분양권·입주권·지역주택조합 주택, 상생임대 직전임대차계약은 언제 체결해야 하나
분양받은 아파트나 조합원으로 받은 새 아파트는 입주 전에 세입자를 구해 잔금이나 분담금을 치르는 경우가 있습니다. 상생임대주택 특례의 직전임대차계약은 1세대가 주택을 취득한 후 체결한 계약이어야 합니다(소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호). 그래서 새 아파트의 취득일이 언제인지가 먼저입니다. 분양 주택은 잔금 청산일, 지역주택조합 주택과 승계 조합원의 주택은 사용승인서 교부일 등이 기준이고, 재건축 원조합원은 종전 주택 취득일로 판단합니다. 국세청 회신을 취득 경로별로 정리합니다.
청약으로 당첨된 아파트입니다. 잔금 전에 전세 세입자와 계약하고 잔금일에 입주시켰는데, 이 계약이 상생임대 직전임대차계약이 되나요?
국세청은 직전임대차계약에 해당하지 않는다고 답했습니다. 「주택법」에 따른 사업주체가 공급하는 주택의 입주자로 선정돼 취득하는 주택이라도, 취득하기 전에 임차인과 체결한 계약은 직전임대차계약이 아닙니다(서면-2022-법규재산-3529, 2022.12.7.). 잔금을 치른 뒤 체결한 계약은 직전임대차계약으로 봅니다(서면-2024-부동산-0917, 2024.7.18.). 분양권 상태에서 맺은 계약을 그대로 갱신했다면 그 갱신계약은 직전임대차계약으로 볼 수 있다는 회신도 있습니다(서면-2024-부동산-2670, 2025.12.23.).
새 아파트의 취득일은 취득 경로마다 다릅니다
매매 주택의 취득시기는 대금을 청산한 날입니다(소득세법 제98조). 새 아파트는 아래처럼 나뉩니다. 이 날짜 뒤에 체결한 계약이어야 직전임대차계약이 됩니다.
| 취득 경로 | 직전임대차계약 판정 기준일 | 근거 |
|---|---|---|
| 분양(청약 당첨·분양권 매수) | 잔금 청산일. 잔금 청산 때까지 완성되지 않았으면 완성된 날 | 소득세법 제98조, 시행령 제162조 제1항 제8호 |
| 지역주택조합 조합원 | 사용승인서 교부일(그 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받으면 그중 빠른 날) | 시행령 제162조 제1항 제4호, 서면-2022-법규재산-4639 |
| 관리처분계획인가 후 조합원 지위 승계 | 사용승인서 교부일(그 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받으면 그중 빠른 날) | 서면-2024-부동산-1244 |
| 재건축 원조합원 | 종전 주택 취득시기 기준. 준공 전 계약도 '취득 후' 계약 | 서면-2022-법규재산-4596 |
분양 아파트, 잔금 후에 체결한 계약부터 인정
잔금 전에 체결한 계약부터 봅니다. 질의자는 2018년 8월 청약 당첨·분양계약을 하고, 완성 전인 2022년 9월 임대차계약을 체결했습니다. 잔금 청산 후 입주지정일부터 2년간 임대하는 조건이었고, 2022년 12월 잔금 청산과 함께 임차인이 입주할 예정이었습니다.
「주택법」에 따른 사업주체가 공급하는 주택의 입주자로 선정되어 취득하는 주택에 대하여, 해당 주택을 취득하기 전에 임차인과 체결한 임대차계약은 「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항의 “직전 임대차계약”에 해당하지 않는 것입니다.
잔금 후에 체결한 계약은 결론이 반대입니다. 2020년 4월 분양권에 당첨돼 계약하고(이후 지분 절반을 배우자에게 증여), 2022년 3월 14일 사용승인, 4월 1일 분양대금을 완납했습니다. 그 뒤 8월 16일 임대차계약(2022.8.30.~2024.8.30.)을 체결했고, 국세청은 이 계약을 직전임대차계약으로 보았습니다(서면-2024-부동산-0917, 2024.7.18.).
