세입자 있는 집을 매수한 경우, 상생임대 직전임대차계약은 언제부터인가: 임대인 지위 승계, 갱신요구권, 매도인을 임차인으로 한 계약
- 분양권·입주권·지역주택조합 주택, 상생임대 직전임대차계약은 언제 체결해야 하나: 사용승인일·잔금일 기준과 원조합원 예외
자주 묻는 질문
Q. 계약서는 잔금 전에 썼지만 계약금은 잔금일에 받았습니다. 그래도 취득 전 계약인가요?
A. 회신들은 '임차인과 작성한 임대차계약'의 체결 시점을 기준으로 판단했습니다(사전-2024-법규재산-0967, 사전-2025-법규재산-1159). 계약금 수령일을 따로 기준으로 삼은 회신은 확인되지 않습니다. 계약서 작성일이 취득일보다 앞서면 직전임대차계약으로 보지 않은 회신을 기준으로 판단합니다.
Q. 잔금 전에 이미 계약서를 썼다면 다시 방법이 없나요?
A. 그 계약을 고쳐 쓰거나 명의를 바꾸는 방식은 인정되지 않았습니다(재산세제과-1446, 서면-2024-법규재산-2648). 취득 후 새로 체결한 다음 계약부터 직전임대차계약 요건을 따집니다. 조세심판원 기각 사안에서도 처분청은 취득 후 첫 갱신계약을 직전임대차계약으로 보았습니다(조심2026소1628). 취득 전 계약을 갱신한 경우를 다룬 회신은 분양권·입주권 칼럼에 정리했습니다. 다만 상생임대차계약은 2026년 12월 31일까지 체결하고 임대를 개시해야 합니다(소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호).
Q. 잔금일에 중개사무소에서 매매 잔금과 전세 계약을 같이 처리했습니다. 직전임대차계약이 되나요?
A. 취득일 당일 체결한 계약은 직전임대차계약에 해당한다는 회신이 있습니다(서면-2022-법규재산-4863, 서면-2025-부동산-4766). 다만 전 소유자와 임차인이 먼저 계약하고 그날 같은 내용으로 매수인과 다시 쓴 계약은 제외합니다. 잔금 전에 전 소유자 명의로 쓴 계약서가 있는지 확인합니다.
Q. 조세심판원이 인정한 사례가 있으니 잔금 전 계약도 다투면 되나요?
A. 인용 결정(조심2026부0754)은 전 소유자 명의의 종전 계약서가 확인되지 않았고, 매수인이 취득일에 소유자로서 새 계약서를 작성한 사실관계였습니다. 매수인이 취득 전 날짜로 직접 계약서를 작성한 사안은 기각됐습니다(조심2026소1628). 계약서 작성일, 계약금을 받은 사람, 임차인 입주일을 결정문 사실관계와 하나씩 대조합니다.
근거 법령
- 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호(직전임대차계약: 1세대가 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 계약, 취득으로 임대인 지위가 승계된 계약 제외. 2026.9.30. 공포 대통령령 제36737호, 2026.10.1. 시행)
- 소득세법 제98조, 소득세법 시행령 제162조 제1항 제1호·제2호(취득시기: 대금 청산일, 청산일 불분명 또는 청산 전 등기 시 등기접수일)
- 사전-2024-법규재산-0967(2025.3.17.): 매매계약 후 취득 전에 작성한 임대차계약은 임대기간이 취득일 이후 개시되더라도 직전임대차계약 아님
- 재산세제과-1440(2022.11.17.): 같은 취지(기획재정부)
- 사전-2026-법규재산-0087(2026.3.16.): 취득 전 매수인-매도인(임차인) 간 임대차계약은 직전임대차계약 아님(재산세제과-1440 참조)
- 사전-2025-법규재산-1159(2025.12.16.): 대금 청산일이 분명하지 않으면 등기접수일이 취득시기, 그 전에 체결한 계약은 직전임대차계약 아님
- 재산세제과-1446(2022.11.18.)·서면-2022-법규재산-2846(2022.11.23.): 전 소유자와 체결한 계약의 임대인 명의를 신 소유자로 변경해도 직전임대차계약 아님
- 서면-2024-법규재산-2648(2025.3.27.): 분양권 상태 계약은 직전임대차계약 아님, 취득 전 4년 계약을 2년 2개로 변경해도 두 번째 계약 불인정
- 서면-2022-법규재산-4863(2023.3.8.): 취득일 당일 체결한 계약은 직전임대차계약(전 소유자 계약을 같은 내용으로 다시 쓴 경우 제외)
- 서면-2025-부동산-4766(2026.5.19.): 취득일에 매도인의 전 배우자와 체결한 계약, 4863 참조
- 조심2026부0754(2026.7.6.): 종전 계약서 미확인·취득일 매수인 명의 계약서는 직전임대차계약, 처분 취소
- 조심2026소1628(2026.8.11.): 매수인이 취득 전 작성한 계약은 직전임대차계약 아님, 기각