다가구주택 4개 층 허용, 이미 4개 층인 건물도 양도세 1주택이 되는지는 아직 확인이 필요합니다
다가구주택을 4개 층까지 지을 수 있게 된다는 보도가 나오면서 "주택이 4개 층이라 다세대로 취급되던 우리 건물도 이제 통째로 팔면 1주택인가"라는 질문이 생깁니다. 양도세는 다가구주택의 정의를 건축법 시행령에서 그대로 가져오므로 기준이 바뀌면 세금도 영향을 받습니다. 다만 바뀐 기준은 시행일 뒤 건축허가·건축신고를 신청한 건물부터 적용하도록 정해져 있어, 이미 있는 건물은 아직 답이 없습니다. 2026년 11월 3일 국무회의에 상정된 개정령안 문언 기준이며, 공포본은 확인 전입니다.
다가구주택 기준이 이렇게 바뀝니다
현행 건축법 시행령은 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하이고, 주택으로 쓰는 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이며, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택으로서 공동주택에 해당하지 않는 것을 다가구주택으로 봅니다. 구분등기된 다세대주택은 이 요건부터 따로 봅니다.
1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다. 2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것 3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
2026년 11월 3일 국무회의에 상정된 개정령안은 1)의 "3개 층"을 "4개 층"으로, 2)의 "660제곱미터 이하"를 "1천제곱미터 미만"으로 바꿉니다. 다세대주택(1천㎡ 미만)과 연립주택(1천㎡ 이상)의 경계도 같은 식으로 바뀌고, 19세대 요건과 필로티 단서는 그대로입니다. 시행일은 2026년 11월 12일입니다. 보도된 "1천㎡까지"와 달리 문언은 "미만"이라 바닥면적이 딱 1,000㎡이면 다가구주택이 아닙니다.
양도세는 건축법 정의를 그대로 씁니다
제154조제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.
이 조문은 건축법 시행령 별표를 그대로 가리키므로, 소득세법 시행령을 고치지 않아도 바뀐 다가구 정의가 양도세에 들어옵니다. 주택이 4개 층인 건물은 지금은 다가구주택이 아니어서 통째로 양도해도 여러 채로 보지만, 바뀐 기준을 적용받으면 1주택이 될 수 있습니다.
그런데 부칙은 새로 허가·신고하는 건물부터 적용합니다
개정령안 부칙 제3조는 다가구주택·연립주택·다세대주택의 바뀐 분류를 시행일 이후 다음 신청이나 신고를 하는 경우부터 적용한다고 정합니다.
- 건축허가 신청(변경허가 포함, 건축허가를 신청하려고 건축위원회 심의를 신청하는 경우 포함)
- 건축신고(변경신고 포함)
- 이 허가·신고가 의제되는 다른 법률의 허가·인가·승인 신청이나 신고
건축법상으로는 시행일 전에 지어진 건물에 바뀐 기준이 바로 적용되지 않습니다. 양도세는 양도일 현재 건축법 시행령 별표 1을 기준으로 다가구주택인지를 판정하므로, 건축법 부칙의 적용례까지 따를지 양도일 현재 개정 별표 문언으로 볼지 두 해석이 가능하고, 이를 다룬 국세청 해석은 아직 확인되지 않습니다. 기존 건물에도 바뀐 기준을 적용한다고 보고 양도 계획을 세우면 위험합니다.
| 구분 | 주택 층수·바닥면적 | 건축법 분류 | 통째로 양도할 때 양도세 |
|---|---|---|---|
| 현행 기준 | 3개 층 이하, 660㎡ 이하 | 다가구주택 | 1주택(하나의 매매단위로 양도 시) |
| 시행 뒤 허가·신고분 | 4개 층 이하, 1천㎡ 미만 | 다가구주택 | 1주택(하나의 매매단위로 양도 시) |
| 시행 전 건물, 주택 4개 층 | 4개 층 | 공동주택(다세대 등)으로 남을 가능성 | 구획별로 여러 주택(해석 확인 필요) |
시행일 뒤 증축·대수선 등으로 건축허가·건축신고를 새로 하면 부칙 문언상 바뀐 기준을 적용받을 여지가 있습니다. 다만 부칙의 변경허가·변경신고는 이미 허가·신고한 사항을 바꾸는 절차이고(건축법 제16조 제1항), 사용승인을 받은 건물의 용도변경(같은 법 제19조)은 부칙 목록에 없어 용도변경만으로 적용되는지는 분명하지 않습니다. 어떤 절차가 이에 해당하는지는 건축사와 허가권자에게 먼저 확인합니다.
