부부가 양가 부모에게서 집을 한 채씩 상속받으면, 원래 살던 집에 상속주택 특례가 적용되나
"남편 명의 집에서 오래 살았습니다. 올해 양가 부모님이 돌아가셔서 저는 친정집을 혼자 상속받았고, 남편은 시댁 아파트를 형제들과 함께 상속받았습니다. 상속주택이 두 채가 됐는데 살던 집을 팔면 비과세가 되나요?" 상속주택 특례는 상속주택 1개와 일반주택 1개를 가진 1세대를 전제로 합니다. 명의가 남편·아내로 나뉘어도 한 세대로 판정합니다. 그래서 시댁 아파트가 소수지분 공동상속주택인지가 결론을 정합니다.
주택 수는 세대 기준으로 판정합니다
1세대 1주택 비과세는 거주자와 배우자가 함께 구성하는 1세대 기준으로 판정합니다(소득세법 제88조 제6호). 남편 명의 일반주택, 아내 명의 친정 상속주택, 남편 지분의 시댁 상속주택은 모두 한 세대의 주택으로 봅니다.
상속주택 특례는 그중 상속주택 1개와 일반주택 1개만 있는 세대를 대상으로 합니다.
상속받은 주택[…]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
일반주택은 상속개시 당시 이미 보유한 주택이어야 합니다. 상속받은 뒤 새로 취득한 주택은 이 특례의 일반주택이 아닙니다. 피상속인 한 분이 주택을 여러 채 남겼다면 소유기간·거주기간 순서로 정한 1주택만 상속주택으로 봅니다(같은 항 각 호).
소수지분 공동상속주택은 주택 수에서 제외합니다
여러 상속인이 함께 상속받은 주택(공동상속주택, 피상속인이 주택을 여러 채 남겼다면 선순위 1주택)은 그 외의 다른 주택을 양도할 때 해당 거주자의 주택으로 보지 않습니다. 다만 상속지분이 가장 큰 상속인은 그 주택을 소유한 것으로 봅니다. 최대지분자가 여럿이면 그 주택에 거주하는 사람, 그다음 최연장자가 소유한 것으로 봅니다(소득세법 시행령 제155조 제3항).
이 규정과 상속주택 특례가 함께 적용된 해석이 있습니다. 본인은 부친에게서 상속주택을 받았습니다. 아내는 장인에게서 겸용주택의 소수지분(30분의 2)을 상속받았고, 이 세대가 원래 보유하던 일반주택을 양도하려 했습니다. 국세청은 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 여부를 판정한다고 회신했습니다(재산세과-764, 2009.4.17.). 별도세대 모친에게서 상속주택을 받은 뒤 동거봉양하던 부친에게서 공동상속주택 소수지분을 받은 사안에도 같은 결론을 냈습니다(서면-2021-법규재산-5688, 2023.7.18.).
질문의 세대라면 남편이 시댁 아파트의 최대지분자인지부터 확인합니다. 남편이 소수지분이면 시댁 아파트는 주택 수에서 제외됩니다. 그러면 친정 상속주택 1개와 일반주택 1개가 남아 위 해석과 같은 구조가 됩니다.
두 채 모두 상속주택으로 남는 경우
남편이 시댁 아파트의 최대지분자이거나 단독으로 상속받았다면 상속주택이 두 채가 됩니다. '각각 1개씩' 요건에서 벗어나므로 그 상태로 일반주택을 양도하면 특례를 적용받기 어렵습니다.
국세청은 상속주택 2채 중 1채를 별도세대에 증여한 뒤 일반주택을 양도하는 경우 상속주택 특례를 적용할 수 있다고 회신했습니다(서면-2021-법규재산-5908, 2022.9.15.). 서로 다른 피상속인에게서 선순위 상속주택을 1채씩 받은 세대였습니다. 증여로 한 채를 정리해 상속주택 1개와 일반주택 1개를 만든 뒤의 해석이고, 양도로 정리한 경우를 다룬 해석은 확인하지 못했습니다. 두 채를 그대로 둔 채 일반주택을 양도한 경우까지 특례를 인정한 해석은 찾지 못했습니다.
