건물가액 0원·매수인 철거 조건 매매, 부수토지만 양도한 것으로 보지 않습니다(비과세는 잔금일 주택 현황으로 판정)
주택 부분 연면적이 상가보다 큰 서울 도심의 오래된 상가주택으로, A씨는 다른 주택 없이 10년 넘게 이 건물에 살았습니다. 오피스텔 신축을 계획한 시행사와 약 20억원에 매매계약을 맺었습니다. 특약 문구는 "매수인이 매입 후 건축물을 철거하고 토지만 사용하며, 건축물 가액은 0원으로 한다"입니다. A씨는 건물이 0원이면 부수토지만 양도한 것이 되어 1세대 1주택 비과세를 받지 못하는지 물어 왔습니다.
건물가액 0원 철거 조건 매매는 토지와 건물을 같은 계약으로 함께 넘기므로 부수토지만 양도한 경우에 해당하지 않고, 주택과 부수토지의 양도로 비과세를 판정합니다. 비과세 여부는 계약서의 건물 가격이 아니라 잔금일에 주택이 남아 있었는지를 보고 정합니다(2026년 10월 현재 법령 기준).
주택은 남기고 부수토지만 양도하면 비과세를 받지 못합니다
1세대 1주택 비과세는 주택과 그 주택에 딸린 토지(주택부수토지)를 양도해 발생한 소득에 적용하므로 토지는 주택에 딸려 있어야 비과세됩니다(소득세법 제89조 제1항 제3호). 주택과 떼어 토지만 따로 양도하면 그 토지는 1세대 1주택의 부수토지로 보지 않습니다.
②영 제154조제1항을 적용할 때 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도(지분으로 양도하는 경우를 포함한다. 다만, 영 제154조제1항 본문에 해당하는 주택과 그 부수토지를 함께 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 법 제89조제1항제3호가목에 따른 1세대1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하며 (후략)
조세심판원은 조심2023서7707(2023.12.13.)에서 이 규정을 적용했는데, 청구인이 단독주택과 부수토지를 정비사업을 준비하던 법인에 넘기기로 약정한 사건입니다.
| 날짜 | 거래 경과 |
|---|---|
| 2018.10.30. | 부수토지 일부를 제1매수법인과 매매계약, 주택 등은 같은 법인과 일괄 매매약정 |
| 2018.11.8. | 잔금 일부만 받은 상태에서 그 토지만 소유권이전등기 |
| 2021.4.9. | 제1매수법인의 잔금 지연으로 주택 등을 제2매수법인과 다시 계약 |
| 2021.4.19. | 남은 대금 청산 |
| 2021.5.31. | 주택 등 소유권이전 |
청구인은 대금을 모두 받은 2021년 4월 19일이 양도일이고 주택과 함께 넘긴 거래라고 주장했습니다. 심판원은 대금 청산 전에 소유권이전등기를 했으므로 그 토지의 양도시기를 등기접수일인 2018년 11월 8일로 보았습니다(소득세법 시행령 제162조 제1항 제2호). 주택은 2021년에 따로 이전됐으므로 심판원은 비과세가 "주택(건물)과 그 부수토지를 같이 양도하는 경우에 한하여" 적용된다고 보고, 주택과 분리해 먼저 양도한 토지에 과세한 처분을 유지했습니다.
부수토지만 따로 이전돼 비과세를 받지 못한 결정은 이 밖에도 있습니다.
| 사안 | 판단 |
|---|---|
| 주택이 사업지구에 편입돼 보상 협의 중, 토지만 사업시행자가 아닌 자에게 양도 | 부수토지 아님 |
| 토지만 먼저 경매로 이전되고 주택은 2년 뒤 같은 사람에게 양도 | 부수토지 아님 |
| 주택이 멸실되고 약 4년 뒤 토지만 양도(조심2015서4675) | 나대지 양도로 과세 |
공익사업으로 주택과 부수토지 일부가 수용되는 경우는 시행규칙이 예외로 둡니다. 이 예외와 부수토지만 먼저 수용되는 경우는 주택 부수토지 일부가 도로로 수용되면 비과세에 정리했습니다.
