1주택 세대의 조합원입주권 승계취득, 종전주택 양도와 신축주택 1년 거주는 순서가 바뀌어도 됩니다
오래 거주한 1주택이 있는 세대가 재건축·재개발 조합원입주권을 매수하면 종전주택 비과세는 입주권 취득일부터 3년을 기준으로 적용 조항이 달라집니다. 승계 입주권의 취득일은 매매계약일이 아니라 잔금청산일입니다. 3년이 지난 뒤에는 신축주택에 1년 거주한 다음에만 종전주택을 양도할 수 있는지가 쟁점이 되는데, 조문은 양도 시기와 거주 요건을 따로 정합니다.
승계 입주권의 취득일은 잔금청산일입니다
조합원으로부터 승계한 입주권도 조합원입주권입니다(소득세법 제88조 제9호). 다른 사람에게서 입주권을 매수한 때에는 매매대금을 청산한 날(잔금청산일)이 취득시기입니다(같은 법 제98조). 조세심판원도 승계 입주권의 취득일을 대금청산일로 보았습니다(조심 2025서3348, 2026.2.20.). 분양받을 권리를 인수한 경우에 관한 통칙도 같은 취지입니다.
부동산의 분양계약을 체결한 자가 해당 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우에는 그 권리에 대한 취득시기는 해당 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날(아파트당첨권은 당첨일)이고 타인으로부터 그 권리를 인수받은 때에는 잔금청산일이 취득시기가 된다.
입주권 매매계약과 잔금 사이가 길게 벌어져도 아래 3년은 잔금일부터 기산합니다. 대금을 청산하기 전에 명의개서를 한 경우에는 그 접수일을 취득시기로 보는 규정도 있으니(같은 법 시행령 제162조 제1항 제2호) 잔금 전에 조합원 명의변경을 마쳤다면 그 날짜도 함께 확인합니다.
입주권 취득일부터 3년 안에 양도하면 제3항
종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 입주권을 취득하고 입주권 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 비과세합니다(소득세법 시행령 제156조의2 제3항). 이 경우 신축주택 완성이나 이사 요건은 따지지 않습니다.
3년이 지나 양도하면 제4항의 두 요건
신축주택 완성이 몇 년 뒤라 3년 안에 종전주택을 양도하지 못하면 같은 조 제4항을 적용합니다. 제3항과 마찬가지로 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 입주권을 취득했어야 하고, 그 위에 다음 두 요건을 모두 갖춰야 합니다.
- 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것
- 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전의 주택을 양도할 것
제1호는 거주를, 제2호는 양도 시기를 정합니다. 제2호가 완성 전 양도도 허용하므로 1년 거주를 마친 뒤에 양도하라는 순서는 조문에 없습니다.
종전주택을 먼저 양도하고 거주를 나중에 채우는 경우
국세청도 승계 입주권 사안에서 같은 취지로 회신했습니다.
국내에 1주택(종전주택)을 소유한 1세대가 조합원입주권을 승계취득하고 조합원입주권을 취득한 날로부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 조합원입주권이 재건축주택으로 완성되기 전에 종전주택을 양도하는 경우에는 1세대1주택으로 보아 비과세를 적용하는 것입니다. 다만, 재건축주택이 완성된 후 3년 이내 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주하지 못하는 경우에는 그 사유가 발생한 달의 말일부터 2개월 이내 ｢소득세법 시행령｣ 156조의2제4항을 적용받지 아니할 경우에 납부하였을 세액을 양도소득세로 신고·납부하여야 합니다.
이 회신의 신고·납부 의무는 같은 조 제13항에 있습니다. 종전주택을 먼저 양도한 세대에는 비과세를 받은 뒤에도 완성 후 3년 안에 세대전원이 이사해 1년 이상 계속 거주할 의무가 남습니다. 세대원 일부가 부득이한 사유 없이 전출하거나 1년을 채우기 전에 신축주택을 양도·임대하면 이 요건을 갖추지 못합니다.
