재건축 대체주택을 과세로 팔고 다시 취득한 집, 대체주택 비과세가 되나요?
재건축·재개발 기간에 살려고 산 대체주택에 사정상 들어가 살지 못해 과세로 팔고, 실제로 살 집을 다시 취득하는 경우가 있습니다. 국세청은 먼저 판 집에는 특례를 주지 않지만, 나중에 취득한 집이 요건을 모두 갖추면 그 집을 대체주택으로 보아 비과세를 적용한다고 회신했습니다. 다만 다시 취득한 집은 취득일 현재 1주택 요건과 거주 요건을 처음부터 새로 채워야 합니다. 2026년 10월 현행 소득세법 시행령과 확인한 해석 기준입니다.
대체주택 비과세의 요건
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다.
- 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것
- 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(재정경제부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 3년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주해야 한다.
- 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것
| 확인 항목 | 요건 |
|---|---|
| 출발점 | 1주택을 소유한 1세대 |
| 취득 시기 | 사업시행인가일 이후 |
| 대체주택 거주 | 1년 이상(세대 전원) |
| 신축주택 입주 | 완성 후 3년 안에 세대 전원 이사, 1년 이상 계속 거주 |
| 대체주택 양도 | 완성 전 또는 완성 후 3년 안 |
요건을 갖추면 대체주택에는 1세대 1주택 비과세의 보유기간·거주기간 제한을 적용하지 않습니다. 완성 후 기간은 2023년 1월 11일 이전 양도분은 2년이었습니다. 조문에 대체주택이 몇 번째 주택이어야 한다는 문구는 없습니다. 다만 대체주택 취득일 현재 1주택이어야 한다는 해석이 사실상 그 제한 역할을 합니다.
먼저 판 집은 특례 없음, 나중에 취득한 집은 특례
재건축 기간에 취득한 대체주택(B)에서 1년 이상 거주하다가 양도하고, 다른 주택(C)을 취득해 양도한 사안이 있습니다. 국세청은 B에는 특례를 적용하지 않고 요건을 모두 갖춘 C를 1세대 1주택으로 본다고 회신했습니다(서면인터넷방문상담4팀-839, 2008.3.28.). 같은 취지의 회신이 또 있습니다(서면인터넷방문상담5팀-1006, 2008.5.13.).
먼저 판 대체주택에 특례가 없는 것은 1년 거주를 채웠는지와 관계없습니다. 위 회신의 B는 1년 이상 거주한 주택이었습니다. 따라서 살지 못하고 양도한 첫 대체주택에는 대체주택 특례가 적용되지 않고, 비과세 판단은 다시 취득한 집으로 넘어갑니다. 첫 대체주택의 세율과 다주택 중과 여부는 양도 당시 주택 수로 따로 확인합니다.
다시 취득한 집이 새로 갖춰야 할 것
취득일 현재 1주택
기획재정부는 '1주택을 소유한 1세대'인지를 대체주택 취득일을 기준으로 판단하고, 대체주택 취득일 현재 2주택 이상이면 특례를 적용하지 않는다고 해석했습니다(기획재정부 재산세제과-1270, 2023.10.23., 회신일 이후 결정·경정분부터 적용). 국세청은 대체주택 취득일 현재 재건축 대상 주택 외에 다른 주택이 없으면 1세대 1주택자가 취득한 대체주택에 해당한다고 회신했습니다(서면-2022-법규재산-2817, 2023.11.10.). 첫 대체주택을 판 뒤에 새 집을 취득하면 취득일에는 재건축 대상 주택(조합원입주권)만 남아 이 요건을 맞출 수 있습니다. 재건축으로 조합원입주권을 2개 받은 경우에는 대체주택 특례를 적용하지 않는다는 해석이 있습니다(서면-2018-법령해석재산-3798, 2019.9.3.).
첫 대체주택을 보유한 채 새 집을 먼저 취득하면 새 집은 이 기준에 걸립니다. 2009년 회신 중에는 재건축 대상 주택 외 다른 주택을 보유한 채 취득한 주택에 특례를 인정한 것이 있었지만(재산세과-509, 2009.10.21.), 기획재정부는 2023년 취득일 기준으로 해석했습니다. 조세심판원도 대체주택을 취득할 때 다른 주택이 있었다면 양도 전에 정리했더라도 특례를 인정하지 않았습니다(조심 2022서5380, 2022.8.9.; 조심 2025서0419, 2025.5.1.).
첫 대체주택 양도와 새 집 취득이 같은 날이면 양도를 먼저 한 것으로 봅니다(서면-2023-부동산-3796, 2024.4.17.). 대체주택을 보유한 채 분양권을 추가로 취득한 뒤 대체주택을 양도하면 대체주택 특례와 1주택·1분양권 특례를 겹쳐 적용할 수 없다는 해석도 있습니다(서면-2024-법규재산-3166, 2025.3.24.).