건물가액 0원 철거 조건 매매도 주택과 부수토지를 함께 양도합니다
위 결정들에서는 주택과 토지가 다른 날 다른 사람에게 이전됐는데 A씨의 계약은 구조가 다릅니다. 매매목적물에 토지와 건물이 함께 적혀 있고 같은 잔금일에 건물 소유권도 매수인에게 이전됩니다. 대금을 토지 20억원과 건물 0원으로 배분했으므로 건물에서는 양도차익이 발생하지 않고 양도 대상은 그대로 주택과 부수토지입니다.
가액 배분에 관해서는 2025년 1월 1일 이후 양도분부터 적용하는 규정이 있습니다. 토지와 건물을 함께 취득한 매수인이 건물을 철거하고 토지만 사용하면 계약서에 나눈 가액이 기준시가 등으로 안분한 가액과 30% 이상 차이 나도 구분이 불분명한 것으로 보지 않습니다(소득세법 제100조 제3항 단서, 시행령 제166조 제8항 제2호). 양도가액 안분과 건물 취득가액은 비과세 판정과 별도로 계산합니다(매수인 철거 특약으로 건물가액 0원, 양도가액은 계약서대로 보고 건물 취득가액 공제는 따로 판단합니다).
국세청도 오래전부터 같은 취지로 회신해 왔습니다. 비과세 요건을 갖춘 주택과 그 부수토지를 동시에 양도했으나 매수인이 주택을 멸실하고 부수토지만 소유권을 이전한 사안에서, 그 토지를 1세대 1주택에 부수되는 토지로 보아 비과세한다고 회신했습니다(재일46014-1811, 1997.7.24.). 매매특약에 따라 잔금을 받은 뒤 주택을 멸실하고 부수토지만 이전등기해 준 사안도 1세대 1주택의 양도로 보아 비과세했습니다(재일46014-2010, 1995.8.8.). 이 사안은 잔금 지급 뒤에 매수인이 멸실신고를 했으므로 판정기준일을 양도일로 보는 지금의 해석으로 판정해도 결론이 같습니다.
계약서에서 주택을 아예 뺀 사안에 대한 국세청 심사청구 결정도 같은 방향입니다. 40여 년 된 주택이라 경제적 가치가 없었고 매수인이 주택분 취득세를 부담하지 않도록 계약서에서 주택을 뺐다는 주장에 신빙성이 있었습니다. 결정은 양도할 때 주택이 멸실되지 않았다는 점을 근거로 그 토지를 1세대 1주택의 부수토지로 보았습니다. 다툼을 줄이려면 0원이라도 건물을 매매목적물에 적어 둡니다.
잔금 전에 철거하면 나대지 양도로 봅니다
양도시기는 대금을 청산한 날로 하고(소득세법 제98조), 대금 청산 전에 소유권이전등기를 하면 등기접수일이 양도시기가 됩니다(시행령 제162조 제1항 제2호).
기획재정부는 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 멸실한 경우 양도물건을 양도일(잔금청산일) 현황으로 판정한다고 회신했습니다(재산세제과-1543). 2022년 12월 20일 이후 매매계약을 체결한 분부터 적용하므로 잔금일에 건물이 없으면 과세관청은 나대지 양도로 보아 비과세를 적용하지 않습니다. 조세심판원은 계약 당시 비과세 요건을 갖췄으면 비과세로 본 결정(조심2025부2842)을 내 과세관청 해석과 결론이 다릅니다.
2025년 2월 28일 시행령 개정으로 매매계약일 기준이 조문에 들어갔지만 대상은 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하는 경우뿐입니다(소득세법 시행령 제154조 제1항 괄호). 멸실은 개정 대상이 아니어서 기준일이 바뀌지 않았습니다. 계약 시기별 판정기준일과 심판례는 잔금 전 멸실·용도변경 특약, 양도물건 판정기준일에 정리했습니다.
A씨는 2026년 상반기에 계약했으므로 잔금일에 상가주택이 서 있는지를 봅니다. 상가주택이 서 있으면 주택과 부수토지를 양도한 것으로 보아 비과세 요건을 따집니다. 매수인이 잔금 전에 철거하면 나대지 양도가 되어 비과세 대상에서 제외되고 비사업용 토지 해당 여부까지 따집니다(건물을 철거하고 나대지로 양도할 때).
