종전주택, 언제까지 팔아야 하나요

종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세를 적용받습니다. 소득세법 시행령 제155조 제1항입니다. 다만 조정대상지역에 종전주택이 있는 상태에서 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역 신규주택을 취득했다면 2년 이내에 양도해야 합니다(2026년 10월 1일 이후 양도분. 8.3. 이전 취득·계약분과 지정 공고일 이전 취득·계약분은 3년).

신규주택 취득일 현재 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역이면 2년으로 줄어듭니다. 2026년 9월 30일 공포, 10월 1일 시행된 소득세법 시행령 개정(대통령령 제36737호)으로, 2026년 8월 4일 이후 신규주택을 취득하고 10월 1일 이후 종전주택을 양도하는 분부터 적용합니다. 8월 3일 이전에 신규주택이나 분양권·조합원입주권을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 냈다면 3년이 적용됩니다. 조정대상지역 지정 공고일 이전에 취득했거나 계약하고 계약금을 낸 경우도 3년입니다(양도세·종부세). 종합부동산세 일시적 2주택 특례도 같은 조건으로 2년이 되고, 2026년 8월 4일 이후 취득분부터 적용합니다(대통령령 제36739호, 시행 후 첫 과세기준일은 2027년 6월 1일). 취득세도 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역이면 2026년 10월 1일 이후 신규주택을 취득하는 분부터 2년이고, 종전주택(조합원입주권·주택분양권·오피스텔 포함)을 소유한 상태에서 8월 26일 이전에 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명서류로 확인되면 3년입니다(지방세법 시행령 제28조의5 제1항, 대통령령 제36736호).

세 가지가 각각 다른 조문으로 규정되어 있습니다. 양도세는 소득세법 시행령 제155조 제1항, 취득세는 지방세법 시행령 제28조의5 제1항, 종합부동산세는 종합부동산세법 시행령 제4조의2 제1항입니다. 취득세는 이사·학업·취업·직장이전 등의 사유 요건을 함께 갖춰야 하고, 종부세는 과세기준일인 6월 1일 현재를 기준으로 판단합니다. 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역인 경우의 기한은 세 세목 모두 2년으로 개정됐지만 적용 시점이 다릅니다. 양도세는 2026년 8월 4일 이후 취득하고 10월 1일 이후 양도하는 분, 종부세는 8월 4일 이후 취득분, 취득세는 10월 1일 이후 취득분부터입니다. 3년을 그대로 적용하는 계약 기준일도 양도세·종부세는 8월 3일, 취득세는 8월 26일이어서 같은 주택이라도 세목별 기한이 다를 수 있습니다.

종전주택을 취득한 뒤 1년이 지난 다음에 신규주택을 취득해야 한다는 뜻입니다. 1년은 종전주택 취득일 다음 날부터 계산하므로, 1년이 되는 날 당일에 취득한 주택은 요건을 충족하지 못하고 그 다음 날부터 취득한 주택이 요건을 충족합니다(소득세법 시행령 제155조 제1항, 기준-2017-법령해석재산-0273). 예를 들어 2020년 3월 10일에 종전주택을 취득했다면 2021년 3월 11일부터 신규주택을 취득해야 합니다. 하루 차이로 요건 충족 여부가 달라지므로 잔금일과 등기접수일을 그 날 이후로 잡으시기 바랍니다.

일시적 2주택 특례가 적용되지 않습니다. 종전주택 양도가 1세대 1주택 비과세 대상에서 제외되고, 보유 주택 수와 지역에 따라 일반과세 또는 다주택 중과 대상이 됩니다. 세액이 얼마나 달라지는지는 양도세 계산기에서 확인하실 수 있습니다.

이 판정기의 범위 밖입니다. 상속주택, 혼인, 동거봉양 합가, 분양권·조합원입주권 조합은 각각 별도 조문에 따라 기간과 요건이 다릅니다. 해당하신다면 상담으로 확인하시기 바랍니다.

「질문으로 판정」에서 예·아니요로 답하면 1년 요건, 처분기한, 보유·거주 요건을 날짜 없이 먼저 점검합니다. 결론은 날짜로 판정할 때와 같은 기준으로 냅니다. 처분기한의 마지막 날짜는 「날짜로 정밀 판정」에서 취득일과 소재지를 넣어야 나옵니다. 결론에 필요한 요건을 ‘모르겠음’으로 답하면 날짜 확인이 필요하다고 안내합니다.

수도권 소재 법인이나 공공기관이 수도권 밖으로 이전하면서 그 임직원이 이전한 지역에 주택을 취득한 경우에는 3년이 5년으로 늘어나고 1년 요건도 적용되지 않습니다(소득세법 시행령 §155⑯). 이 판정기는 이 특례를 반영하지 않으므로 해당하시면 상담으로 확인하세요.