국내 거주 외국 국적자의 1세대 1주택 비과세, 거주자 판정부터 확인합니다
외국 국적을 가졌다는 이유만으로 1세대 1주택 비과세에서 빠지지 않습니다. 소득세법은 납세자를 국적이 아니라 거주자와 비거주자로 나누고, 1세대 1주택 비과세는 양도일 현재 거주자에게 적용합니다. 국내 직장에서 계속 근무하는 외국 국적자는 국내에 주소를 가진 것으로 봅니다. 외국 국적자의 양도에서는 거주자가 된 날, 해외에 있는 배우자와 가족, 출국일과 잔금일의 선후를 내국인보다 한 번 더 확인합니다.
외국 시민권자로 몇 년째 국내 회사에 근무합니다. 국내에 거주하는 동안 취득한 아파트에서 2년 넘게 보유·거주했는데, 양도하면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있나요?
거주자이면 받을 수 있습니다. 국내에서 계속 근무하는 직업이 있으면 국내에 주소를 가진 것으로 보아 거주자가 되고(소득세법 시행령 제2조 제3항 제1호), 거주자이면 비과세 요건은 내국인과 같습니다. 보유기간 2년, 취득 당시 조정대상지역이었다면 보유기간 중 거주기간 2년, 양도가액 12억원 이하 부분이라는 기준을 그대로 적용합니다. 거주자가 된 뒤에 취득한 주택이면 보유기간도 취득일부터 기산합니다. 가족이 해외에 있다면 거주자 판정과 세대 전원 거주 여부를 따로 확인하고, 잔금은 출국하기 전에 받습니다.
거주자 판정: 국내 직장이 있으면 국내에 주소를 가진 것으로 봅니다
"거주자"란 국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소를 둔 개인을 말한다.
거주자가 아닌 개인은 비거주자입니다(같은 항 제2호). 외국 국적자도 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 두면 거주자이고, 대한민국 국민도 생활 근거를 해외로 옮기면 비거주자가 됩니다.
국내 직장에 다니는 외국 국적자는 아래 규정으로 주소를 판정합니다.
국내에 거주하는 개인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 국내에 주소를 가진 것으로 본다.
- 계속하여 183일 이상 국내에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가진 때
- 국내에 생계를 같이하는 가족이 있고, 그 직업 및 자산상태에 비추어 계속하여 183일 이상 국내에 거주할 것으로 인정되는 때
국세청은 외국 회사 소속으로 한국 회사에서 근로를 제공하는 프랑스 국적자의 질의에 "외국인이 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 경우에는" 거주자이고, 계속 183일 이상 국내 거주를 통상 필요로 하는 직업을 가지면 제1호에 따라 국내에 주소를 둔 것으로 본다고 회신했습니다(서면-2025-국제세원-0603, 2025.4.15.). 거주자인지는 구체적 사실관계로 판단한다는 단서도 달았습니다. 국내거소신고를 했는지로 정하지 않고, 국내에서 생계를 같이하는 가족과 국내 자산 등 객관적 사실로 판정합니다(부동산거래관리과-510, 2010.4.7.).
반대 방향의 규정도 있습니다. 대상은 국외에 거주하거나 근무하면서 외국 국적이나 영주권을 가진 사람입니다. 이 사람에게 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고 다시 입국해 주로 국내에 거주하리라고 인정되지 않으면 국내에 주소가 없는 것으로 봅니다(소득세법 시행령 제2조 제4항). 국세청은 가족 전원이 외국 국적을 얻어 해외에 거주하다가 본인만 국내 취업을 위해 귀국해 약사로 근무한 사안에서 이 기준을 들어, 그 요건에 해당하는 한 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없다고 회신했습니다(부동산거래관리과-0873, 2011.10.17.). 해당 여부는 사실판단할 사항이라고 덧붙였습니다. 가족이 해외에 있고 본인만 국내에서 일하는 외국 국적자는 근로계약과 근무 기간, 체류 자격, 국내 생활 자료로 국내 근무가 계속된다는 사실을 갖춰 둡니다. 해외에 오래 머무는 사람의 판정 요소와 심판례는 해외 장기체류자의 거주자 판정에 정리했습니다.