상가주택이면 상가 부분은 따로 과세됩니다
2022년 1월 1일 이후 양도분부터 실지거래가액 12억원을 넘는 겸용주택은 주택 연면적이 상가보다 커도 주택 부분만 주택으로 보고 상가 부분은 따로 과세하므로 비과세 대상이 되어도 20억원 전액이 비과세되지는 않습니다. 고가주택 판정은 상가까지 합친 금액으로 하지만 12억원 초과분 계산은 주택분 양도가액을 기준으로 합니다(소득세법 시행령 제160조 제1항, 2022년 1월 1일 이후 양도분). 주택분 양도가액이 12억원 이하면 주택 부분에서는 과세 양도차익이 나오지 않습니다. 이 계산은 고가 겸용주택, 12억원 초과분 계산은 주택분 양도가액으로 합니다에, 겸용주택 판정 구조는 상가주택(겸용주택) 양도세에 정리했습니다.
특약 문구와 남겨 둘 자료
- 매매목적물에 토지와 건물을 함께 적습니다. 건물가액란에 0원을 적어도 목적물에서 빼지 않고 건물 소유권도 함께 이전합니다.
- 철거 시기를 "잔금 지급과 소유권이전등기를 마친 뒤 매수인이 매수인 비용으로 철거한다"로 씁니다.
- 토지와 건물의 이전등기는 같은 날 함께 접수합니다. 잔금 전에 토지만 먼저 이전등기하면 조심2023서7707처럼 그 등기접수일이 토지의 양도시기가 됩니다.
- 철거 공사 착수는 잔금일 뒤로 잡습니다. 매수인이 일정 때문에 잔금 전 철거를 요청하면 잔금일을 앞당기는 쪽으로 조정합니다.
- 날짜 자료를 모아 둡니다. 잔금 영수증과 이전등기 접수일을 보관하고 매수인에게서 철거 착공일과 멸실신고일 자료를 받아 둡니다. 건축물대장 말소일은 신고 전에 대장으로 대조합니다.
자주 묻는 질문
Q. 계약서에 건물가액을 0원으로 적으면 건물은 양도하지 않은 것이 되나요?
A. 아닙니다. 건물도 매매목적물로 넘기고 소유권을 이전하면 주택과 부수토지를 함께 양도한 거래로 봅니다. 0원은 건물분 양도가액 배분이어서 건물에서는 양도차익이 발생하지 않습니다.
Q. 매수인이 잔금 전에 철거를 시작하자고 합니다. 비과세에 영향이 있나요?
A. 2022년 12월 20일 이후 계약분은 잔금 전에 멸실되면 과세관청이 나대지 양도로 봅니다(재산세제과-1543). 조심2025부2842처럼 비과세를 인정한 결정도 있지만 그 결론은 경정청구와 심판청구를 거쳐 나왔습니다. 철거 착수는 잔금 뒤로 정합니다.
Q. 마당 일부를 먼저 양도하고 집은 나중에 양도하면 어떻게 되나요?
A. 집보다 일찍 양도한 토지는 1세대 1주택의 부수토지로 보지 않아 과세합니다(소득세법 시행규칙 제72조 제2항). 공익사업으로 주택과 부수토지 일부가 수용되는 경우는 예외로 둡니다.
Q. 2025년 2월 28일 개정으로 멸실도 매매계약일 기준이 되었나요?
A. 아닙니다. 개정 조문은 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하는 경우만 매매계약일로 판정하고 매매특약에 따른 멸실은 종전처럼 양도일을 기준으로 합니다.
근거 법령
- 소득세법 제89조 제1항 제3호, 제98조, 제100조 제3항
- 소득세법 시행령 제154조 제1항, 제160조 제1항, 제162조 제1항 제2호, 제166조 제8항 제2호
- 소득세법 시행규칙 제72조 제2항
- 기획재정부 재산세제과-1543(2022.12.20.)
- 재일46014-1811(1997.7.24.), 재일46014-2010(1995.8.8.)
- 조심2023서7707(2023.12.13.), 조심2015서4675(2015.11.9.), 조심2025부2842(2025.11.24.)