토지거래허가를 5월 9일까지 신청했다면 5월 10일 이후 계약도 중과배제, 기존 조정대상지역 9월 9일·신규 조정대상지역 11월 9일까지 양도분
조정대상지역 다주택 중과 유예는 2026년 5월 9일로 끝났지만, 토지거래허가 대상 주택은 판정 기준일이 따로 있습니다. 2026년 5월 9일까지 토지거래허가를 신청했고 그 신청으로 허가를 받았다면, 매매계약을 5월 10일 이후에 체결했더라도 2026년 9월 9일까지(신규 조정대상지역은 2026년 11월 9일까지) 양도하면 중과세율을 적용하지 않습니다. 기준은 계약일이 아니라 허가 신청일입니다.
5월 초에 토지거래허가를 신청했고, 허가가 5월 중순에 나와 5월 하순에 계약했습니다. 잔금은 8월에 받았습니다. 2주택이라 중과로 신고해야 하나요?
보유기간이 2년 이상이면 중과 대상이 아닙니다. 허가 신청이 5월 9일 이전이고 그 신청으로 허가를 받았으며, 5월 10일 이후 계약분의 마감(기존 조정대상지역은 9월 9일, 신규 조정대상지역은 11월 9일) 전에 잔금을 받았기 때문입니다(소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제12호의2 나목). 기본세율과 장기보유특별공제를 적용해 신고합니다. 이미 중과세율로 신고했다면 경정청구 대상입니다.
계약일이 아니라 허가 신청일로 봅니다
토지거래허가구역에서 계약을 체결하려는 매도인과 매수인은 공동으로 허가를 받아야 합니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항). 허가 심사가 길어지면 계약일이 5월 10일을 넘깁니다. 시행령은 2026년 4월 23일 이 부분을 개정했습니다(대통령령 제36276호, 공포한 날부터 시행). 개정 전에는 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 사실이 확인되어야 했고, 개정 후에는 2026년 5월 9일까지 허가를 신청한 것으로 기준이 바뀌었습니다.
「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조에 따른 허가(이하 이 호에서 "토지거래허가"라고 한다) 대상 주택부수토지에 정착된 주택으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 주택 1) 해당 주택을 양도하기 위해 2026년 5월 9일까지 그 주택부수토지의 거래에 대한 토지거래허가를 신청하였을 것 2) 해당 주택을 양도하기 위해 1)에 따른 신청에 대한 토지거래허가를 받았을 것 3) 해당 주택을 양도하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인될 것 4) 3)에 따른 매매계약 체결일부터 4개월(다음 표에 따른 지역에 소재한 주택의 경우 6개월) 이내에 양도할 것. 다만, 2026년 5월 10일 이후에 매매계약을 체결한 경우에는 2026년 9월 9일까지(다음 표에 따른 지역에 소재한 주택의 경우 2026년 11월 9일까지) 양도해야 한다.
이 규정은 12호의2 본문 요건과 함께 적용합니다. 양도하는 주택의 보유기간이 2년 이상이어야 합니다. 3주택 이상 세대(같은 영 제167조의3 제1항 제12호의2)와 조합원입주권·분양권이 있는 세대(제167조의4 제3항 제6호의2, 제167조의11 제1항 제12호)에도 같은 문구가 있습니다.
요건 네 가지와 마감일
네 요건은 모두 갖춰야 합니다. 허가를 신청만 하고 허가를 받지 못했거나, 5월 10일 이후 신청했다면 이 규정을 적용하지 않습니다.
| 구분 | 기존 조정대상지역 | 신규 조정대상지역 |
|---|---|---|
| 허가 신청 | 2026.5.9.까지 | 2026.5.9.까지 |
| 5.9.까지 계약 | 계약일부터 4개월 안 양도 | 계약일부터 6개월 안 양도 |
| 5.10. 이후 계약 | 2026.9.9.까지 양도 | 2026.11.9.까지 양도 |
| 허가 대상 아닌 주택 | 5.9.까지 계약, 4개월 안 양도 | 5.9.까지 계약, 6개월 안 양도 |
5월 10일 이후 계약분은 계약일부터 4개월(6개월)을 따져도 9월 9일(11월 9일)이 앞서므로 마감은 9월 9일과 11월 9일입니다. 양도일은 잔금을 받은 날이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 접수했다면 등기접수일입니다(소득세법 제98조, 같은 법 시행령 제162조 제1항 제2호).
시행령은 6개월·11월 9일을 적용할 지역을 표로 열거합니다. 2025년 10월 15일 조정대상지역으로 지정된 서울 21개 구와 경기 12곳(신규 조정대상지역)입니다.