소수지분 공동상속주택이 두 채인 경우는 따로 확인합니다. 국세청은 동일세대 부부가 각각 별개로 소수지분 공동상속주택을 취득한 뒤 일반주택을 양도하면 비과세를 적용받을 수 없다고 회신했습니다(서면인터넷방문상담5팀-1313, 2007.4.23.). 한 사람이 외조모와 부친에게서 각각 공동상속주택을 받은 사안에도 일반주택 양도에 비과세 특례를 적용하지 않는다고 했습니다(서면-2025-부동산-0714, 2026.4.22.).
조세심판원이 소수지분 2채를 주택 수에서 뺀 결정(조심2017서0501, 2018.5.9., 인용)도 있습니다. 다만 이 결정은 2017년 2월 3일 개정 전 시행령을 적용했습니다. 지금 조문은 공동상속주택을 피상속인이 여러 채를 남긴 경우 선순위 1주택으로 한정합니다. 개정 뒤 양도분에서 선순위 1주택만 빼고 나머지 소수지분은 주택 수에 넣은 결정(조심2019서0833, 2019.5.14., 기각)이 있습니다. 서로 다른 피상속인에게서 받은 소수지분 2채를 현행 조문으로 판단한 심판례는 찾지 못했습니다.
매도 순서별로 보면
| 순서 | 일반주택 양도 때 남은 주택 | 상속주택 특례 |
|---|---|---|
| 시댁 아파트(남편 소수지분)를 그대로 두고 일반주택 먼저 | 일반주택 + 친정 상속주택 + 소수지분 | 소수지분은 주택 수 제외 → 특례 판정(재산세과-764 구조) |
| 시댁 아파트(남편 최대지분)를 그대로 두고 일반주택 먼저 | 일반주택 + 상속주택 2채 | '각각 1개씩'에서 벗어남 → 적용 어려움 |
| 시댁 아파트를 먼저 양도한 뒤 일반주택 | 일반주택 + 친정 상속주택 | 1개씩이 되므로 조문상 특례 판정 대상(시댁 아파트 양도는 따로 과세 판정) |
| 상속주택을 먼저 양도 | 해당 없음 | 상속주택 양도는 이 특례 대상 아님 |
시댁 아파트를 상속 직후 양도하면 그 지분의 취득가액은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법으로 평가한 가액입니다(소득세법 시행령 제163조 제9항). 상속개시일 전후 6개월 안의 매매가액은 상속재산의 시가로 볼 수 있습니다. 그 금액이 상속세 평가액이 되면 양도차익이 크지 않을 수 있습니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항). 상속세 신고가액과 양도 시기를 함께 정합니다.
상속주택 특례 전반은 상속주택 양도세 특례 총정리, 일반주택을 먼저 양도하면 비과세와 그 조건에, 한 피상속인이 두 채를 남긴 경우는 아버지가 집 두 채를 남겼다면, 상속주택 중과배제는 선순위 한 채인지부터 봅니다에 정리했습니다.
양도 전에 확인할 것
- 일반주택을 각 상속개시일 전부터 보유했는지(상속 뒤 취득한 주택은 일반주택 아님)
- 시댁 아파트가 피상속인의 선순위 1주택인지, 상속 지분 비율과 남편이 최대지분자인지, 최대지분자가 여럿이면 거주자·최연장자 순서
- 친정 주택이 피상속인의 유일한 주택인지, 여러 채라면 선순위 1주택인지
- 일반주택의 보유기간·거주기간(1세대 1주택 비과세 요건)
- 상속주택을 먼저 양도할 경우 그 양도의 과세와 상속세 평가액
자주 묻는 질문
Q. 상속주택이 두 채가 되면 살던 집은 무조건 과세되나요?
A. 아닙니다. 그중 한 채가 소수지분 공동상속주택이면 주택 수에서 제외되어(소득세법 시행령 제155조 제3항) 상속주택 1개와 일반주택 1개로 판정할 수 있습니다(재산세과-764). 두 채 모두 단독·최대지분이면 1채를 별도세대에 증여한 뒤 일반주택을 양도하는 경우 특례를 적용할 수 있다는 해석이 있습니다(서면-2021-법규재산-5908).
Q. 아내 명의 상속주택은 남편과 상관없지 않나요?
A. 1세대 1주택은 세대 기준으로 판정하므로 배우자 명의 주택도 주택 수에 포함합니다(소득세법 제88조 제6호).
Q. 세 채를 모두 비과세로 정리할 수는 없나요?
A. 상속주택 특례는 일반주택을 양도할 때의 특례입니다. 상속주택 자체를 양도하는 것은 이 특례 대상이 아니므로 따로 과세 여부를 판정합니다.