조정대상지역 공고 전에 계약한 집, 비과세는 되는데 12억원 초과분 장기보유특별공제는 요건을 따져야 합니다
조정대상지역 공고 전에 매매계약을 하고 계약금을 낸 무주택 세대는 보유 2년 등 다른 요건을 갖추면 그 집에 살지 않았어도 1세대 1주택 비과세를 받습니다. 양도가액이 12억원을 넘으면 초과분의 장기보유특별공제에 보유기간 중 거주 2년 요건이 적용되고 계약일 특례는 이 요건을 풀어 주지 않습니다. 실제 거주가 2년에 못 미치는 집은 상생임대주택 특례 요건을 갖추었는지 보고 표1과 표2 중 적용할 표를 정합니다. 현행(2026년 11월, 시행 2026-10-01) 기준입니다.
계약일 특례는 비과세 거주요건만 면제합니다
취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유 2년에 거주 2년까지 채워야 비과세됩니다. 지정 공고가 있은 날(당일 포함) 이전에 계약을 마친 무주택 세대만큼은 거주요건을 묻지 않습니다.
다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
- 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우
무주택 여부는 계약금을 낸 날을 기준으로 봅니다. 그날 세대에 다른 집이 있었다면 나중에 그 집을 팔거나 용도를 바꿔 무주택이 되었더라도 특례를 받지 못합니다. 다른 주택을 용도변경해 지정일에는 무주택이던 사안에서도 계약금 지급일 현재 다른 주택이 있었다면 제5호에 해당하지 않는다고 보았습니다(기획재정부 조세정책과-1904, 2025.11.6.). 계약서와 계약금 이체내역, 그날의 세대 주택 보유 현황을 함께 맞춰 봐야 합니다. 이 판정은 조정대상지역 공고 전 분양계약, 계약금 낸 날 다른 집이 있었다면에서 자세히 다룹니다.
표2는 보유기간 중 거주 2년을 요구합니다
1세대 1주택을 12억원 넘는 금액에 팔면 초과분이 과세되고, 3년 이상 보유했다면 그 초과분에 장기보유특별공제를 적용합니다. 보유기간 공제율과 거주기간 공제율을 합쳐 최대 80%까지 주는 표2는 아래 조문이 대상 주택을 정합니다.
법 제95조제2항 표 외의 부분 단서 및 같은 조 제5항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 각각 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다) 현재 국내에 1주택(제155조ㆍ제155조의2ㆍ제156조의2ㆍ제156조의3 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다.
이 조문은 "보유기간 중 거주기간이 2년 이상"이라고만 적고 제5호 주택을 예외로 두는 문구가 없습니다. 계약일 특례는 제154조 제1항의 거주기간 제한을 푸는 규정입니다. 표2를 받으려면 실제로 2년 이상 살아야 하고, 2년을 채우지 못하면 12억원 초과분에는 보유기간만 반영하는 표1(최대 30%)을 적용합니다.
| 구분 | 계약일 특례만 있는 경우 | 상생임대 특례를 갖춘 경우 |
|---|---|---|
| 비과세 거주 2년 | 면제 | 면제 |
| 표2 적용 거주 2년 | 필요 | 면제 |
| 거주기간 공제율(실제 거주 2년 미만) | 없음(표1 적용) | 없음(보유기간 공제율만) |
거주가 2년에 못 미치면 상생임대주택 특례를 봅니다
국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 제3호에 따른 임대기간이 종료된 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지(2026년 12월 31일 이전에 해당 임대기간이 종료되는 경우에는 2027년 12월 31일까지로 한다) 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.
거주기간 제한을 받지 않는 규정에 표2 대상 주택을 정하는 제159조의4가 들어 있습니다. 다음 요건을 모두 채워야 합니다.
- 주택을 취득한 뒤 맺은 직전 임대차계약(취득하면서 승계한 계약은 제외)으로 1년 6개월 이상 임대합니다.
- 직전 계약보다 보증금·월세를 5% 넘게 올리지 않은 상생임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 맺고(계약금 수령이 증빙으로 확인되어야 합니다) 임대를 시작합니다. 보증금과 월세를 서로 바꾸면 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항의 기준으로 증가율을 계산합니다.
- 그 상생임대차계약으로 2년 이상 임대합니다.
면제는 표2에 들어가는 문턱에만 적용됩니다. 거주기간 공제율은 실제로 산 기간으로만 계산합니다. 실제 거주가 2년에 못 미치면 거주기간 공제율이 붙지 않아 표2에서도 보유기간 공제율만 받습니다. 그래도 표2 보유기간 공제율은 보유 10년까지 표1의 두 배이고, 10년 이상은 40%입니다.