- 서울: 성동·마포·강동·영등포·양천·동작·광진·중·종로·서대문·강서·노원·성북·구로·동대문·관악·은평·중랑·금천·강북·도봉구
- 경기: 수원시 장안·팔달·영통구, 성남시 수정·중원·분당구, 안양시 동안구, 과천시, 용인시 수지구, 광명시, 하남시, 의왕시
강남·서초·송파·용산구는 표에 없습니다. 그 전부터 조정대상지역이던 이 네 구(기존 조정대상지역)의 주택은 5월 10일 이후 계약했다면 9월 9일까지 양도했어야 하고, 5월 9일까지 계약했다면 계약일부터 4개월 안에 양도했어야 합니다.
가정 사례로 보면
2주택 세대가 조정대상지역에 있고 토지거래허가 대상인 주택(기존 조정대상지역, 보유 5년, 양도차익 3억5천만원)을 양도한 가정입니다.
- 2026.5.6.토지거래허가 신청5월 9일 이전 신청
- 2026.5.20.허가1)의 신청에 대한 허가
- 2026.5.25.매매계약·계약금 수령5월 10일 이후 계약
- 2026.8.31.잔금9월 9일 마감 전 양도
- 2026.9.9.마감기존 조정대상지역의 5월 10일 이후 계약분
허가 신청이 5월 6일이 아니라 5월 12일이었다면 계약일·잔금일이 같아도 중과세율이 적용됩니다.
| 항목 | 신청 5.6.(중과배제) | 신청 5.12.(중과) |
|---|---|---|
| 장기보유특별공제 | 3,500만원(10%) | 적용 안 함 |
| 과세표준 | 3억1,250만원 | 3억4,750만원 |
| 세율 | 기본세율 | 기본세율 +20%p |
| 양도소득세 | 9,906만원 | 1억8,256만원 |
| 지방소득세 포함 합계 | 약 1억897만원 | 약 2억82만원 |
과세표준은 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제 250만원을 뺀 금액입니다. 중과 주택은 장기보유특별공제를 적용하지 않습니다(소득세법 제95조 제2항, 제104조 제7항). 허가 신청일 엿새 차이로 세금이 9,185만원 달라집니다.
이미 양도했다면 신고와 경정청구
2026년 10월 23일 현재 기존 조정대상지역의 5월 10일 이후 계약분은 마감이 지났습니다. 이미 양도한 주택은 신고 내용을 확인합니다. 예정신고 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다(소득세법 제105조 제1항 제1호). 8월에 잔금을 받았다면 법정 기한은 10월 31일이고, 이날이 토요일이어서 11월 2일(월)까지 신고합니다(국세기본법 제5조 제1항).
계약일만 보고 중과세율로 신고했다면 경정청구로 바로잡습니다. 신고한 세액이 세법에 따라 신고할 세액보다 많을 때 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 청구할 수 있습니다(국세기본법 제45조의2 제1항). 위 사례라면 양도소득세 차액 8,350만원이 환급 대상이고, 지방소득세도 함께 바로잡습니다.
신규 조정대상지역은 2026년 11월 9일까지 잔금을 받아야 합니다. 잔금일이 11월 9일보다 늦으면 허가 신청일이 5월 9일 이전이어도 중과세율이 적용됩니다. 잔금 전에 등기를 먼저 접수하면 그날이 양도일이므로 등기접수일도 11월 9일 안으로 잡습니다.
갖춰 둘 서류
- 토지거래허가증(허가일 확인)
- 허가 신청일을 확인할 수 있는 자료(신청서 접수 내역 등)
- 매매계약서와 계약금 입금 내역
- 잔금 영수 내역(양도일 확인)
허가증에는 허가일만 나오므로 신청 접수 내역은 소명용으로 따로 보관합니다.
자주 묻는 질문
토지거래허가 대상이 아닌 주택도 5월 10일 이후 계약하면 같은 혜택이 있나요?
없습니다. 허가 대상이 아닌 주택은 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 받았어야 하고, 계약일부터 4개월(신규 조정대상지역은 6개월) 안에 양도해야 중과세율을 적용하지 않습니다(같은 호 다목).
보유기간이 1년 반인 주택도 해당하나요?
해당하지 않습니다. 12호의2는 보유기간 2년 이상인 주택에만 적용합니다. 재개발·재건축·소규모재건축 등 정비사업조합의 조합원이 관리처분계획 등에 따라 받은 신축주택은 기존 건물과 부수토지의 취득일부터 보유기간을 기산합니다.
마감을 놓쳐 중과 대상이 됐습니다. 2027년부터 중과가 완화된다는데 기다려야 하나요?
2027·2028년 중과 가산율을 낮추는 내용은 아직 확정 전인 개정안입니다. 내용과 적용 시기는 다주택 중과 한시완화, 올해 양도한 주택도 2027년 5월 확정신고에서 완화에 정리했습니다. 중과 제도 전체는 다주택 양도세 중과, 지금도 적용되나요?를 참고하시기 바랍니다.