재건축 임대주택 자진말소, 거주주택 비과세가 적용되는 경우와 적용되지 않는 경우
재건축 예정인 임대주택을 자진말소했는데, 제가 사는 집을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있나요?
재건축이나 재개발로 임대주택을 정리할 때, 거주주택 비과세가 되는지는 어느 조문으로 말소했는지에 따라 달라집니다. 국세청은 등록증에 적힌 말소 사유를 기준으로 판단합니다. 예규 네 건을 비교하면 그 차이가 분명합니다.
임대주택이 말소되면 5년 규정을 봅니다
거주주택 비과세 특례는 장기임대주택과 거주주택을 함께 보유한 세대가 거주주택을 양도할 때 그 주택을 1세대 1주택으로 보는 규정입니다(소득세법 시행령 제155조 제20항). 요건이 하나 있습니다. 양도일 현재 장기임대주택이 등록되어 임대 중이어야 합니다.
임대주택 등록이 말소되면 임대 중이 아닙니다. 이 공백을 메우는 규정이 같은 조 제23항입니다. 아래 두 경우로 말소됐다면, 말소일부터 5년 안에 거주주택을 양도할 때 임대기간 요건을 갖춘 것으로 봅니다.
- 자진말소: 임대의무기간의 1/2 이상 임대한 뒤 의무기간 안에 자진하여 등록말소 신청. 민간임대주택법 제6조제1항제11호, 소득세법 시행령 제155조 제23항 제1호.
- 자동말소: 의무임대기간이 끝나 등록이 자동으로 말소. 민간임대주택법 제6조제5항, 소득세법 시행령 제155조 제23항 제2호.
㉓ 제167조의3제1항제2호가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정하며, 제167조의3제1항제2호가목2)ㆍ라목8)ㆍ마목4)의 요건은 적용하지 않는다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 등록이 말소된 경우에는 해당 등록이 말소된 이후(장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록 말소 이후를 말한다) 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 장기임대주택으로 보아 제20항을 적용한다.
- 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제1항제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우에 한정한다)
- 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 경우
제23항은 이 두 가지만 열거합니다. 여기에 없는 사유로 말소되면 5년 규정을 적용할 수 없습니다.
어느 조문으로 말소했느냐가 관건입니다
2020년 8월 18일부터 아파트 장기일반임대주택과 단기임대주택은 신규 등록이 폐지됐습니다. 이 유형은 의무기간이 끝나기 전에도 자진말소할 수 있고, 그 근거가 제6조제1항제11호입니다.
재건축 철거는 근거 조문이 다릅니다. 재개발·재건축으로 철거가 예정됐거나 철거된 경우는 제43조제4항제1호(시행령 제34조제3항제4호)입니다. 두 경로 모두 과태료는 없습니다. 그래서 현장에서는 둘 다 자진말소라고 부릅니다. 세법의 취급은 다릅니다.
- 자진말소(제6조제1항제11호): 임차인 동의가 필요하고, 거주주택 특례 대상입니다.
- 재건축 철거(제43조제4항제1호): 임차인 동의는 필요 없고, 제155조 제23항 열거에 포함되어 있지 않습니다.
예규 네 건으로 본 결론
같은 폐지 유형에, 같은 1/2 이상 임대인데 결론이 달라진 국세청 회신이 네 건입니다.
- 서면-2022-법규재산-3819 (2023.4.11): 제6조제1항제11호 자진말소 후 재개발로 멸실·신축된 상태에서 양도. 적용
- 서면-2022-법규재산-1283 (2023.8.8): 제6조제1항제11호 자진말소 후 재건축으로 멸실·신축된 상태에서 양도. 적용
- 서면-2021-법규재산-3659 (2023.11.22): 멸실된 뒤 철거된 사유로 자진말소. 적용
- 사전-2025-법규재산-1053 (2026.3.16): 멸실 전 철거 예정 사유로 말소. 적용 불가
두 가지를 확인합니다. 말소를 제6조제1항제11호 자진말소로 했다면, 그 뒤 재건축으로 멸실되든 신축되든 5년 안에 거주주택을 양도하면 적용됩니다. 재건축 철거를 사유로 말소한 경우에는 멸실이 말소보다 먼저면 자진말소로 인정돼 적용되고, 멸실 전 철거 예정 상태에서 말소하면 부인됩니다.
실무에서 놓치는 지점
가장 자주 문제가 되는 부분이 등록증 말소 사유입니다. 재건축으로 임대주택을 정리하면서 철거 예정을 사유로, 그것도 멸실 전에 말소하면 최근 예규 기준으로는 거주주택 특례를 적용받지 못합니다. 실질이 자진말소였더라도 서류에 기재된 사유로 판단합니다. 말소를 신청할 때 어떤 조문으로 접수되는지, 등록증에 사유가 어떻게 기재되는지 확인해 두어야 합니다.
'재건축이면 안 된다'는 오해가 많습니다. 그렇지 않습니다. 제6조제1항제11호로 자진말소했다면 임대주택이 철거되어 입주권이 되거나 신축 주택으로 준공된 뒤에 양도해도, 말소일부터 5년 안이면 적용됩니다.
'과태료가 안 나왔으니 자진말소'라는 판단도 정확하지 않습니다. 과태료가 없는 것은 자진말소와 재건축 철거 말소가 같습니다. 세법상 판단 기준은 등록증에 적힌 근거 조문입니다.
정리하면
거주주택 비과세는 말소 근거에 따라 달라집니다. 제6조제1항제11호 자진말소로 임대의무기간 1/2 이상을 임대하고 말소했다면, 이후 멸실·신축과 관계없이 말소일부터 5년 안에 거주주택을 양도하면 됩니다. 재건축 철거를 사유로 멸실 전에 말소한 사안에서는 최근 사전답변이 적용을 부인했습니다. 등록증에 적힌 말소 사유와 멸실 시점을 양도 전에 확인해야 합니다.