2026년 10월 1일 이후 양도분은 양도기한도 지켜야 합니다. 상생임대차계약의 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지 팔아야 특례가 적용됩니다. 그 뒤에 끝나면 종료일부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지입니다. 기한 계산은 상생임대 양도기한과 유의점에 정리했습니다.
예시로 보는 차이
예시(가상)입니다. 취득가액 8억원, 양도가액 15억원, 보유 9년, 실제 거주 1년이고 계약일 특례로 비과세를 받는 1세대 1주택을 가정합니다.
일정도 가상으로 잡았습니다. 2017년 7월 무주택 상태에서 계약금을 냈고 그해 8월 3일 조정대상지역 공고가 났습니다. 2018년 3월 잔금을 치르고 1년 살았고, 2019년 3월부터 임대한 직전 임대차계약 뒤 2022년 1월 맺은 상생임대차계약으로 2년을 임대했습니다. 2027년 3월 양도하면 상생임대 양도기한인 2027년 12월 31일 안입니다.
잔금일이 조정대상지역 안이라 원래는 비과세에 거주 2년이 필요하지만, 계약금을 낸 날이 공고일보다 앞서 계약일 특례로 면제됩니다. 표2의 거주 2년은 이 특례로 면제되지 않고, 상생임대 요건을 갖춰 면제됩니다.
| 구분 | 계약일 특례만(표1) | 상생임대 특례(표2) |
|---|---|---|
| 과세대상 양도차익 | 1억4,000만원 | 1억4,000만원 |
| 장기보유특별공제 | 2,520만원(18%) | 5,040만원(36%) |
| 과세표준 | 1억1,230만원 | 8,710만원 |
| 양도소득세(지방소득세 포함) | 2,625만1,500원 | 1,665만8,400원 |
과세대상 양도차익은 양도차익 7억원에 (15억원 − 12억원) ÷ 15억원을 곱한 금액입니다. 같은 집이라도 상생임대 요건을 갖추었는지에 따라 세금이 약 959만원 달라집니다.
확인할 자료
- 매매계약서, 계약금 이체내역, 계약금 지급일 현재 세대의 주택 보유 현황
- 주민등록초본(실제 거주기간)
- 직전·상생 임대차계약서 전부와 실제 임대 종료일
- 양도 예정일과 상생임대 양도기한
- 상생임대주택 특례적용신고서(양도소득세 신고기한까지 직전·상생 임대차계약서를 붙여 제출, 소득세법 시행령 제155조의3 제5항)
계약 시점의 주택 보유, 실제 거주기간, 임대차계약의 순서에 따라 공제율이 달라져 개인 상황별 판단이 필요합니다. 양도 전에 세무상담으로 확인하시기 바랍니다.
근거 법령
- 소득세법 제55조 제1항, 제95조 제2항(표1·표2), 제103조 제1항
- 소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호, 제155조의3 제1항·제2항·제5항, 제159조의4, 제160조 제1항
- 기획재정부 조세정책과-1904(2025.11.6.)
자주 묻는 질문
Q. 공고 전에 계약해서 거주 없이 비과세를 받았습니다. 12억원 초과분 장기보유특별공제도 표2로 받나요?
A. 표2는 3년 이상 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 1세대 1주택에 적용합니다(소득세법 시행령 제159조의4). 계약일 특례(같은 영 제154조 제1항 제5호)는 비과세 거주요건만 면제하므로 실제 거주가 2년에 못 미치면 표1을 적용합니다.
Q. 상생임대 요건을 갖추면 거주기간 공제율도 받나요?
A. 상생임대 특례는 표2를 적용할 때의 거주 2년 요건을 면제합니다. 거주기간 공제율은 실제 거주기간으로 계산하므로 실제 거주가 2년에 못 미치면 보유기간 공제율만 받습니다.
Q. 계약금을 낸 날 다른 집이 있었는데 새 집 잔금을 치르기 전에 기존 집을 팔았습니다. 계약일 특례를 받나요?
A. 무주택 여부는 계약금 지급일 현재로 판단합니다. 그날 세대가 주택을 보유했다면 나중에 팔았더라도 제5호에 해당하지 않습니다(조세정책과-1904). 취득 당시 조정대상지역이었다면 비과세에도 거주 2년이 필요하고, 상생임대 요건을 갖추면 그 거주요건이 면제됩니다.