보유기간 기산일: 거주자가 된 날
국세청은 1세대 1주택 비과세가 양도일 현재 거주자에게 적용되므로 보유기간도 거주자 신분으로 보유한 기간만 통산한다고 봅니다(서면-2017-부동산-2535, 2018.1.25.).
조세심판원도 같은 결론을 냈습니다. 미국 국적자가 국내 주택을 오래 보유하다가 입국했고, 입국 뒤 국내 거소가 183일이 된 날 거주자가 된 다음 2개월 남짓 만에 양도한 사안입니다. 심판원은 취득 당시 비거주자가 양도 당시 거주자로 전환된 경우 보유기간도 거주자로서의 기간으로 산정해야 한다고 보았습니다. 거주자로서 보유한 기간이 2년에 크게 못 미친다며 비과세 배제를 유지했습니다(조심2024중4053, 2024.10.28.). 세무서 직원의 안내와 부동산 매각자금 확인서 발급은 공적 견해표명이 아니라며 신의성실 원칙 위반 주장도 받아들이지 않았습니다.
비거주자가 거주자로 되는 날은 국내에 주소를 둔 날, 위 시행령 제2조 제3항 등에 따라 국내에 주소를 가진 것으로 보는 사유가 발생한 날, 국내 거소 기간이 183일이 되는 날입니다(소득세법 시행령 제2조의2 제1항). 예외가 하나 있습니다. 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환되면 비거주자로서의 보유기간과 거주기간도 통산합니다(같은 영 제154조 제8항 제2호). 이 경우 비과세 보유기간 요건은 2년이 아니라 3년입니다(같은 조 제1항).
| 경우 | 보유기간 기산 |
|---|---|
| 국내에서 근무하며 거주자가 된 뒤 취득 | 취득일부터 기산 |
| 비거주자일 때 취득하고 나중에 거주자가 됨 | 거주자가 된 날부터 기산 |
| 3년 이상 보유하고 그 주택에 거주하던 상태로 거주자 전환 | 비거주자 기간도 통산, 보유 3년 이상 필요 |
주택 수와 세대: 해외 주택은 빼고, 해외 배우자는 포함합니다
비과세 요건은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유해야 충족합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항). 본국에 보유한 주택은 주택 수에 포함하지 않습니다.
1세대는 거주자와 그 배우자가 같은 주소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 가족단위입니다(소득세법 제88조 제6호). 심판원은 배우자와 별거해도 법률상 배우자이면 배우자라는 사실만으로 1세대를 구성한다고 보았습니다. 이 사안에서는 국내에서 별도 세대를 이룬 배우자가 주택 한 채를 보유해 1세대 2주택으로 과세했습니다(조심2011중3476, 2011.11.16.). 같은 원리로 해외에 거주하는 배우자 명의의 국내 주택도 주택 수에 포함합니다. 세대가 조합원입주권이나 분양권을 함께 보유하다가 주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않습니다(소득세법 제89조 제2항).
배우자가 거주자일 필요는 없습니다. 부부가 영주권을 얻어 해외로 이주한 뒤 본인만 입국해 거주자가 되고, 배우자는 해외에 계속 거주한 사안이 있습니다. 국세청은 본인이 거주자로서 보유기간 요건을 갖추면 비과세를 적용하고 배우자가 거주자일 필요는 없다고 답했습니다(사전-2025-법규재산-0917, 2025.11.25.). 이 답변은 본인이 거주자라는 사실을 전제로 했고, 본인과 배우자 모두 양도 주택 외에 국내 주택이 없었습니다.
