공동상속 소수지분이 2개면 일반주택 비과세는 선순위 1개만 주택 수에서 제외합니다

피상속인이 1⁠채를 남겼을 때

여러 상속인이 함께 상속받은 주택에서 상속지분이 가장 큰 상속인이 아닌 사람은 다른 주택을 양도할 때 그 공동상속주택을 자기 주택으로 보지 않습니다(「소득세법 시행령」 제155⁠조 제3⁠항). 이 규정은 상속개시 당시 피상속인과 별도 세대였던 상속인을 전제로 합니다. 같은 세대였던 상속인의 판정은 공동상속받은 집을 상속인 셋이 함께 양도하면⁠에서 다뤘습니다.

같은 피상속인의 주택 2⁠채면 선순위 1⁠개만 제외합니다

같은 조문은 공동상속주택의 범위를 괄호로 한정합니다.

피상속인이 주택을 2⁠채 이상 남겼다면 아래 순서로 정한 선순위 1⁠채만 공동상속주택으로 봅니다(같은 조 제2⁠항 각 호).

조세심판원도 피상속인이 주택 2⁠채를 남긴 사안에서 주택 수에서 제외하는 것은 피상속인이 보유한 기간이 가장 긴 선순위 1⁠채이고, 나머지 주택의 소수지분은 주택 수에 포함한다고 판단했습니다(조심2021⁠서2745, 2021.10.12.). 이 괄호는 2017⁠년 2⁠월 3⁠일 개정으로 들어왔습니다.

처분 순서에 따른 결과

• 그대로 일반주택을 양도하면 후순위 소수지분이 주택 수에 들어가 2⁠주택 상태의 양도가 됩니다. 일시적 2⁠주택 같은 다른 특례에 해당하지 않으면 비과세를 받지 못합니다.
• 후순위 소수지분을 먼저 양도하는 등 세대 밖으로 처분하면 선순위 소수지분만 남습니다. 이때 일반주택을 양도하면 조문대로 선순위 지분을 주택 수에서 제외하고 판정합니다. 같은 세대원에게 넘기면 주택 수가 줄지 않습니다.
• 선순위 소수지분을 먼저 처분하면 후순위 소수지분만 남아도 후순위는 특례 대상 공동상속주택이 아니라 주택 수에 포함합니다(조심2023⁠서10880, 2024.2.28.; 선순위 주택이 먼저 없어진 사안은 조심2022⁠서0065, 2022.12.29.).

사례로 보면

서울에 아파트 1⁠채를 보유한 자녀가 따로 살던 아버지에게서 주택 2⁠채의 지분을 상속받았다고 가정하겠습니다. 두 채 모두 어머니가 가장 큰 지분을 받아 자녀는 소수지분입니다. 아버지는 A주택을 20⁠년, B주택을 5⁠년 보유했습니다.

선순위는 아버지가 더 오래 소유한 A주택입니다. 서울 아파트를 비과세로 판정받으려면 B주택 지분을 먼저 세대 밖으로 처분해 A주택 지분만 남겨야 합니다. A주택 지분을 먼저 처분하면 B주택 지분만 남아도 비과세를 받지 못합니다.

조합원입주권 소수지분

공동상속주택 소수지분이 재건축 관리처분계획인가로 조합원입주권의 소수지분이 된 뒤 다른 주택을 양도하면, 그 입주권 소수지분도 주택 수에서 제외합니다(서면-2026-법규재산-0109, 2026.6.8.). 같은 피상속인의 입주권 소수지분 2⁠개를 직접 다룬 해석은 확인하지 못했으므로, 주택과 같은 구조로 판정될지는 처분 전에 따로 확인합니다.

선순위⁠·⁠후순위를 정하는 방법은 아버지가 집 두 채를 남겼다면, 상속주택 중과배제는 선순위 한 채인지부터 봅니다⁠에서도 다뤘습니다.

자주 묻는 질문