가정 사례로 날짜를 맞춰 보면
A세대는 2016년 3월 취득해 계속 거주한 종전주택이 있습니다. 2024년 5월 재건축 조합원입주권 매매계약을 맺고 2025년 11월 20일 잔금을 지급했습니다. 신축 아파트는 2030년 6월 완성 예정이라고 가정합니다.
- 입주권 취득일: 2025년 11월 20일(잔금청산일)
- 제3항 기한: 2028년 11월 20일까지 종전주택 양도
- 제4항 제2호: 완성 전 또는 2033년 6월까지 종전주택 양도
- 제4항 제1호: 2033년 6월까지 세대전원 이사, 이사 후 1년 이상 계속 거주
이 세대가 택할 수 있는 순서는 넷입니다.
- 2028년 11월 20일까지 양도: 제3항으로 비과세, 완성·이사 요건 없음
- 2028년 11월 21일 이후 완성 전 양도: 제4항으로 비과세, 2033년 6월까지 이사해 1년 이상 계속 거주할 의무
- 2030년 7월 입주와 같은 시기에 양도: 제4항으로 비과세, 2031년 7월까지 계속 거주할 의무
- 2031년 7월 1년 거주를 마친 뒤 양도: 제4항으로 비과세, 양도 때 두 요건을 이미 갖춤
두 번째와 세 번째 순서에서 거주 요건을 채우지 못하면 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 양도소득세를 신고·납부합니다.
종전주택 쪽에서 함께 볼 것
- 종전주택 자체가 1세대 1주택 비과세 요건(보유기간, 취득 당시 조정대상지역이면 거주기간)을 갖춰야 합니다.
- 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘는 고가주택은 12억원 초과분에 해당하는 양도차익에 과세합니다(소득세법 제89조 제1항 제3호, 제95조 제3항).
- 제3항·제4항을 적용받으려면 양도소득세 신고기한 안에 조합원입주권 소유자 1세대1주택 특례적용신고서를 제출합니다(같은 법 시행령 제156조의2 제12항).
- 승계 입주권으로 받은 신축주택은 사용승인서 교부일(그 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받으면 그중 빠른 날)에 취득한 것으로 봅니다(같은 영 제162조 제1항 제4호). 신축주택을 나중에 양도할 때 보유기간은 이 날부터 계산합니다.
자주 묻는 질문
Q. 입주권 계약을 먼저 하고 잔금은 1년 반 뒤에 치렀습니다. 3년은 언제부터 기산하나요?
잔금청산일부터 기산합니다(소득세법 제98조, 조심 2025서3348). 계약일부터 계산하면 기한을 실제보다 짧게 잡게 됩니다.
Q. 신축 아파트에 입주하는 날 종전주택 잔금을 받아도 되나요?
됩니다. 제4항 제2호는 완성 전 또는 완성 후 3년 이내 양도를 요건으로 합니다. 입주 후 1년 이상 계속 거주하는 요건은 양도 뒤에 채웁니다.
Q. 아이 학교 때문에 세대원 한 명이 신축 아파트로 이사하지 못하면요?
재정경제부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 등 부득이한 사유로 세대원 일부가 이사하지 못하는 경우는 제1호의 이사에 포함됩니다(소득세법 시행령 제156조의2 제4항 제1호). 사유를 증명할 서류를 갖춰 둡니다.
Q. 1주택과 1입주권 비과세 요건을 한 번에 보고 싶습니다.
제3항·제4항·제5항(대체주택)의 요건 전체는 조합원입주권도 양도세 비과세 되나요? 두 경우 총정리에 정리했습니다.
근거 법령·해석
- 소득세법 제88조 제9호, 제89조 제1항 제3호·제2항, 제95조 제3항, 제98조
- 소득세법 시행령 제156조의2 제3항·제4항·제12항·제13항, 제162조 제1항 제2호·제4호
- 소득세법 기본통칙 98-162…2
- 서면-2024-부동산-0087(2024.4.2.), 조심 2025서3348(2026.2.20.)