분양권 상태 계약을 취득 후 바꿔 써도 인정되지 않습니다
잔금 전 계약이 직전임대차계약이 아니라는 점을 알고, 취득 후 같은 임차인과 계약 내용을 바꿔 새로 쓰는 경우가 있습니다. 기획재정부는 직전임대차계약에 해당하지 않는 기존 계약을 종료하고 임대기간이나 보증금을 바꿔 새로 체결한 계약도 직전임대차계약에 해당하지 않는다고 회신했습니다(재산세제과-952, 2023.8.10. 질의1·2). 국세청은 청약 당첨 주택 사안에 이 회신을 그대로 적용했습니다.
| 회신 | 사실관계 | 결론 |
|---|---|---|
| 서면-2023-법규재산-0096 (2023.8.16.) | 2020.10. 잔금 전 계약(2021.2.~2023.2., 보증금 7억9천만원) → 2021.2. 취득·입주 → 2022.12. 임차인 요청으로 보증금을 7억3천만원으로 낮춰 변경계약(2022.12.~2024.12.) | 불인정 |
| 서면-2023-부동산-0696 (2023.9.4.) | 2022.1. 잔금 전 계약(2022.2.~2024.2.) → 2022.2. 취득·입주 → 2023.6. 같은 임차인과 기간을 바꾼 변경계약(2023.6.~2024.12.) | 불인정 |
| 서면-2024-부동산-3377 (2025.12.23.) | 잔금 전 계약(2021.7.~2023.7.) → 2021.7. 취득·입주 → 2021.10. 기간을 바꿔 다시 작성(2021.10.~2023.10.) → 2023.10. 갱신(임대료 동결) | 불인정 |
분양권 상태에서 4년 계약을 체결했다가 취득 후 2년+2년의 두 계약으로 나눈 사안도 두 번째 계약을 직전임대차계약으로 보지 않았습니다(서면-2024-법규재산-2648, 2025.3.27.). 이 회신은 잔금 전에 체결한 임대차계약, 상생임대 직전임대차계약이 될까에서 다뤘습니다.
기간 만료 후 그대로 갱신한 계약은 다른 결론
같은 날 나온 다른 회신은 결론이 다릅니다. 2017년 7월 분양계약, 2020년 10월 10일 임대차계약(2020.11.~2022.11.), 10월 30일 잔금 청산·임차인 입주, 2022년 11월 임대료를 동결해 2년 갱신한 사안입니다. 국세청은 승계 계약의 갱신을 다룬 기존 회신(서면-2022-법규재산-2849, 2022.10.12.)을 참고하라고 답했고, 요지는 이렇습니다.
주택 취득 전 체결한 임대차계약을 갱신(갱신계약)하고 이후 그 갱신계약을 다시 갱신(재갱신계약)한 경우 갱신계약과 재갱신계약은 각각 “직전 임대차계약” 및 “상생임대차계약”으로 볼 수 있는 것임
3377 사안은 기존 계약 기간 중에 기간을 바꿔 다시 썼고, 2670 사안은 기존 계약이 끝난 뒤 갱신했습니다. 두 회신의 사실관계는 이 점이 다릅니다. 인용된 2849 회신은 임차인이 갱신요구권을 행사한 사안이었고, 2670 사안의 사실관계에는 갱신요구권 행사 여부가 적혀 있지 않습니다. 갱신요구권 사안은 세입자 있는 집을 매수한 경우, 상생임대 직전임대차계약은 언제부터인가에 정리했습니다.
조합원으로 받은 주택은 사용승인일 기준
지역주택조합: 사용승인서 교부 후 계약이면 인정
지역주택조합의 조합원 자격으로 취득하는 조합주택의 취득시기는 사용승인서 교부일입니다. 그 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받았다면 그중 빠른 날입니다(소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호). 2021년 3월 사용승인서를 받은 뒤 같은 달 임차인과 계약하고, 그 보증금으로 분양 잔금을 청산한 사안에서 국세청은 이 계약을 직전임대차계약으로 보았습니다(서면-2022-법규재산-4639, 2022.12.28.). 보증금으로 잔금을 치른 사실관계에서도 직전임대차계약으로 본 회신입니다. 2021년 3월 29일 사용승인, 4월 9일 계약, 5월 21일 잔금 청산 사안(서면-2023-부동산-0699, 2023.3.28.)과 2025년 회신(서면-2024-부동산-3115, 2025.12.23. 질의1)도 이 회신을 그대로 인용했습니다.
순서가 반대면 결론도 반대입니다. 2015년 지역주택조합에 가입해 2021년 9월 임대차계약(2021.10.~2023.10.)을 체결하고, 10월 사용승인·잔금 납부 뒤 11월 임차인이 입주했습니다. 2022년 3월 같은 임차인과 기간을 바꾼 계약(2022.3.~2023.10.)을 새로 체결했지만, 국세청은 직전임대차계약이 아닌 기존 계약을 종료하고 기간을 바꿔 새로 체결한 계약은 직전임대차계약에 해당하지 않는다고 답했습니다(서면-2025-부동산-3542, 2026.6.11.).
