자동말소 임대주택 외 남은 거주주택, 비과세 5년을 넘겨 양도하면 중과되나요?
장기임대주택이 자동말소된 세대가 거주주택을 비과세로 양도할 수 있는 기간은 말소일부터 5년입니다. 5년을 넘기면 비과세는 받지 못하고, 거주주택이 중과세율에서 제외되는지는 다른 규정인 일반주택 중과배제로 따로 판정합니다. 이 규정은 임대주택이 여전히 중과배제 장기임대주택이어야 적용되므로, 임대주택 쪽 요건과 2026년 10월 1일 신설된 임대 아파트 양도기한까지 함께 봅니다. 2026년 10월 1일 시행 소득세법 시행령 기준입니다.
비과세 5년과 중과배제는 근거가 다릅니다
임대주택 1채와 거주주택 1채를 보유한 세대를 기준으로 정리하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 거주주택 비과세 | 일반주택 중과배제 |
|---|---|---|
| 근거 | 소득세법 시행령 제155조 제20항·제23항 | 같은 영 제167조의10 제1항 제10호(3주택 이상은 제167조의3 제1항 제10호) |
| 효과 | 1주택으로 보아 비과세(12억원 초과분은 과세) | 중과세율 대신 기본세율 |
| 기한 | 말소일(2호 이상이면 최초 말소일)부터 5년 | 조문상 기한 없음 |
| 임대 아파트 양도기한(2027.12.31. 등) | 적용하지 않음(제23항 괄호) | 제외 문구 없음 |
5년 안에 거주주택을 양도해 비과세 특례를 받으면, 12억원을 넘는 부분도 2주택 중과 대상에서 빠집니다(같은 영 제167조의10 제1항 제15호). 그래서 5년 안 양도에서는 중과 판정이 문제되는 경우가 드뭅니다. 5년을 넘기면 비과세가 없어지고, 거주주택은 제10호에 해당해야 기본세율로 과세됩니다.
5년 기한의 계산과 2027년 기한과의 차이는 자동말소 후 거주주택 비과세는 말소일부터 5년에서 다뤘습니다.
일반주택은 장기임대주택 등을 빼고 1채만 남은 주택입니다
1세대가 제1호부터 제7호까지의 규정에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우 그 해당 주택
같은 항 제2호가 제167조의3 제1항 제2호의 장기임대주택(같은 항 제3호~제8호의2 주택 포함)을 가리킵니다. 3주택 이상 세대에는 같은 구조의 제167조의3 제1항 제10호가 적용됩니다. 판정 순서는 다음과 같습니다.
- 임대주택이 양도 당시 제167조의3 제1항 제2호의 장기임대주택에 해당하는지 봅니다.
- 그 장기임대주택 등을 빼고 남은 주택이 거주주택 1채뿐인지 봅니다.
- 둘 다 맞으면 거주주택은 일반주택으로 중과에서 빠집니다.
1단계가 핵심입니다. 자동말소된 임대주택은 임대의무기간이 끝난 날 임대기간요건을 갖춘 것으로 봅니다(같은 영 제167조의3 제1항 제2호 단서). 이 단서는 임대기간요건만 갖춘 것으로 보므로, 임대개시일 당시 기준시가 같은 해당 목의 다른 요건은 갖춰야 합니다. 2단계에서는 거주주택 외에 중과배제 주택이 아닌 다른 주택을 새로 취득했다면 남은 주택이 2채가 되어 제10호가 적용되지 않습니다.
임대 중에 거주주택을 먼저 양도하는 경우도 정해 두었습니다. 임대의무기간을 채우기 전에 거주주택을 먼저 양도해도 임대주택을 장기임대주택으로 보고 제10호를 적용합니다(같은 조 제4항). 그 뒤 임대주택이 의무임대기간 요건을 채우지 못하게 되면, 그 사유가 생긴 달의 말일부터 2개월 안에 중과배제로 적게 납부한 세액을 신고·납부합니다(같은 조 제5항, 제167조의10 제2항이 준용).