거주요건이 있는 주택은 세대 전원이 함께 거주한 기간으로 계산합니다. 국세청은 '거주'를 1세대 전원이 함께 거주하는 경우로 보고, 세대원 일부가 취학·질병의 요양·근무상 또는 사업상 형편으로 일시 퇴거한 경우에만 나머지 세대원의 거주로 요건을 충족한 것으로 봅니다(서면-2024-법규재산-0650, 2024.11.28.). 배우자와 자녀가 본국으로 이주했다면 그 전까지 세대 전원이 거주한 기간이 2년인지부터 확인합니다.
가정 사례로 보면
- 2021.3.입국, 국내 회사 근무 시작계속 국내 근무가 필요한 직업, 배우자·자녀와 함께 입국
- 2023.5.아파트 취득, 세대 전원 전입취득 당시 조정대상지역으로 가정, 배우자 명의 국내 주택 없음
- 2025.9.배우자·자녀 본국으로 이주본국에 배우자 명의 주택 한 채, 본인은 국내 근무 계속
- 2027.2.잔금 예정양도가액 9억원 가정, 보유 3년 9개월, 세대 전원 거주 2년 4개월
- 2027.3.출국 예정본국으로 귀국
국내 회사 근무로 시행령 제2조 제3항 제1호에 해당해 거주자로 봅니다. 아파트는 거주자가 된 뒤 취득했으므로 보유기간을 취득일부터 기산하고, 배우자·자녀가 이주하기 전까지 세대 전원이 2년 넘게 거주했으므로 거주요건도 갖췄습니다. 본국 주택은 국내 주택이 아니어서 주택 수에 포함하지 않고, 양도가액이 12억원 이하이므로 요건을 갖추면 전액 비과세입니다.
다만 2025년 9월부터는 가족이 모두 본국에 있고 본인만 국내에서 근무합니다. 부동산거래관리과-0873과 비슷한 모습이므로 양도일까지 국내 근무가 계속됐다는 자료를 갖춰 둡니다. 출국 일정이 앞당겨져 잔금일이 출국일 뒤가 되면 결론이 바뀝니다.
잔금일: 출국하기 전에 받습니다
거주자가 주소나 거소를 국외로 옮기려고 출국하면 출국하는 날의 다음 날부터 비거주자입니다(소득세법 시행령 제2조의2 제2항 제1호). 양도일 현재 비거주자이면 1세대 1주택 비과세와 1세대 1주택 장기보유특별공제 표2를 적용하지 않습니다(소득세법 제121조 제2항 단서, 같은 법 시행령 제180조의2 제1항). 양도일은 원칙적으로 대금을 청산한 날이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 하면 등기접수일입니다(소득세법 제98조, 같은 법 시행령 제162조 제1항 제2호). 잔금일을 출국일보다 앞에 두면 이 문제가 생기지 않습니다.
비거주자가 된 뒤의 양도에도 예외가 있습니다. 해외이주법에 따른 해외이주나 1년 이상 국외 거주가 필요한 취학·근무로 세대전원이 출국하고, 출국일 현재 1주택을 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우입니다(소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 나목·다목). 외국 국적자가 본국으로 돌아가는 출국이 이 예외에 해당하는지는 출국 사유별 요건으로 따로 판단합니다. 요건은 해외로 이민·유학 가며 주택을 양도하면 양도세 비과세되나요?에 정리했습니다.
등기 서류: 부동산등양도신고확인서
「재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 재외국민과 「출입국관리법」 제2조제2호에 따른 외국인이 제94조제1항제1호의 자산을 양도하고 그 소유권을 이전하기 위하여 등기관서의 장에게 등기를 신청할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 부동산등양도신고확인서를 제출하여야 한다.
출입국관리법상 외국인은 대한민국 국적을 가지지 않은 사람입니다(출입국관리법 제2조 제2호). 거주자인지와 관계없이 외국 국적자이면 이 확인서를 제출하고, 비과세여서 납부할 세금이 없어도 조문에 예외가 없습니다. 확인서는 세무서장에게 신청서를 제출해 발급받습니다(소득세법 시행령 제171조). 같은 조는 세무서장에게서 부동산 매도용 인감증명서 발급 확인을 받으면 확인서를 제출한 것으로 보는데, 이 인감 확인은 재외국민이 부동산 매도용 인감증명서를 발급받는 경우의 절차입니다(인감증명법 시행령 제13조 제3항 단서). 외국 국적자는 확인서를 따로 발급받아 잔금일 전에 준비합니다.