다가구가 된 뒤에는 보유기간 기산일을 봅니다
다세대주택을 다가구주택으로 용도변경해 통째로 양도하는 경우, 공부상 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경한 질의에서 국세청은 다가구주택으로 용도를 변경한 날부터 보유기간을 계산하고 장기보유특별공제 기산일도 용도변경한 날이라고 회신했습니다(부동산거래관리과-206, 2012.4.18., 당시 보유요건 3년). 법원은 다르게 본 사례가 있습니다. 주택 4개 층이라 공동주택이던 건물이 한 층을 원상회복해 다가구주택 요건을 갖춘 뒤 통째로 양도된 사안입니다. 서울행정법원은 비과세 보유기간에서 공동주택이던 기간을 빼지 않고 당초 취득일부터 계산해 1세대 1주택 고가주택으로 보았습니다. 다만 장기보유특별공제는 공제율이 다른 자산으로 바뀐 경우 보유기간을 통산할 수 없다며 표2 대신 표1을 적용했습니다(서울행정법원 2020구단65886, 2021.11.24., 일부 인용, 상급심 결과 미확인). 개정 기준으로 다가구가 되는 건물에도 같은 쟁점이 걸리므로, 다가구 요건을 갖춘 날을 공부와 사진으로 남겨 둡니다.
커진 다가구는 고가주택 판정도 전체로 합니다
다가구주택을 하나의 매매단위로 양도해 1주택으로 보면, 고가주택 여부도 전체 가액으로 판정합니다.
제155조제15항에 따라 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분을 적용한다.
주택이 4개 층이고 바닥면적이 1천㎡에 가까운 다가구주택은 지역에 따라 전체 양도가액이 12억원을 넘을 수 있습니다. 이 경우 양도차익 가운데 12억원 초과 비율에 해당하는 부분은 과세하고, 건물에 근린생활시설 같은 주택 외 부분이 있으면 그 부분은 주택으로 보지 않습니다(같은 영 제160조 제1항). 또 장기보유특별공제 표2를 받으려면 거주기간 요건도 봅니다(고가주택 12억원 초과 양도). 다주택 중과 판정 때 다가구주택을 1주택으로 볼지는 거주자가 선택합니다(같은 영 제167조의3 제2항 제1호).
예시로 보면
예시(가상)입니다. 1층은 근린생활시설, 2~5층은 주택(주택 4개 층, 주택 바닥면적 합계 800㎡, 16세대)인 건물입니다.
| 건물 | 건축법 분류 | 통째로 양도할 때 |
|---|---|---|
| 2020년 준공(시행 전 허가) | 주택 4개 층이라 현행 다가구주택 기준 초과 | 구획별 여러 주택으로 볼 가능성, 바뀐 기준 적용 여부는 해석 확인 필요 |
| 2027년 허가·준공(시행 뒤 허가) | 4개 층 이하·1천㎡ 미만·19세대 이하 → 다가구주택 | 1주택(전체 가액이 12억원을 넘으면 1층 근린생활시설은 주택으로 보지 않고 따로 과세) |
어느 쪽이든 공부상 용도와 실제 사용이 다르면 다가구주택으로 보지 않을 수 있습니다. 옥탑방을 주거로 쓰거나 공부상 근린생활시설인 층을 주택으로 쓰거나, 실제 거주 세대가 19세대를 넘는 경우가 대표적입니다.
건물의 허가·신고 시점, 실제 사용 현황, 전체 가액, 다른 주택 보유 여부에 따라 결론이 달라져 개인 상황별 판단이 필요합니다. 양도 전에 세무상담으로 확인하시기 바랍니다. 다가구와 다세대의 주택 수 차이는 다가구주택과 다세대주택, 주택 수가 다릅니다에서 다룹니다.
근거 법령·해석
- 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목(현행), 건축법 시행령 일부개정령안 부칙 제1조·제3조(2026.11.3. 국무회의 상정, 공포본 확인 전), 건축법 제16조 제1항·제19조
- 소득세법 시행령 제155조 제15항, 제156조 제3항, 제160조 제1항, 제167조의3 제2항 제1호
- 부동산거래관리과-206(2012.4.18.), 서울행정법원 2020구단65886(2021.11.24.)
자주 묻는 질문
Q. 11월 12일이 지나면 주택이 4개 층인 우리 건물도 다가구주택이 되나요?
A. 상정된 개정령안 부칙은 바뀐 기준을 시행일 이후 건축허가·건축신고(변경 포함)를 신청하는 경우부터 적용합니다. 양도세에서 이미 지어진 건물에 바뀐 기준을 적용할지는 국세청 해석이 아직 확인되지 않습니다.
Q. 바닥면적이 정확히 1,000㎡이면 다가구주택인가요?
A. 개정 문언은 "1천제곱미터 미만"이므로 1,000㎡는 다가구주택 기준을 넘습니다. 주택으로 쓰는 바닥면적 합계를 정확히 확인합니다.
Q. 다가구주택 요건을 갖춘 뒤 바로 양도하면 비과세가 되나요?
A. 국세청은 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경한 경우 용도변경한 날부터 보유기간을 계산한다고 회신했습니다(부동산거래관리과-206). 법원은 비과세 보유기간을 당초 취득일부터 계산하고 장기보유특별공제만 표1을 적용한 사례가 있어(서울행정법원 2020구단65886), 요건을 갖춘 날과 보유기간을 함께 확인합니다.