완공 전 1년 거주
1년 거주는 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득해 채워야 하고, 세대 전원이 거주해야 합니다(취학·질병 요양·근무상 또는 사업상 형편으로 일부가 거주하지 못하는 경우 포함, 기획재정부 재산세제과-932, 2023.8.7.). 국세청은 신축주택 준공일까지 1년 이상 거주하지 않은 대체주택은 특례 대상이 아니라고 회신했습니다(사전-2025-법규재산-0953, 2025.11.4.). 완공 뒤 신축주택에 먼저 살다가 대체주택으로 옮겨 1년을 채운 경우도 적용하지 않습니다(서면-2024-부동산-4409, 2025.12.29.).
다시 취득한 집은 신축주택 준공일(사용승인일, 그 전에 임시사용승인을 받거나 사실상 사용하면 그날)까지 1년 거주를 채워야 합니다. 그날이 1년보다 가깝다면 이 요건부터 맞지 않을 수 있습니다.
완공 뒤 입주와 양도 기한
신축주택이 완성되면 3년 안에 세대 전원이 이사해 1년 이상 계속 거주하고, 대체주택은 완성 전이나 완성 후 3년 안에 양도합니다. 대체주택을 먼저 비과세로 양도했는데 나중에 신축주택 입주 요건(제2호)을 채우지 못하면, 그 사유가 생긴 달의 말일부터 2개월 안에 비과세를 받지 않았을 경우의 세액을 신고·납부해야 합니다(같은 조 제13항).
- 2024.3.사업시행인가재건축 대상 1주택 보유
- 2025.5.첫 대체주택 취득거주하지 못함
- 2026.4.첫 대체주택 양도대체주택 특례 없음, 과세
- 2026.6.새 주택 취득취득일 현재 재건축 대상 1주택만 보유
- 2027.6.새 주택 1년 거주 충족신축 준공일 전에 채워야 함
- 2028.3.신축주택 준공3년 안에 세대 전원 이사·1년 거주
- 2029.3.새 주택 양도준공 후 3년 안, 요건을 모두 갖추면 비과세
결정 전에 확인할 것
- 사업시행인가일, 관리처분계획인가일, 신축주택 준공 예정일
- 첫 대체주택 양도일과 새 주택 취득일(잔금일)의 순서, 새 주택 취득일 현재 첫 대체주택이 남아 있는지
- 새 주택 취득일부터 신축 준공일(사용승인일 등)까지 1년 이상 세대 전원이 거주할 수 있는지
- 준공 후 3년 안에 세대 전원이 신축주택으로 이사해 1년 이상 거주할 수 있는지
- 그 사이 분양권이나 다른 주택을 추가로 취득할 계획이 있는지
대체주택 특례는 취득일·양도일·준공일의 순서에 따라 적용 여부가 달라집니다. 개별 일정 검토는 유료 상담으로 진행하며, 신고 수수료는 수수료 안내에 공개해 두었습니다.
관련 글: 조합원입주권도 양도세 비과세 되나요? 두 경우 총정리, 재건축 기간에 거주할 대체주택을 취득하면 취득세는 1주택 세율인가요?
근거 법령·해석
- 소득세법 시행령 제156조의2 제5항·제13항
- 서면인터넷방문상담4팀-839(2008.3.28.), 서면인터넷방문상담5팀-1006(2008.5.13.), 재산세과-509(2009.10.21.)
- 기획재정부 재산세제과-1270(2023.10.23.), 기획재정부 재산세제과-932(2023.8.7.)
- 서면-2022-법규재산-2817(2023.11.10.), 서면-2023-부동산-3796(2024.4.17.), 서면-2018-법령해석재산-3798(2019.9.3.)
- 사전-2025-법규재산-0953(2025.11.4.), 서면-2024-부동산-4409(2025.12.29.), 서면-2024-법규재산-3166(2025.3.24.)
- 조심 2022서5380(2022.8.9.), 조심 2025서0419(2025.5.1.)
자주 묻는 질문
Q. 첫 대체주택에서 1년을 살고 팔았는데도 과세되나요?
국세청은 1년 이상 거주한 대체주택을 먼저 양도하고 다른 주택을 취득한 사안에서 먼저 판 주택에는 특례를 적용하지 않는다고 회신했습니다. 특례는 요건을 갖춰 나중에 양도하는 한 채에 적용합니다.
Q. 새 집을 먼저 사고 첫 대체주택을 나중에 팔아도 되나요?
기획재정부는 대체주택 취득일 현재 2주택 이상이면 특례를 적용하지 않는다고 해석했고, 조세심판원도 같은 기준으로 판단했습니다. 새 집 취득일에 첫 대체주택이 남아 있으면 새 집은 특례를 받기 어렵습니다. 같은 날 양도와 취득을 하면 양도를 먼저 한 것으로 봅니다.
Q. 조합원입주권이 조정대상지역에 있으면 대체주택 특례가 안 되나요?
제156조의2 제5항 요건에는 지역을 따지는 문구가 없습니다. 사업시행인가일 이후 취득, 1년 거주, 완공 후 입주, 양도 기한을 지역과 관계없이 확인합니다.