미국처럼 시민권을 기준으로 과세하는 나라의 국적자는 한국에서 비과세를 받아도 그 나라 신고 의무가 따로 있는지 확인합니다.
정리하면
- 국내에서 계속 근무하는 외국 국적자는 국내에 주소를 가진 것으로 보아 거주자로 판정합니다. 가족이 모두 해외에 있으면 거주자로 보지 않을 수 있다는 회신이 있어 국내 근무 자료를 갖춰 둡니다.
- 보유기간은 거주자 신분으로 보유한 기간만 통산합니다. 비거주자일 때 취득한 주택은 거주자가 된 날부터 2년이 필요합니다.
- 주택 수에는 국내 주택만 포함하고, 해외에 거주하는 배우자도 같은 세대입니다. 배우자가 거주자일 필요는 없지만, 거주요건은 세대 전원이 함께 거주한 기간으로 봅니다.
- 출국하는 날의 다음 날부터 비거주자이므로 잔금은 출국 전에 받습니다.
- 외국 국적자는 비과세여도 등기 때 부동산등양도신고확인서를 제출합니다.
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자주 묻는 질문
Q. 국내 회사에 입사한 지 183일이 안 됐습니다. 거주자는 언제부터인가요?
A. 183일을 기다리지 않습니다. 계속 183일 이상 국내 거주를 통상 필요로 하는 직업을 가지면 국내에 주소를 가진 것으로 보고(소득세법 시행령 제2조 제3항 제1호), 그 사유가 발생한 날 거주자가 됩니다(같은 영 제2조의2 제1항 제2호). 국내거소신고 여부로 정하지는 않습니다(부동산거래관리과-510, 2010.4.7.).
Q. 비거주자일 때 상속받은 국내 주택을 입국 후 양도하면 상속받은 날부터 보유기간을 기산하나요?
A. 거주자가 된 날부터 기산합니다(서면-2017-부동산-2535, 2018.1.25.). 입국 뒤 거소가 183일이 되어 거주자가 되고 몇 달 만에 양도해 비과세를 배제한 심판례가 있습니다(조심2024중4053). 그 주택을 3년 이상 보유하고 그 주택에 거주한 상태로 거주자가 된 경우에만 비거주자 기간을 통산합니다(소득세법 시행령 제154조 제8항 제2호).
Q. 국내 아파트 외에 분양권도 한 개 보유했습니다. 비과세가 되나요?
A. 1세대가 주택과 분양권 또는 조합원입주권을 보유하다가 그 주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않습니다(소득세법 제89조 제2항). 분양권이나 입주권이 배우자 명의여도 같은 세대이면 같습니다.
근거
- 소득세법 제1조의2 제1항 제1호·제2호, 제88조 제6호, 제89조 제1항 제3호·제2항, 제98조, 제108조, 제121조 제2항
- 소득세법 시행령 제2조 제1항·제3항·제4항, 제2조의2 제1항·제2항, 제154조 제1항·제8항 제2호, 제162조 제1항 제2호, 제171조, 제180조의2 제1항
- 출입국관리법 제2조 제2호, 인감증명법 시행령 제13조 제3항
- 서면-2025-국제세원-0603(2025.4.15.), 서면-2017-부동산-2535(2018.1.25.), 사전-2025-법규재산-0917(2025.11.25.), 서면-2024-법규재산-0650(2024.11.28.), 부동산거래관리과-0873(2011.10.17.), 부동산거래관리과-510(2010.4.7.)
- 조심2024중4053(2024.10.28.), 조심2011중3476(2011.11.16.)