승계 조합원: 사용승인서 교부 후 계약이면 인정
관리처분계획인가 이후 조합원 지위를 승계해 취득하는 주택의 취득시기도 사용승인서 교부일(그 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받으면 그중 빠른 날)입니다. 2017년 4월 조합원입주권을 승계 취득하고, 2020년 5월 19일 재개발 주택 사용승인서 교부 뒤 6월 13일 임대차계약을 체결해 7월 14일 그 전세보증금으로 분담금을 낸 사안입니다. 국세청은 임대기간 요건을 갖추면 이 계약을 직전임대차계약으로 본다고 답했습니다(서면-2024-부동산-1244, 2024.5.28.).
재건축 원조합원: 준공 전 계약도 '취득 후' 계약
종전 주택을 보유하다가 재건축에 참여한 원조합원은 기준이 다릅니다. 2000년 6월 취득한 주택이 2017년 6월 관리처분계획인가를 받았고, 이주비와 추가분담금을 갚으려고 준공 전인 2022년 9월경 신축 주택의 전세계약을 체결할 예정이었습니다(임대개시 2023.3.10. 예정).
국세청은 원조합원이 신축 예정(사용승인서 교부 전) 주택의 공사기간 중에 체결한 계약도 주택을 취득한 후 체결한 계약에 해당한다고 보았습니다. 원조합원의 종전 주택 취득시기를 기준으로 판단한다는 회신입니다(서면-2022-법규재산-4596, 2023.3.13.). 같은 항의 다른 요건은 따로 갖춰야 합니다.
청산금을 내고 부수토지가 늘어난 경우도 있습니다. 2014년 10월 토지 9평의 주택을 취득해 재개발 등으로 2020년 2월 토지 25평의 신축 주택이 임시사용승인을 받았고, 2020년 5월 직전임대차, 2022년 5월 상생임대차(5% 이내 갱신)를 시작한 사안입니다. 국세청은 재건축조합의 원조합원이 청산금을 납부해 부수토지가 늘어난 경우로서 준공 전 임시사용승인을 받은 뒤 체결한 계약은 '주택을 취득한 후' 체결한 것으로 보아, 요건을 갖추면 직전임대차계약으로 본다고 답했습니다(서면-2025-부동산-0545, 2025.12.18.).
재건축·재개발로 임차인이 퇴거해 사업 전후 임대기간이 끊기는 문제, 상생임대 요건을 갖춘 뒤 입주권으로 바뀐 경우는 재건축·리모델링으로 임차인이 나간 상생임대주택, 임대기간은 이어지나요?에서 다뤘습니다.
사례별 정리
| 사실관계 | 직전임대차계약 | 근거 |
|---|---|---|
| 청약 당첨 주택, 잔금 전 계약 | 불인정 | 서면-2022-법규재산-3529 |
| 분양 주택, 사용승인·잔금 완납 후 계약 | 인정 | 서면-2024-부동산-0917 |
| 분양 주택 잔금 전 계약을 취득 후 보증금·기간 변경해 새로 체결 | 불인정 | 재산세제과-952, 서면-2023-법규재산-0096, 서면-2023-부동산-0696, 서면-2024-부동산-3377 |
| 분양 주택 잔금 전 계약을 기간 만료 후 갱신 | 갱신계약은 직전으로 볼 수 있음 | 서면-2024-부동산-2670 |
| 지역주택조합, 사용승인 후 계약(보증금으로 잔금 청산) | 인정 | 서면-2022-법규재산-4639, 서면-2023-부동산-0699 |
| 지역주택조합, 사용승인 전 계약을 취득 후 기간 변경해 새로 체결 | 불인정 | 서면-2025-부동산-3542 |
| 승계 조합원, 사용승인 후 계약(보증금으로 분담금 납부) | 인정 | 서면-2024-부동산-1244 |
| 재건축 원조합원, 준공 전 계약 | 인정(취득 후 계약) | 서면-2022-법규재산-4596 |
| 원조합원, 청산금으로 부수토지 증가, 임시사용승인 후 계약 | 인정(취득 후 계약) | 서면-2025-부동산-0545 |
2026년 10월 1일 이후 양도분의 양도기한
2026년 10월 1일 이후 양도분은 상생임대차계약에 따른 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 합니다(그 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지). 상생임대차계약은 2026년 12월 31일까지 체결하고 임대를 개시해야 합니다. 자세한 내용은 상생임대 양도기한과 유의점에 있습니다.