임대 아파트 양도기한은 일반주택 판정에서 빠지지 않습니다
2026년 10월 1일 시행 개정으로, 종전 장기일반민간임대주택과 단기민간임대주택 중 아파트 매입임대주택은 정해진 기한까지 양도해야 장기임대주택 요건을 갖춥니다(같은 영 제167조의3 제1항 제2호 가목 2)·마목 단서 4)). 기한은 원칙적으로 2027년 12월 31일입니다(같은 조 제11항).
거주주택 비과세 쪽은 이 요건을 적용하지 않는다고 정했습니다.
제167조의3제1항제2호가목2)ㆍ라목8)ㆍ마목4)의 요건은 적용하지 않는다
일반주택 중과배제(제167조의3 제1항 제10호, 제167조의10 제1항 제10호)에는 이런 문구가 없습니다. 그래서 임대 아파트를 기한이 지나도록 보유한 채 거주주택을 양도하면, 임대 아파트가 아직 장기임대주택(1단계)에 해당하는지가 문제됩니다. 문구도 목마다 다릅니다. 가목은 '기한까지 양도할 것'을 요건으로 두었고, 마목은 '기한이 지난 후 양도하는 주택'을 제외합니다.
이 경우를 다룬 국세청 해석은 확인되지 않습니다(2026년 10월 28일 기준). 해석이 나오기 전이라면 거주주택을 5년 안에 양도할 수 있는지, 임대 아파트를 기한 안에 먼저 정리할지부터 양도 순서를 정합니다.
| 거주주택 양도 시점 | 판정 근거 | 확인할 것 |
|---|---|---|
| 최초 말소일부터 5년 안 | 거주주택 비과세(제155조 제23항) | 거주주택 2년 거주, 12억원 초과분 과세 |
| 5년 경과, 임대 아파트 양도기한 전 | 일반주택 중과배제(제10호) | 임대주택의 장기임대주택 요건, 남은 주택이 1채인지, 임대 아파트를 기한 안에 양도할 수 있는지(기한을 넘겨 양도할 때의 사후 영향은 해석 미확인) |
| 5년 경과, 임대 아파트를 기한 넘겨 보유 | 일반주택 중과배제(제10호) | 임대 아파트가 장기임대주택에 해당하는지(해석 미확인) |
자동말소 임대 아파트도 1년 안에 양도해야 하나요
'말소 뒤 1년 안 양도'는 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 뒤 자진말소한 임대주택의 중과배제 기한입니다(같은 영 제167조의3 제1항 제2호 사목). 자동말소된 임대 아파트 자체를 양도할 때의 기한은 제11항이 정합니다.
- 원칙은 2027년 12월 31일입니다.
- 임대의무기간이 2027년 1월 1일 이후 끝나 자동말소되는 주택은 말소일부터 1년이 되는 날과 비교해 늦은 날입니다(같은 항 제1호).
- 2027년 1월 1일 이후 새로 조정대상지역이 된 곳의 주택, 기한 전에 재건축 조합설립인가(사업시행자 지정 포함)나 재개발 관리처분계획인가, 소규모주택정비사업 조합설립인가를 받은 주택은 각각 공고일·이전고시일부터 1년이 되는 날과 비교합니다(같은 항 제2호·제3호).
그래서 2026년에 자동말소된 아파트라면 말소일부터 1년이 아니라 원칙적으로 2027년 12월 31일까지가 기준입니다. 다주택 중과는 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때만 적용하므로(소득세법 제104조 제7항), 조정대상지역 밖의 임대 아파트는 그 아파트를 양도할 때 중과 대상이 아닙니다. 그런데 제167조의3 제1항 제2호 가목 2)와 제11항의 조문에는 지역 한정 문구가 없습니다. 정부 개정 설명자료는 조정대상지역 매입임대 아파트를 대상으로 설명했지만, 조문 문언대로라면 조정대상지역 밖 임대 아파트도 기한이 지나 장기임대주택 요건을 잃을 수 있습니다. 그러면 조정대상지역에 있는 거주주택의 일반주택 판정에도 영향이 미칩니다. 이 부분을 다룬 해석도 확인되지 않습니다.
자동말소 임대주택의 장기보유특별공제와 계속 임대 문제는 단기임대 4년 자동말소 후 계속 임대하면에서 다뤘습니다.
- 2026.4.임대 아파트 자동말소임대기간요건을 갖춘 것으로 봄
- 2027.12.31.임대 아파트 양도기한이날까지 양도해야 아파트가 중과에서 빠짐(제167조의3 제11항)
- 2031.4.거주주택 비과세 기한최초 말소일부터 5년(제155조 제23항)
- 2031.4. 5년 경과 후거주주택 양도비과세 없음, 제10호 판정(아파트를 계속 보유 중이면 해석 미확인)
이 사례에서 거주주택을 2031년 4월까지 양도하면 비과세 판정에서는 아파트 양도기한을 따지지 않습니다. 아파트를 2027년 말까지 먼저 양도하면 거주주택만 남아 1주택으로 판정합니다. 이때 1세대 1주택 비과세의 보유·거주 요건은 거주주택 기준으로 다시 확인합니다.
결정 전에 확인할 것
- 임대주택이 최초로 말소된 날과 거주주택 비과세 5년의 마지막 날
- 임대주택이 아파트 매입임대인지, 양도기한(제11항)이 언제인지
- 임대주택이 임대개시일 당시 기준시가 등 장기임대주택의 다른 요건을 갖췄는지, 언제 어떤 상태에서 취득했는지(조정대상지역 신규 취득 제외 여부)
- 거주주택 외에 다른 주택이나 조합원입주권·분양권이 있는지
- 양도 당시 거주주택이 조정대상지역에 있는지
임대주택과 거주주택 중 무엇을 먼저 양도할지는 말소일, 아파트 여부, 지역, 보유 주택 수에 따라 결과가 달라집니다. 처분 순서와 세액 비교는 유료 상담으로 검토하며, 신고 수수료는 수수료 안내에 공개해 두었습니다.
근거 법령
- 소득세법 제104조 제7항
- 소득세법 시행령 제155조 제20항·제23항, 제167조의3 제1항 제2호(단서, 가목 2), 마목 단서 4), 사목)·제10호, 제4항·제5항·제11항, 제167조의10 제1항 제2호·제10호·제15호, 제2항 (2026년 10월 1일 시행)
- 대통령령 제36737호(2026.9.30. 공포) 부칙 제1조
자주 묻는 질문
Q. 거주주택 비과세 5년을 넘기면 무조건 중과되나요?
아닙니다. 5년이 지나면 비과세는 받지 못하지만, 임대주택이 장기임대주택 요건을 갖추고 거주주택 외에 중과배제 주택이 아닌 다른 주택이 없으면 거주주택은 일반주택으로 중과에서 빠집니다(소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제10호). 거주주택이 조정대상지역에 없으면 처음부터 중과 대상이 아닙니다. 다만 임대주택이 아파트 매입임대이고 양도기한(원칙 2027년 12월 31일)이 지나도록 보유하고 있다면, 그 상태로 판정한 국세청 해석은 확인되지 않습니다(2026년 10월 28일 기준).
Q. 임대 아파트를 2027년 말까지 먼저 양도하면 거주주택은 어떻게 되나요?
임대 아파트를 양도기한 안에 양도하면 그 아파트는 중과에서 빠지고(같은 영 제167조의3 제11항), 세대에는 거주주택 1채만 남습니다. 그 뒤 거주주택은 1세대 1주택 비과세 요건(보유기간·거주기간)을 갖췄는지로 판정합니다. 다른 주택이나 조합원입주권·분양권이 없다면, 비과세 요건을 갖추지 못해 과세되더라도 다주택 중과 대상은 아닙니다.
Q. 거주주택이 조정대상지역 밖에 있으면 어떻게 되나요?
다주택 중과는 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때만 적용합니다(소득세법 제104조 제7항). 거주주택이 양도 당시 조정대상지역 밖에 있으면 비과세 5년이 지나 과세되더라도 중과세율은 적용하지 않습니다. 양도 당시 조정대상지역 지정 여부는 국토교통부 공고로 확인합니다.