상생임대, 함께 확인할 칼럼
- 상생임대 임대기간, 며칠이 모자라면 어떻게 되나요?: 직전 1년 6개월·상생 2년 계산
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자주 묻는 질문
Q. 분양 아파트 잔금을 전세보증금으로 치르려고 합니다. 언제 계약해야 직전임대차계약이 되나요?
A. 청약 당첨 주택은 잔금 청산 전에 체결한 계약을 직전임대차계약으로 보지 않습니다(서면-2022-법규재산-3529). 잔금을 치른 뒤 체결한 계약은 인정합니다(서면-2024-부동산-0917). 보증금으로 잔금을 치르려면 계약 체결일과 잔금 청산일의 선후를 맞춰 둡니다. 지역주택조합 주택은 사용승인서 교부 후 계약하고 그 보증금으로 잔금을 청산해도 직전임대차계약으로 봅니다(서면-2022-법규재산-4639).
Q. 분양권 상태에서 맺은 전세계약을 입주 후 새로 다시 쓰면 직전임대차계약이 되나요?
A. 기존 계약 기간 중에 보증금이나 기간을 바꿔 새로 쓴 계약은 직전임대차계약으로 보지 않았습니다(서면-2023-법규재산-0096, 서면-2023-부동산-0696, 서면-2024-부동산-3377). 기존 계약이 끝난 뒤 그대로 갱신한 사안에서는 갱신계약과 재갱신계약을 각각 직전·상생임대차계약으로 볼 수 있다고 답했습니다(서면-2024-부동산-2670).
Q. 재건축 아파트 준공 전에 전세계약을 했습니다. 원조합원인데 직전임대차계약이 되나요?
A. 재건축조합 원조합원이 사용승인서 교부 전 공사기간 중에 체결한 계약은 '주택을 취득한 후' 체결한 계약으로 봅니다(서면-2022-법규재산-4596). 관리처분계획인가 후 조합원 지위를 승계한 경우는 사용승인서 교부일(또는 그 전 사실상 사용일·임시사용승인일 중 빠른 날) 이후 계약이어야 합니다(서면-2024-부동산-1244).
Q. 지역주택조합 아파트인데 사용승인 전에 계약한 세입자와 입주 후 계약서를 다시 썼습니다.
A. 사용승인 전에 체결한 계약을 종료하고 기간을 바꿔 새로 체결한 계약은 직전임대차계약에 해당하지 않는다는 회신이 있습니다(서면-2025-부동산-3542, 2026.6.11.). 그 다음에 새로 체결하는 계약부터 직전임대차계약 요건을 따지되, 상생임대차계약은 2026년 12월 31일까지 체결하고 임대를 개시해야 합니다.
근거 법령
- 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호(직전임대차계약: 1세대가 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 계약. 2026.9.30. 공포 대통령령 제36737호, 2026.10.1. 시행)
- 소득세법 제98조, 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호·제8호(취득시기: 대금 청산일, 자기가 건설한 건축물은 사용승인서 교부일 등, 대금 청산 때까지 미완성 자산은 완성일)
- 서면-2022-법규재산-3529(2022.12.7.): 청약 당첨 주택을 취득하기 전에 체결한 계약은 직전임대차계약 아님
- 서면-2024-부동산-0917(2024.7.18.): 분양 주택을 취득한 후 체결한 계약은 직전임대차계약
- 재산세제과-952(2023.8.10.) 질의1·2, 서면-2023-법규재산-0096(2023.8.16.), 서면-2023-부동산-0696(2023.9.4.), 서면-2024-부동산-3377(2025.12.23.): 직전임대차계약에 해당하지 않는 기존 계약을 종료하고 기간·보증금을 바꿔 새로 체결한 계약은 직전임대차계약 아님
- 서면-2024-부동산-2670(2025.12.23.): 취득 전 계약을 갱신·재갱신하면 갱신계약과 재갱신계약을 각각 직전·상생임대차계약으로 볼 수 있음(서면-2022-법규재산-2849 참조)
- 서면-2022-법규재산-4639(2022.12.28.)·서면-2023-부동산-0699(2023.3.28.)·서면-2024-부동산-3115(2025.12.23.): 지역주택조합 주택 사용승인서 교부 후 체결한 계약은 보증금으로 잔금을 청산해도 직전임대차계약
- 서면-2025-부동산-3542(2026.6.11.): 지역주택조합 사용승인 전 계약을 종료하고 기간을 바꿔 새로 체결한 계약은 직전임대차계약 아님
- 서면-2024-부동산-1244(2024.5.28.): 승계 조합원입주권으로 취득한 주택은 사용승인서 교부일 등이 취득시기, 그 후 체결한 계약은 직전임대차계약
- 서면-2022-법규재산-4596(2023.3.13.): 재건축 원조합원이 준공 전 체결한 계약도 주택을 취득한 후 체결한 계약
- 서면-2025-부동산-0545(2025.12.18.): 원조합원이 청산금으로 부수토지가 늘어난 경우 임시사용승인 후 체결한 계약은 취득 후 계약